响甚微。

政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大楼盘影响甚巨。

商业市场供需特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚特点。

由于中心城区居民大量外迁，近年来环线外消费日益增长。

为了重振中心城区，市政府又开始有意识推进中心城区商业结构，使外移消费回流部分。

同时，旧商业市场改造将使原有商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区商业带来了新机遇。

商业进入形态多元化与力量重组战国时代合肥商业步入群雄并起战国时代。

传统百货业与新兴连锁商业专业市场专卖店等商业形态百舸争流。

百货业内竞争使得行业利润日见稀薄。

连锁商业红火以及专卖店崛起又给价格上处于劣势百货业带来巨大压力。

内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新突破。

淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展个前兆。

地段好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高地段，出租比例也较高，而租金水平般地段，出租比例相对较低。

商场与店面需求分类明显，各取所需休闲类对品牌敏感性不太强商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。

已有定品牌知名度经营者因街铺租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。

中档品牌以及些急于打品牌经营者因要借助大商场已有知名度而希望能在鼓楼这样知名商场中占有席之地。

顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗商业街。

大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高品牌。

商场经营者经常会采用差异化租金策略。

对著名品牌给予租金上优惠，其利润损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。

商场进入品牌竞争时代知名度较高商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。

据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好品牌知名度，大大提升了租金水平。

规模效应与错位经营规模效应是指同等级同类型商场聚集在起产生商业聚集效应。

错位经营是指同类型商业聚集在起时，各商场采取不同目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型案例。

表商业错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位消费者乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者百盛购物中心流行领导者追求流行淑女们合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠工薪阶层地段级差显著目前商业用房租金水平最高是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路三孝口。

商业用房租金受地段影响最大。

按租金水平，可将以上区域分为两个层次，淮河路长江路为第层次，上述其余区域为第二层次。

第层次商业用房租金水平比第二层次高出大截，可见租金地段级差梯度性十分明显。

地段购成要素中，交通是极其重要因素。

围绕市中心商业布局大大提升了该地区商业用房价值。

人口聚集对商业用房租金影响日益显著人口集聚住宅市场规模不断拓展和集聚效应出现对商业繁华度影响日益明显。

处于发射型交通聚合点，数万人口形成了大规模商住互动，租金优势十分明显。

随着市中心人口外移及合肥其他地区商业不断繁华，中心商业客流量不断被分流减少，故反映在租金水平上，有所下降。

商业网点密度适中商街，租金水平较高商街或商城要有定商业聚集，但如密度过大，经营又雷同，商业集聚效应会受到影响。

三未来发展趋势预测从当前合肥市商业市场发展状况以及些趋势来看，未来合肥市商业市场将呈现出以下些趋势合肥百货业将进步整合，集中度上升食品和杂货零售领域将持续其现代化进程服装服饰办公用品等成为新型零售业态主要行业市场开放度加大，吸引更多零售商进入合肥市场市场份额将集中到大型零售商手中购物中心创新管理和优化将是未来市场热点业态创新管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源自动售货电子商务邮购等无店铺零售业态发展加快商铺投资逐渐郊区化。

四商用物业开发建议传统商业模式强调更多是完成个消费结果，而并不注重整个消费过程质量。

现在有很多人尤其女性去商业场所或者穿行商业空间是没有确切目，并不定是去消费，因为有很多需求都已经满足，而且非常便捷，大型超市如家乐福等就是满足这种需求产物，那么剩下那么多各种类型商业空间该怎么办呢这就需要商业空间复合化生活化，力图成为人们日常生活部分。

只有不断变化其商业环境经营模式，创造出种新生活图式，以引导消费潮流发展。

同时，人们也在这种图式中感受到美好生活和未来生活场景，从而产生消费欲望。

在人们需求特征逐步转变影响下，今后合肥商业发展趋势是商业由专门化向生活化发展，由生活化向专业化集中。

依据合肥商业发展趋势，为商铺制定行之有效市场策略需注重以下三个定位功能主题定位生活功能商业生活功能规划应与周围住宅小区规模目标客户周边商业配套相关联。

二文化功能商业文化功能规划应与小区居住层次周边人文历史相关联。

三便利功能对于商场式商业物业，在规划和设计定位上定要考虑其使用便利性功能，体现在两个方面，定位功能组合方便管理，经营定位要最大方便消费者购物，体化消费站式购物，相关配套功能齐全。

二空间定位矛盾规避由于商业特定功能，决定在住宅项目中设置商业街首先必须规避商业喧嚣和住宅宁静所带来矛盾，这在中心区较高档次住宅区规划中尤为重要。

解决办法之是在沿街商业中采用骑楼建筑形式或在住宅用地边角设置主题商业街。

二以人为本空间尺度现代城市空间设计常面临着这样种矛盾，以车行为量度交通空间公里度量单位和以人行为量度公里度量单位交通空间协调。

这种客观矛盾存在使步行商业街设计要比沿车行干道设置临街店铺更适合人生活习惯。

三租售定位出租与出售方式商铺出售，将来管理非常困难，经营品种杂乱及参差不齐，将影响楼盘品牌，这对于滚动开发楼盘影响更大。

些注重品牌及滚动开发物业采用了出租方式，对商铺用途加以详细规划和控制，满足了小区业主日常生活需求，也提升了项目品质。

二以租验售方式采用以租验售，即先租后卖经营策略，主要适用于对区域商业价格较难把握情况。

这样为便于管理，二可确定商铺真正价值，以便今后可以获得最大利润。

采用该种策略可预先规定不同位置商业用途，对不同业态店铺从数量上予以控制，其作用在于有效避免恶性竞争发生，主动帮助商家规避经营风险。

五商用物业市场存在现实问题买家购买行为理性化随着市场成熟也将同步来临，合肥房地产市场发展和商用物业市场变革，会培育出大批成熟消费者，他们将会向商用物业发展商提出更高开发要求。

