年安排资金万元，占总投资的，主要 用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿安居房建设及支 付贷款费用。 年安排资金万元，占总投资，主要用于基础 设施配套建设及支付贷款费用。 五财务及还款能力分析 项目收益预测分析 本项目偿债资金还款来源是政府统按实际成本归还项目 投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地 整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。 政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司项目收 益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后公司应收项目投资款 万元，应收项目资金成本万元，应收项目管理成本 万元，应收项目管理费万元，应收项目总投资收益万元， 总计收入为万元，总投资万元，项目收益为万元， 项目业主收益扣除所得税后为万元。 本项目通过对项目区的土地整理，可缓解农民安置的巨大压力， 带动都的经济社会发展，其社会效益显著经过财务分析，投资 利润率为，自有资金投资利润率，经济效益显著。 清偿能力分析 经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本金 及项目收益共计万元，是贷款本金总额万元的倍是 贷款本息总额万元的倍，能够满足贷款偿还要求。在还款 期内，本息偿还保障率均超过，另外项目由贷款银行认可的担保 公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款提供了 重要的保障。 六项目风险分析 投资估算的风险。 本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细 化，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量拆 迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在定的偏差，同时今后政 策法律市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影 响本项目的投资和正常实施。 贷款偿还及土地出让收入实现的风险。 本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为政府土地收益还公 司款。根据测算，项目具有较强的偿债能力。如果配置土地不能按计 划到位，土地出让价格及政府还款不能保证，都可能给本项目的贷款 偿还带来风险。 拆迁安置风险及资金周转风险 项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之，拆迁安置工作正常 进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，在拆迁安置工作 中广泛存在的问题多样性困难艰巨性和周期不确定性，同时拆迁安 置和工程建设投资所需资金量大，建设资金有很大部分要从银行借 款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，则项目 可能出现资金周转困难，对本项目建设周期和投资具有重大影响。 筹资风险 本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于 银行借款。旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策 进行调整，政府配套政策的调整，都可能给本项目的资金筹措带来风 险。 第二章项目业主简介 项目业主基本情况 名称 法人代表 公司住所成都市大同镇大同路号 注册资本人民币叁仟万元 实收资本人民币叁仟万元 企业类型其它有限责任公司 注册号 经营范围项目投资土地整理服务其他无需审批或许可的 合法项目。 二经营管理水平 公司组织机构 设立股东会执行董事和监事，行政机构为总经理负责制，下设 行政部财务部项目部和工程部。 二管理层素质 执行董事兼总经理董事付总经理财务总监 均是大学文化，其中是国家注册土地估价师，是国家注册 会计师。 三经营业绩 新成立企业。 第三章项目区概况 项目概况 成都市大同镇界牌村同福村青龙村心社区城乡建设 用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国 土资函号，以下简称本项目。项目位于大同镇青龙村 心社区，幅员面积亩，预计搬迁农户户人，以 实际搬迁为准，新建农村新型社区拆旧区建新区安置房约 万平方米，预计产生可挂钩建设用地亩省厅立项为亩， 实际以省国土资源厅实际验收为准，计划总投资万元，项目建设期 年。 二项目区自然经济社会条件 交通状况 区内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达的 综合交通网络。 区内有国道主干线五纵七横中的上海成都成南高速公路 二连浩特河口成绵高速公路和国道线大件路三条国道， 以及省道唐巴路成都快速通道成环路，与区境内干线公路构成密 集的公路交通网。 