位。 株洲消费及经济和其他城市比较 作为中国优秀旅游城市，年株洲接待外来游客万人次，实现 旅游总收入亿元，平均元人次，增长，这是个充满了希望 的旅游大市场。本项目取名炎帝广场，坐拥炎帝神像与东方神龙铁塔两大 株洲地标性建筑，同时具有丰富的文化产品与旅游元素，借助先天优势， 如果成功开发文化旅游的附属价值，实现文化与商业的完美嫁接，丰富 项目经营内涵，势必能够借旅游的东风，不仅有力的推动旅游产业的发展， 实现项目与株洲旅游经济的有机分流，同时为项目的发展与长期繁荣注入 独具特色的竞争力，也为项目顺利规避市场风险提供了又保障。 行业产业宏观发展支撑 年，世界经济是极不寻常的年，从北美到欧洲，从东南亚到非洲， 世界经济几乎到了崩溃的边缘，从股票期货石油房产黄金到金融， 投资者普遍充满了悲观的情绪，受出口退税人民币升值国家宏观调控 石油涨价，人力成本上升等综合影响，中国的制造业与包括中国在内的全 球住宅地产都不同程度感受到寒风刺骨，整个住宅地产片低迷，受中国 制造业与全球经济低迷的整体影响，国内工业地产也进入了前所未有的困 境，而商业地产却在寒风凛冽中破冰而出，焕发出片生机，商业地产巨头万达不仅没有放慢脚步，反而加快了事业推进的步伐，继成功占有线 城市市场外，目前正在向诸如苏州唐山无锡等二线城市快速推进。 商业地产生命力旺盛的原因分析，深层次探究有以下几个 中国经济总体持健康较快的发展势头，这为消费者与投资者带 来了信心和保障 中国经济历经近三十年的快速增长，城乡居民的收入得到大幅提 高，有了定的经济基础，提供了广阔的消费市场 受出口市场的影响，各行业越发重视刺激内需，因此，区域经济 国内经济相对有了较大的发展，行业市场较前几年变得理智与冷静，行业 市场的发展变得秩序与规范，变得科学成熟与健康 越来越多的闲置资金成为投资者最大的担忧，这为商业地产与专业 市场的发展提供了有力的支撑与先决条件 中国经历了若干行业的洗牌与整顿，商业地产与专业市场无论从规 划定位策划功能营销管理竞争与综合效益等都有大幅的提高， 无论从投资运营与收益都变得更加专业成熟与理智，赢得了社会的肯 定与认可 越来越多的商业地产成功开发，不仅推动了当地经济的大幅跨越 解决了当地的民生推动了社会经济效益文化等各方面的发展，而且 推动了行业内部更深层的变革，刺激着更多优秀专业市场的诞生，催生商 业地产的不断进步与发展。 随着社会的不断进步，消费者的需求也在不断改变，消费观念与价 值取向也在不断更新，消费者对消费环境与层次有了更高的要求，市场 行业需要满足消费需求并引领消费走向的新业态出现，这些都为商业地产 的全线繁荣提供了良好的生存条件与发展平台。 株洲房地产开发情况 年，房地产开发投资在投资惯性土地购置开发等综合因素影 响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长二三季度房 地产开发投资同比分别增长和。从月份开始，增长态势 由前期强势明显趋缓到月份又开始走强。全年有开发业绩的企业家， 比上年同期增加家。以九天置业有限公司等家企业完成投资过亿元。 月，房地产开发投资亿元，同比增长，比上年同期提高 个百分点。高于全省平均增长速度个百分点。 商品房销售放缓。年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销 售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有家企业有销售业绩，销售 总量超过去年万平方米。全年实现商品房屋销售面积万平方米，同 比增长，比去年同期增幅回落近个百分点。其中，住宅销售 万平方米，同比增长。商品住房销售均价元平方米，商品 房屋销售面积天元区居总量第，占。年月份，株洲市商品 住房销售均价为元平米，同比增长，环比增长，其中天元 区价格较高，均价为元平米。 株洲房地产发展趋势判断 五大有利因素 各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进步恶化，能够进步减 轻株洲市经济和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇 二中央系列促内需政策的实施，释放出保增长的强烈信号，而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代 三积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型 宏观调控开始明确转向，株洲市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。 