从市场现状来看，合肥商用物业市场还面临着以下现实问题。

商用物业产品同质化住宅同质化主要表现是建筑风格克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法克隆。

如本市服装市场概念炒作。

商业项目缺乏可感性强形象定位很多人认为只要商铺地点好，位于商业旺地，就定能卖得好商用物业若不重视塑造感性项目形象，项目缺乏具体化可感性强形象表现，会减弱对目标客户吸引力。

有很多人明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是个怎么样项目，买家往往难以将它纳入购买商铺备选视线范围，相应就会减少成交机会。

如同商圈城隍庙商城项目。

营销策略单目前商用物业定位策略单，营销策略单，远不及住宅营销策略多姿多彩，排号预定是近期用得较滥手法。

建筑设计不能完全满足多功能商贸需求在早期，发展商都不重视商铺间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺可销售面积来赚取最大利润。

随着市场成熟，发展商就意识到要通过提高商铺商业利用价值，合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来达到理想价位和提高产品竞争力。

建筑设计要考虑物业各种经营项目特性，不同经营品种，对物业规划间隔有不同要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场仓储运输顾客休息等区域。

商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在房地产发达地区物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美程度，相续涌现了批以物业管理作为项目优势强势地产品牌。

而商用物业经营管理则较为滞后，专业成熟商业性社会性商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理机构，多为开发商公司内个部门或其属下子公司，只负责自身开发项目经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。

很多经营失败项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之。

第三部分合肥居民消费行为分析合肥市居民消费支出分析居民人均消费性支出城市居民人均消费性支出为元上半年城市居民人均消费性支出元，比去年同期增长。

随着居民收入增长，居民消费支出也有不同程度增长。

二合肥市民消费心理分析消费习惯消费者常去购物场所商业吸引力合肥消费者最常去商业场所是四牌楼区，其次为城隍庙淮河路三孝口带商业区，传统惯性思维仍占据主要地位。

四牌楼在合肥具有无可代替商业吸引力。

消费者月逛街购物次数月逛街购物次数次次次次以上比例每月逛街购物次数次以上占较大比例，相当于每周备除正常供电自动化系统外还备有充足后备发电，确保商场用电正常。

通迅设备大厦设置了信息自动化系统，配有充足程控电话及分机，提供小时专业保安服务，并连接有关保安机构自动报警装置。

空调设备商场中装有中央空调自动控制系统及有恒温系统。

照明辅以配合商场整体装修风格照明灯具保安设备大厦所有出入口电梯公共通道及停车场等均设有闭路电视监控系统，提供小时专业保安服务，并连接有关保安机构自动报警装置。

消防设备采用智能化消防警报中心，设有烟感温感报警装置及喷水水幕和气体防火系统物由中央控制负责小时监察。

停车场管理闭路电视实施小时录像确保车辆安全。

销售实施建议开盘阶段重在造势个项目成功与否在项目开盘销售阶段就已基本定局，商用物业因本身产品特殊性，决定了其在销售上定要争取炮而红，否则项目前景再好，也可能难以为续中途夭折。

所以我们强调开盘销售要在短时间内实现大量成交，这需要通过造势来实现。

销售中期掌握节奏以快打慢销售中期是成交量最大时期，且销售价位也处在获利最大阶段，此时策划重点在于掌握销售节奏，强调以快打慢，利用各种卖点组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。

中期操作重心，在于以时间换取获利空间要借助开盘之势，趁热打铁二要注意购买力积蓄与释放周期，采用波次进攻策略三是自始至终要强调快速灵活销售原则，以快打慢。

尾期阶段重在促销炒股有个专吃鱼身理论，即轮行情来临时不急于跟进，待行情明确后再大胆跟进，但也不会跟得太紧，在行情结束前，预算定提前量撤出。

这是种稳健投资策略，同样也适用高风险商铺投资。

销售后期相当于股市中鱼尾阶段，要敢于让利，力争沽清存货。

销售控制计划控制销售数量控制销售数量是指个项目特别是大型项目，应做好销售计划安排，推出单位要注意协调好坏产品比例，每个销售阶段都必须限量发售，销售批再补批，在市场上营造买少见少越早购买越靓铺气氛，避免好商铺销售完毕，留下较差商铺，最后越卖越难卖，余下商铺将无法再吸引投资者目光。

销售技巧在于通过内部认购派筹抽签排队等手法，制造销售现场旺势，使消费者产生羊群心理，缩短其购买决策过程及时间。

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