国家三条干线铁路成渝宝成达成，成都铁路枢纽北环线均 经过，区境内有个铁路车站，条企业铁路专用线，最大到发货 量达万吨年。 充足的能源供应 水 全年供水无间断 工业渠进水流量立方米秒 工业用水配水计划指标流量立方米秒 实际工业用水流量立方米秒 富裕流量立方米秒 电 可保证多回路多电源工业供电要求 公用变电站现有座座，二座，三座， 六座在建座 总变电容量万 供电范围成都市及农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快 实施三个集中，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改 变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举 措。 项目建设有利于加快土地的开发与建建设。 该项目的实施有利于城乡建设的顺利进行，有利于进步提 高当地的生产与生活，提高当地农民的生活水平，有利于农民向城镇 集中土地向业主集中，推进大同镇城市建设的发展。 可缓解居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 将安居工程和社会主义新农村建设结合起来建设，也是 推进城乡体化进程的必要措施。 根据省委推进三个转变和成都市委建设社会主义新农村推进 城乡体化的具体要求，项目的开发对项目建设有利于加快城区的开 发，有利于政府合理利用土地资源，有利于加快推进城郊建设社 会主义新农村进程，推动成都市委市政府提出的城乡体化战 略目标的实现。 土地集约利用的需要。 当前，随着城乡大规模的建设，土地供需矛盾日趋突出。须 从社会经济发展的战略高度，充分认识做好节约集约用地的重要性和 紧迫性，切实把思想统到各级行政部门的决策部署上来，促进用地 结构调整和存量土地的盘活，提高集约用地水平才能确保当地经济的 健康快速发展。按照布局集中，用地集约，产业集聚的原则， 根据都社会经济发展的需求，充分利用当地的区位优势，高效集 约利用土地，有效地解决土地问题，提高土地投入产出比，提升土地 的利用效率与效益，是社会经济可持续发展的前提。 为引入社会资金进行城乡建设的投资提供新的切入点。 项目的建设为引入社会资金对城乡建设的有效和充分利用 提供了新的机遇，该项目的投资既有定的经济收益，更重要的是， 帮助当地解决了民生问题，改善当地的生态环境，同时深受人民和政 府欢迎，能获得显著的社会效益和生态效益。 第五章新增建设用地出让收入分析 宏观经济分析 改革开放以来，成都经济保持了持续增长的态势，年， 成都市实现地区生产总值亿元，比上年增长，增 速比上年提高个百分点。年成都第产业实现增加值 亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长 第三产业实现增加值亿元，增长。同时产业结构进 步优化。三次产业对经济增长的贡献率分别为和， 三次产业结构调整为∶∶。年成都工业生产快速增 长。全市实现规模以上工业增加值亿元，增长。电子 信息医药食品机械汽车石油化工和建材冶金六大重点行业 完成增加值亿元，增长，占全市规模以上工业比重为 。近年来，成都吸引了戴尔联想仁宝纬创德州仪器 富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，随着批重大项目相继投 产，年成都电子信息产品制造业实现增加值亿元，增长 。成都经济快速增长，为城乡居民增收打下基础。年成 都城镇居民人均可支配收入元，增长，增速比上年加快 个百分点农民人均纯收入元，增长，增速比上年加 快个百分点。城乡居民收入比从上年的缩小到， 城乡收入差距逐渐缩小。据悉，年全国城乡居民收入比为 。年成都市城乡居民储蓄存款余额亿元，增长金 融机构人民币贷款余额亿元，增长，存贷款增速回升。 年成都财政收入和民生财政支出也保持较快增长，实现地方公 共财政收入亿元，增长公共财政支出中，教育支出 亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医 疗卫生支出亿元，增长。宏观调控方面，随着中央宏观 调控措施的落实到位，成都市居民消费价格过快上涨的势头得到了初 步遏制。全年居民消费价格总水平上涨，月度涨幅逐渐回 落，月为，月为，月为。全社会固定资产投资完 成亿元，比上年增长。全年实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长。全年实现进出口总额亿美元， 比上年增长。其中出口总额亿美元，增长进口总 额亿美元，增长。 年，全区实现地区生产总值亿元，按可 比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元， 比上年增长第二产业增加值亿元，比上年增长 第三产业增加值亿元，比上年增长。按常住人口计算， 全区人均生产总值元。二三产业的比例关系为 。第产业对经济增长的贡献率为第二产业贡献 率为第三产业贡献率为。房地产业发展形势良好全年 完成房地产开发投资按项目地亿元，比上年增长 其中商品房开发投资亿元，比上年增长。全年商品房销 售面积含预售万平方米，比上年增长，商品房销售额 亿元，比上年增长 经济发展总目标和任务 近期总体目标年 综合经济实力显著增强。经济增长保持适度领先，年均增长 左右，经济总量迈上万亿元台阶，人均地区生产总值达到上万美元， 财政收入稳步增长，综合竞争力领先中西部城市，对全省全国经济 发展的贡献明显提高。