大地提升休闲旅游度假和会展品牌，带来极大经济效益和社会效益。

第二章政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况历史沿革最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口些海岛沙丘山岗台地上，都留下了先民们遗迹。

自战国时期为百越之地到年正式定名为县，年改为市，并为省辖市。

年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在设置经济特区，年，经济特区面积调整为平方公里。

自然地理交通人文环境市位于中国广东省南部，珠江口西部和南部，濒临南海，是座著名花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近海岛相距海里，南端陆地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距深圳约公里。

全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方公里，海岸线长公里，拥有个岛屿，有百岛之市美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长城市。

年全市总人口万人其中户籍人口万。

有海外华侨万人，港澳同胞万人。

是我国重要口岸城市。

设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸个，二类口岸个。

拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大水路客运口岸。

市海陆空交通发达，交通运输十分方便。

港是中国南方主枢纽港之，港池可利用海岸线长公里，市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。

广深珠高速公路已年月底通车。

广珠铁路于年月日动工建设，全长公里，总投资亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达万吨，客运量可达亿人次。

按现代化国际机场标准建设机场，占地万平方米，机场跑道米，已开通国内航线条，每周个航班。

机场自年月通航，至今已安全运营年。

年机场旅客吞吐量有望达到万人次，比年万人次增长运输起降架次，同比增长服务范围从不足万人口澳门，逐步扩展到超过万珠江口西岸地区广阔腹地。

预计年机场旅客吞吐量能达到万。

属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。

年平均气温，月均温。

月均温，最低气温。

年降雨量为毫米，其中月占全年降雨量。

生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯以整体城市景观入选全国旅游胜地四十佳城市。

人居环境流，年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第先后荣获国家园林城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区中国优秀旅游城市和联合国人居中心授予国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市中国最具幸福感城市等荣誉称号。

人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外英才。

中华民国第位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第任校长唐国安，我国第位世界冠军第届世乒赛男单冠军容国团，我国第位在美国取得博士学位留学生容闳，画家诗人文学家苏曼殊，著名人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第家医院仁济医院创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。

历史古迹丰富，拥有距今年左右青铜时代高栏岛宝镜湾摩崖石刻画光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统年至民国年建造唐家共乐园。

宏观政治经济环境入世香港澳门回归港珠澳大桥世界经济发展宣言航展为外资进入敞开了大门。

外资涌入基础设施完善，造就了四大特色经济，近年经济快速发展。

中国已正式加入世界贸易组织，市场开放程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外出口贸易亦大幅度增加。

几乎所有经济学家都认为，入世对于我国经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显促进作用。

作为我国最早对外开放经济特区之，又有毗邻港澳独特地位，入世后随着引进外资和出口贸易增多，经济总量亦水涨船高。

入世后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业，从而不仅给房地产开发带来了充足资金，而且还会带来先进技术和管理经验，提高楼盘素质与品味。

同时，随着进口关税降低，进口建材尤其是装饰材料价格相应回落，使楼宇建造成本降低。

此外，外商投资国内房地产，还引进些新型施工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。

作为对外开放窗口，近水楼台先得月。

中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财团和有实力商家就会在国内些大中城市寻找立足点，除了上海北京广州深圳等城市会成为他们首选外，特区亦成为不可忽视目标。

自从中国内地实行改革开放政策以来，港澳与内地业已形成了互补互利相互依存相互合作共生共荣经济合作格局。

随着香港澳门回归祖国，这种优势互补合作关系，将在国两制条件下，形成新经济发展动力，并创造出更加具有活力宏观经济环境。

近年来，香港和澳门与内地在贸易旅游投资交通制造业房地产等方面联系日益增强，内地因素特别是广东因素正发挥越来越重要作用。

自年月澳门回归祖国四年来，市对澳门进出口贸易稳步发展。

年月，内地与香港澳门特别行政区签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排内地与澳门关于建立更紧密经贸关系安排，正式实施以来，优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。

据统计，截至年，港澳个体工商户总数为户，注册资金万元，从业人员人。

其中香港居民户，澳门户，涵盖房地产服务管理咨询仓储旅游及相关服务等行业。

目前已形成了澳门街街多条。

主要有拱北口岸地下广场莲花路湾仔澳门街香洲南坑小澳门五洲花城世派街等。

项下零关税商品进口稳步增加，呈现快速发展势头。

拱北海关统计数据显示，今年上半年，拱北海关共验放港澳货物总值万美元，约占全国进口总值成，同比大幅增长。

同时，与澳门之间跨境工业区计划已进入实质性建设阶段，跨境工业区落实将为澳门工业多元化创造更有利条件，这些将为促进双方外贸合作注入新动力。

年月日世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会在成功主办，来自多个国家和地区政要及国际组织代表驻华使节商会负责人工商界领袖企业代表专家学者等如何在平等基础上，更好地开展合作，促进共同发展与繁荣进行了热烈交流和探讨，宣言势必对中国乃至世界经济产生深远影响。

