消费市场潜力被拓展至最大，加上房地产 发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场。外 地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的 同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 知名企业得到追捧 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在宁阳县居民购房消费中， 企业知名度也已成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中 介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其 是国内知名的地产商规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了 良好的市场效果。 泰安泛亚房地产有限公司的优势分析 鉴于泰安泛亚房地产有限公司实力雄厚信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘再加上 该项目开发的地段是位于县城的黄金地段，具有浓厚的人文气息，高收入 阶层的市民较多。再加上由于宁阳近年来的快速发展，致使周边地段居民 住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以在该地段具有巨大的市 场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信宁阳县城 建综合开发公司开发的商品房有较强的竞争力。 市场风险分析 该居民小区主要居住对象为中高层收入人群，家庭收入较好的市民 家庭。由于他们 职业稳定由于该部分人的职业相对来说比较稳定，同时随着经 济水平的不断提高，他们的收入水平也逐步的提高。 收入稳定该区市民的收入水平在稳定中逐步提高。 文化水平较高。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性要求以外， 由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工 作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资安 全性的保证。所以投资风险不会太大。 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期 存在的，而对于房地产投资而言，本身具有对通货膨胀的防护能力，这是 由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影 响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减 轻了风险。房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依 照目前政府政策，风险较小。 四建设目标与规模 项目建设目标 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，项目单位将以超前 的思想，规划开发‚宁阳县城综合开发工程建设项目‛，建设中高档的 住宅小区，为宁阳县民家庭提供个优美舒适的居住环境。 整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是种感觉，是人生美好的向往 温馨是种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流理智的选择，温馨源于对生活细节完美的追求。 让宁阳县城综合开发工程建设项目为您营造温馨的家。 项目建设规模 宁阳县城综合开发工程建设项目规划总征地面积平方米，总 用地平方米，总代征道路用地面积平方米，商业总建筑面积 平方米，居住总建筑面积平方米，容积率，建筑密度， 绿化覆盖率。 五工程建设方案 宁阳县城综合开发工程的总体设计方案如下 项目的建设依据 住房与城乡建设部城市规划编制办法 城市居住区规划设计规范年版宁阳县城市总体规划 现状地形图及其电子文件。 国家和省相关的标准规范。 项目的建设理念 本方案倡导简约自然大气流畅，布局完整结构清晰道路通 畅，进入世纪与国际接轨，尊重人性，以人为本，注重功能，注重环境， 体现人们对自然与美好生活的向往和寄托。 项目的建设目标 高度和谐的人文环境 创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想， 以人为本，充分利用技术艺术手段，建构人性化的人文住区环境。 高质量的生态环境 加强绿化保护，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。 高品质的物质环境 功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形 态环境，构造个空间层次丰富的居住小区环境。 超前的公共服务设施和高效能的基础设施 市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全高效经济耐久。高 效能的完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。 