贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。这系列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提 升。 另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。 方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越 来越多，这些人中相当部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他 们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过次置业的家庭也开始对住宅的 位置环境档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次 甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高 档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另方面，由 于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买 处或多处升值潜力大的商品房作为投资是个很好的选择，因此中产阶层中房地产 的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。 西安市整体经济形势 随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入 了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了个非常重要的历史时期，城市基础 设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政 策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对 外开放税收土地资源人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起为西安市经济的健康发展，提供了极为 有利的外部环境。 年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长， 二三产业增加值分别增长。今年上半年保持了良好的发展势 头，全市实现国内生产总值亿元，比上年同期增长。中央继续坚定不 移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。 西安市房地产市场分析 年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康的发展势头，房 地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额 同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开 发销售各方面政策的完善和改进居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上 升，并进入了个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开 发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。城镇住房制度改 革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以 预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。 与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化 建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展 注入了新的活力。 在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更 趋合理。年住宅占投资总量的比重保持在其中为普通住宅，别墅 和经济适用房分别占和，办公楼为，商业用房为。 需求市场分析 年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。 住宅需求市场分析 住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域房型房价付款形式以及小 区环境和物业管理等主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好 的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，其中有效问卷 份。 调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。其 次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。 高新区南郊东郊北郊西郊城内 图计划购房区域分布 在被调查者中，计划购买高层住宅的占，计划购买小高层住宅的占 ，计划购买其他类型住宅主要是多层的占，如图。 图计划购买住宅类型分布 高层 小高层 其他 高层 小高层 其他 调查显示，欲购住宅面积在以下的被调查者占，面积在的被 调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在以上的被调查者占。参照图可知，有的被调查者 欲购住宅的面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅 需求旺盛的状况。 百分比 以下 以上 平方米 图需要购买的住宅面积分布情况 住宅市场 供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中档住宅的市场供给量与市场潜 量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所 处市场环境中的机会大于威胁，市场前景乐观。 目前西安市场上，平方米左右的户型最受消费者青睐且供给不足， 本项目迎合了市场需求，缓解了住宅供给比例不足的市场现状，有充足的需求市 场，销售前景比较乐观。 目前本项目所处区域商业氛围不很成熟，以小门面和小商铺为主，没有形成大 规模的商业集散地。 从以上分析可以看出，本项目具有较强的竞争优势。 项目的功能定位 本项目将创造个主题感情社区，与怀旧风格相结合，同时享受时尚现代生活 的全新生活模式。 功能定位如下 营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到 趋近完美的居住空间 为业主提供个安全恬静温馨的居住生活空间，促进邻里关系 建立方便快捷完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务 商业裙房为业主以及周边社区提供周到便利的服务。 项目的目标客户定位 住宅部分的消费群体以自住为主，投资及二次置业为辅。客户年龄主要集中在 岁且具有定积蓄的理性消费者。主要目标客户定为如下 为提高生活质量且子女需成家立业或长辈需安度晚年的本地长期居民 为满足工作需要及生活品质需要的本地自主经营者 在本地工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的本地外资企业白 领人士。项目的价格定位 本项目价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售 价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的 价格。市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权 重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。 住宅价格确定 选择案例 从可比案例中选择与本项目在用途功能和结构以及层数上较为接近的有新 兴港湾都市绿洲和怡景大厦三个案例。 修正因素的确定 三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异 区域因素 交易情况 交易时间 个别因素 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 计算修正系数 修正系数的计算方法如下 每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为，案例的 因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积。修 正系数计算如下 表修正系数计算 可比实例 比较因素 新兴港湾 元 都市绿洲 元 怡景大厦 元 区域因素 交易情况 交易时间 个别因素 修正系数 权重的确定因新兴港湾和都市绿洲与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权 重确定如下 新兴港湾都市绿洲怡景大厦 比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下 案例比准价格元 案例二比准价格元 案例三比准价格元 项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下 项目比准价格元 依据以上计算结果，确定本项目的高层住宅入市均价为元，随着时间 的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上 调。 商铺价格确定 选择案例 考虑将来的经营范围，选择大庆路家乐超市做为可比案例。考虑到可比案例过 于单，故同时将城西商业铺面的市场均价和大庆路家乐超市作为本项目的可比案 例。 首先将家乐超市的租金采用收益还原法转换为次性销售收益。 计算对象的年收益 在调查中我们获得大庆路家乐超市建筑面积为，年租赁价格为万 元，扣除相应的运营成本，经计算每年每平方米的收益为元。 计算资本化率 资本化率 其中为资本金比率 为自有资金期望的收益率 为银行贷款利率 经计算 计算价格 通过将未来收益折现得出计算时点价格，保守估计，假定未来年收益不变。 房地产净收益房地产价格元平方米资本化率 修正因素的确定 已选案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异区域因素 交易情况 交易时间 个别因素 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 计算修正系数 修正系数的计算方法如下 每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为，案例的 因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积。修 正系数计算如下 表修正系数计算 可比实例 比较因素 市场均价 元 家乐超市 元 区域因素 交易情况 交易时间 个别因素 修正系数 权重的确定 因家乐超市与本项目更为相似影响更直接，对各案例的权重确定如下 家乐超市 市