借此机会，向国际社会展示了自己形象，提高了自己国际知名度。

由此世宣效应引发投资热潮。

年月初在市举行世界经济发展宣言系列活动正引发投资新热潮。

作为世宣活动重要内容之粤港澳投资环境推介会暨经贸洽谈会也取得丰硕成果来自粤港澳三地官员和企业家多人参会，共有个项目现场签约，投资总额达亿美元，其中，外商投资金额达亿美元。

作为世宣主办地成为赢家。

包括晓星氨纶广东有限公司弘机旅游发展有限公司等大项目在内，签约项目个，外商出资额为亿美元。

其投资项目为个，外商出资额为亿美元增资项目个，外商出资额为亿美元。

自年承办首次航展来连续五届航展，全国人民全世界人民进步认识了，了解了，看到了发展给带来了笔巨大无形资产，为今后走向世界创造了个无限广阔空间和天地。

截至年月日，已有个国家和地区客商投资，外商直接投资项目个。

日本三菱三井伊藤忠松下东芝佳能日通，美国埃克森美孚塞拉尼斯伟创力，英国公司，德国戴姆勒克莱斯勒西门子，法国家乐福，荷兰飞利浦等多家著名跨国公司在我市投资设立了个外商直接投资项目。

全球强企业中家已落户。

年前个月外商投资达到亿美元，同比增长，全年有望突破亿美元。

由于城市规模所限，总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，经济效益高，发展也颇为健康，近年来经济增长保持着增幅。

年，据初步核算，全年实现生产总值亿元，增长，总量和增长速度双双超过十五计划预定目标。

人均突破万元，和年前相比，年人均增长超过，截至目前，人均位居全省第三位。

再掀交通建设高潮，批交通设施建成投入使用，正在从交通末梢向交通枢纽转变，形成珠三角地区西部区域城市年前仅有高速公路公里。

作为珠江三角洲西岸中心城市，尽管建成了华南地区主枢纽港港和国家干线机场机场，但对外交通设施建设滞后，使成为珠江三角洲交通末梢，严重阻碍了社会经济快速发展，以至毗邻港澳地缘优势不能充分发挥出来。

然而，随着珠港澳大桥广珠铁路江珠高速粤西沿海高速公路广珠西线高速公路太澳高速广珠轻轨等大批区域性交通项目陆续启动和陆续建成，经过五年交通设施加快建设，市五纵三横路网规划将会实现，将成为以桥双港为龙头区域性交通枢纽城市，其分钟城际生活圈中将囊括江门宏观调控政策正确实施，法制制度健全，国家和地方经济将稳步发展。

第二政策风险为压抑房地产市场价格增长过快，自年起国家出台了系列新政策，如年月，央行发布号文件，规定对购买高档商品房别墅或第二套以上含第二套商品房借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

年月，大限提出。

年月，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，取消住房贷款优惠利率。

年月，国八条出台。

年月，建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见，要求各地区解决房价上涨幅度过快等问题。

年月，央行全面上调各档次贷款利率个百分点。

年月，国六条出台。

年月，建设部等六部委联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理意见。

年月，国税总局发布国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题通知，严征二手房个税。

年月，建设部下发关于加强房地产估价机构监管有关问题通知，遏制估价猫腻。

年月，九部委严查重点城市房价。

年月，广七条出台。

年月末，央行银监局颁布关于提高第二套房贷首付比例和利率房贷新政。

年月日国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录年修订，限制外商投资于高档宾馆别墅写字楼和国际会展中心建设经营，将普通住宅用地开发建设从鼓励投资类别中删除。

年月央行与银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理补充通知。

等等。

如此紧密房地产新政出台，给房地产市场带来影响不可估量。

可以预见，自年全国房地产市场将进入结构性调整。

第三市场风险自年房地产市场开始复苏，近年来全国各地房价上升很快，尤其从年年更是上升了左右，部分城市房价增长率与增长率之比已经达到，超过了泡沫预警线，出现过热现象。

打压房价呼声很高，国家也采取系列措施，市场观望情绪浓厚，部分城市销售量和销售价格开始下跌。

另外在国内，度假市场刚开始出现，尚未形成大规模普遍需求，市场容量相对有限。

市场有两只手，只是需求，只是供给。

在供给方面，本项目又有相对优势。

由于国家严格控制房地产项目土地尤其别墅用地供应和新项目开工，旅游度假项目市场供应量已得到有力控制，竞争有限。

房子卖得出去不见得就是好事，关键还得看销售率是多少，销售价格定价定得合适不合适。

根据目前般项目情况，销售率至少必须达到以上，数量较大回笼款加上银行贷款和开发商自有资金，资金状况保持正常，入住形势也不错，这个项目才可以说是立于不败之地。

所以，在项目推出前，定要把市场研究透，把策划功夫做足，争取炮打响，制订合适销售价格，使销售率迅速达到以上安全地带。

降低宏观经济风险政策风险市场风险，最有力手段就是加快开发进度，缩短开发周期。

第四资金风险年以来银行存款利率连续上调和提供存款保证金比例，