项目的建设原则 重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造 小区规划力求建构与自然环境相谐调的居住空间环境，使小区成为城 市的有机组成部分。规划重视建筑体量色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形地貌等自然景观要素，创造出个人与自然相和 谐的居住环境和健康社区。 注重规划设计的经济可行性 提高居住环境的宜住性舒适性安全性耐久性和经济性。创造 个布局合理功能齐备交通便捷环境优美的现代居住社区。住宅设计 充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列多户型住宅类型，以满 足多样性的居住需求。 符合均好性规划原则 规划精心考虑每户住宅，使其均具有良好的通风采光条件，并方 便利用绿化景观，力争达到‚均好房铝合金扣板吊顶。 地面厅房为水泥砂浆拉毛。厨房阳台地面铺设高级防滑砖。 窗户外窗用彩铝窗。门分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门。 厨房由住户自行装修。 卫生间内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设 高级防滑砖。 楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为防滑地面砖。 结构设计方案 自然条件 抗震设防烈度六度设计基本地震加速度值为 结构安全等级二级。 荷载取值 根据使用要求，活荷载取值如下 住宅 上人屋面 其余未注明处及恒荷载根据建筑结构荷载规范相应取值。 结构设计 结构选型 小高层住宅采用框架剪力墙结构，沿街商业及其他公共建筑采用框架 结构，配电室等公共建筑均采用砌体结构。 结构抗震 住宅抗震等级初定为度。 墙体材料 框架结构建筑外墙采用加气砼砌块，内填充墙采用轻质墙体，砌体结 构建筑采用多孔煤矸石砖。基础设计 本工程基础形式待地质勘探报告提供后确定。 给排水设计方案 用水量测算 生活用水量 根据居住小区给排水设计规范，本项目住宅均设有卫生器具和淋浴 设备，无集中热水供应。根据构建节约型社会的指导思想，生活用水量标 准按为升人日，小区内户居民全部入住后，总人口约计 人，日用水量约立方米。 公建用水量 本项目的公建主要为沿街商业及公共服务设施，用水较少，其用水量 暂按每平米升估计，公建用水量为立方米日。 绿化用水量 绿化及道路用水指标平均升日，按小区绿化率，全部采 用自来水进行浇洒，为立方米日。 未预见用水量管网漏失量 按以上三项之和的计，日用水量约为立方米。 消防用水量 小区人口不足万人，本期工程按同时间内的火灾次数为次，次 灭火用水量，火灾延续时间小时计算，消防用水量立方米。 以上合计，本期工程最高日用量约为立方米。 给水设计方案 水源及计量本项目水源由宁阳县华龙水业有限公司供给，从市政给水管引入供水， 住宅和公共建筑均每户设水表进行计量。 生活给水系统 小区由周边市政道路引两路给水管，给水管在小区内分二路， 路供生活，另路供消防，分设水表计量。 室内生活给水管道采用管，室外生活给水管变频加压管采用 塑钢管。室外生活给水管市政给水管管径小于等于的采用塑钢管， 大于的采用球墨给水铸铁管。 室内卫生洁具均采用节水型产品，以减少水资源的浪费。 消防给水系统 室外消防管道两路供水，消防管道在小区内环通，以确保供水安全可 靠。室外设臵地上式消火栓，间距不超过米。在水泵接合器至 米范围内应有室外消火栓。 住宅室内不设消防系统。公共建筑设臵室内消火栓系统，小区内公 建楼室内消火栓系统水量估计为，消火栓布臵应保证有两支水枪的 充实水柱同时到达室内任何部位。公建楼视功能按规范需设的另需 设臵自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统按中危险级Ⅰ级考虑，喷淋 系统用水量为。消火栓喷淋系统均采用临时高压系统，在屋顶上 设臵消防水箱，水箱内存放灭火初期分钟不动用消防水量，超过 立方米的按立方米计。各幢楼消火栓泵喷淋泵分设于各幢楼消防水 泵房内。 消防系统管径小于的采用热镀锌钢管，大于等于的采用热 镀锌无缝钢管。根据建筑灭火器配臵设计规范，在建筑室内布臵灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，公建部分配臵基 准按类火灾中危险级考虑，灭火器设臵位臵保护半径不超过米。住 宅部分配臵基准按类火灾危险级考虑，灭火器设臵位臵保护半径不超 过米。 排水系统方案 采用雨水污水分流体制 雨水 建筑物设雨水斗及雨水立管，地面设雨水口，汇集雨水后进入埋地雨 水管道，排入小区雨水管。 生活污水 生活排水采用污废合流制，室外雨废分流制，室外设化粪池，对粪 便污水进行预处理后，部分再经过自备污水处理系统处理后用于绿化喷洒， 其余的与其它废水合并排入市政污水管。强电设计方案 负荷等级 本项目按二三级负荷要求供电。 用电量估算 住宅平均户 每户负荷同时利用系数 小区负荷同时利用系数 住宅 商业及公共配套公建 负荷同时利用系数 配套设施草坪灯及景观灯等 负荷同时利用系数 变压器安装容量 功率因数 经测算，本期工程设计供电负荷约为，建议业主协调设臵 组小区箱式变压器，变压器平均负荷率为。 电源 电源由附近高压线直接引入小区配电室，伏低压配电采用三相 四线制，电力线路律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷 设位臵位于人行道下，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路 及有可能受到机械损伤的路段律