偏暖的政策将为行业发展创造良好的环境 四年是株洲基础建设年，全社会固定资产投资敲定了的增长目 标，这意味着占投资拉动超过二成的房地产行业将保持个合理的增长速 度，在新轮的房地产投资结构中，株洲市也将增加保障性住房供给，投 资亿元的首个廉租示范小区今年开工建设 五潜力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世纪六十七十和八十 年代的人群将成为购房的主力军，需求带来的推动作用在相当长的段时 间内仍将存在。更现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能， 成长空间巨大。 价值。 项目竞争优势支撑 株洲现有商业中心 市级商业中心 北起七路，南抵徐家桥大市场，东毗铁西路，西临湘江。依托中心广 场商圈及芦淞市场群，服务于本地及周边市县，专业市场辐射及桂北赣 西云贵乃至鄂豫陕等地。此区域内包括大型购物中心与超市已建的株 百芦淞超市国美规划中在建的中鸿人和广场等大型专业批发市场 芦淞服装批发市场群大型文化市场图书城千金文化广场大型 农贸市场钟鼓岭大市场徐家桥大市场大型专业市场江南商城 三星级宾馆国宾金龙金德以及株洲宾馆等。同时，中心商圈已经形 成个成熟的市场群，其定位主要为购物休闲文化娱乐商务及专业批 发。区域商业中心 区域商业中心即城市商业副中心主要以满足本区居民消费为主，依 据本区区域位置与产业优势吸引外来顾客，着力突出商圈效应。在株洲市 整体规划中，拟设置区域商业中心个，即荷塘区以红旗广场为中心的红旗 商业中心石峰区以响石广场为中心的响石商业中心以渌口经济开发区 渌口镇为中心的渌口商业中心天元区以天台路和湖南工业大学新校区 为中心的天台商业中心炎帝广场以及在马家河镇带以规划中新火车 站为中心的新马商业中心。 河西将规划成为个市级商业副中心。 株洲现有同业态商业广场 响石广场，红旗广场，长江广场，炎帝广场，中心广场及芦淞市场群。 经营方式自营与产权出让相结合。 经营现状目前中心广场长江广场及芦淞商圈良好，其他般。 本项目的优势 本项目有八大优势 区位优势 项目地处长株潭经济体化交通枢纽位置的株洲市，天元区又是未来株 洲行政与办公中心，项目同时距株洲新火车站公里，有得天独厚的区位优 势，能够形成强力的市场辐射，带来可观的人气与商机。 业态优势 炎帝广场项目作为株洲未来商业经济亮点的超大型城市综合体项目，不 仅能够满足目标人群与潜在消费人群的生活与消费需要，而且由于项目本 身具有的文化休闲旅游体验等其它独特资源，使项目在业态规划品位打造与特色提炼上有更丰富的关联与互动，各业态之间又相互支撑与 补充，形成良好的产业链综合效应，不仅为项目带来广阔的生存空间，也 为项目带来良好的投资回报。 功能优势 株洲区域内，同业态的商业项目大多只具有传统的商业功能，在国 内，大型商业综合体项目大都在品位与特色突出的基础上做到功能的完善 与强力互补，而本项目不仅具有传统商业的购物功能外，利用自身优势， 在文化休闲旅游体验服务娱乐商务等板块做足文章，以求达 到更大的市场覆盖，实现品牌的快速提升，获得更丰厚更长远的综合回 报。 内涵优势 本项目充分利用了炎帝文化的推动作用，通过产业互动与产品开发，促 使文化属性与商业旅游等产业实现完美嫁接，从而为项目注入了丰富的 内涵，文化价值的支撑与借助力量是区域内其它商业项目不具备的，也是 国内目前其它成功商业项目所缺少的，内涵的优势对于本项目来讲主要体 现在三个方面 炎帝文化自身具有的历史民族及文化专属价值 通过文化而衍生的商业及其它价值 因为文化自身具有的超强生命力给项目自身带来的生命力与竞争 力。 基于此，项目由于具有独特的文化元素，从而为项目带来了生存发展优 势与竞争优势。 品牌优势 商业地产项目大多市场培育周期较长，品牌建设过程较慢，品牌竞争期较短，有的直至退出市场竞争也没有个像样的品牌识别。品牌力不强也 是商业地产项目缺乏竞争与生存空间的主要根源。为了建设好自身品牌， 开发商不仅投入了大量的时间与资金等其它资源，商业运营者也是大伤脑 筋。万丈高楼平地起，没有借力的地方怎么跳跃啊本项目由于搭上炎帝 这海内皆知的历史遗产传播快车，通过专业操作，使品牌能够在短期内 达到应有的认知与相应的高度。站在巨人肩头，又何必平地而起因 此，品牌打造的成功是这个项目最终开发成功的关键，也是项目进入成熟 期后中长期生存与发展的有力保障。 运营优势 商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权 的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及 属性，造就了商业地产经营模式的不同。商业地产项目的运营模式目前主 要有三种自持产权租赁经营，产权打包委托经营，产权共持，合作 经营结合本项目的特点与实际状况，为了合理规避市场潜在风险，摆脱 经营中的各种压力，实现项目最大的商业回报，可采取如下经营策略统 规划分期开发，合理操作确保成功，先期运营中期销售后期升 级，市场建设先走品牌打造伴行。 深度优势 本项目有四个层面的纵深 开发资源的纵深，项目