炒房获得高回报预期基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体过大冲击，但无疑对房价变化构成不少冲击。

因为，往往炒房者就可把整个城市市场房价拉高，带动其他非炒房购房者追涨房价。

同样，旦炒房者退出市场，甚至只要异地投资客撤走，就可把整个城市市场房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。

而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌速度远要比上涨速度快幅度大面要广，更具有传染性。

因此，房市要当心提防阶段性需求休克进而购买休克情况出现。

同时，尽管市场总需求在定程度上被抑制，但廉租住房经济适用住房等保障性住房和中低价位中小套型普通商品住房需求依然较大。

不过，由于些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中部分仍可能在短期内被抑制。

别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房商住两用房需求可能被较大地抑制。

投资性尤其纯投机性需求和商业地产升级换代需求被抑制成分最大。

投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。

房价整体可能在定程度上逐渐回落。

相比而言，保障性住房和小户型房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅二手房房价下降幅度可能相对较大些。

企业风险控制意识加强。

由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高多在以上，有高达，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资或外资背景开发商学习既重视追求最大利润赢利管理，又重视必要风险控制。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致经济通胀，又避免产能过剩所可能产生经济通缩。

政府将尽力防止些地方可能出现部分烂尾楼房屋空置甚至阶段性供大于求局面出现。

从总体上看，房地产市场是良性健康，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高利润，为消费者提供全方位优质服务，以应对房地产市场异变。

拟建项目建设背景棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县人民政府落实龙江县城市棚户区改造实施方案试行通知龙办发号文件具体体现，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，将要利用年月年月年时间进行建设棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县人民政府为了加快龙江镇城镇建设和棚户区改造步伐，改善广大居民居住和生活条件，繁荣中心城区经济，加大城镇化建设力度，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设集住宅与商服于体综合住宅楼。

该综合住宅楼建设是繁荣市场经济需要，该综合住宅楼建设是美化城市需要开发建设该综合住宅楼，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑风格上有所创新，与周边其它建筑构成龙江镇道靓丽风景线该综合住宅楼建设对提高龙江镇居民生活水平，改善人们居住条件，满足住户商品物质需要，提高龙江镇城镇品位，具有重大意义。

因此，该项目建设是非常必要。

四拟建项目建设地点棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目建在龙江镇青平路以西安卫街南镇府街北地段上，地理位置优越，交通便利。

五主要建设条件道路该项目位于龙江镇青平路西侧，道路畅通，交通方便。

给水项目建成后由市政供水管网供应，目前龙江镇青平路已有自来水管网，可就近接入，供水水源有保证。

排水采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。

供电待项目建成后，由龙江县供电局供应。

因此，该项目供电有保障。

供热采用集中供暖，由热力公司供热站统供应，能够保障采暖要求。

通讯办公用电话和宽带网络由通信公司预留口接入。

六项目建设规模和主要建设内容项目建设规模棚户区改造龙江县春泽名苑小区总占地面积平方米，其中居住区用地平方米居住区绿化用地平方米，商业区用地平方米。

建筑占地面积平方米，其中居住区建筑占地平方米，商业区建筑占地平方米。

建设栋住宅商服综合楼其中层住宅商服综合楼栋层住宅商服综合楼栋层商服楼栋层车库和物业用房楼栋，建筑面积平方米，其中住宅平方米，居住区商服平方米，车库平方米，物业公益用房平方米，商业区商服含地下商服和地下公厕平方米。

建筑密度容积率居住区绿化率。

蔬菜批发市场地面硬化平方米。

主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注总占地面积平方米总建筑面积平方米住宅平方米居住区商服平方米车库平方米物业用房平方米商业区商服含地下商服和地下公厕平方米地下停车场平方米不包括在总建筑面积之内住宅总户数户总居住人口人建筑密度容积率居住区绿化率平米以下住宅停车位个蔬菜批发市场地面硬化平方米不包括在总建筑面积之内七产品和工程技术方案建筑方案设计依据民用建筑设计通则住宅设计规范版屋面工程质量验收规范城市道路和建筑物无障碍设计规范城市居住区规划设计规范住宅建筑设计规范设计要求根据黑龙江省龙江县龙江镇总体规划龙江县龙江镇棚户区改造规划和龙江县土地利用总体规划，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益经济效益原则进行设计。

小区建筑抗震设防类别丙类。

设计使用年限年。

耐火等级二级。

抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。

使用功能节能型住宅小区。

建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点合理利用土地，确定合理开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足居民衣食行游等活动需要对小区经营管理环境形象设计等均予以考虑。

规划设计在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济功能适用住宅体系。

针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究最新成果对其加以细致推敲，从每处细节对户型进行完善，力求经典更完美，无论从平面布局还是立面风格处理上都结合节能做了考虑。

根据国务院关于调整住房结构稳定住房价格文件精神，套型建筑面积平方米以下住房面积比例占全部建筑面积以上。

棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设追求以人为本，在综合住宅楼设计上针对地处繁华街区，建设层楼房，建筑设计层商服层高大于米，住宅层高米。

根据国家对开发建筑住宅楼要求，要考虑到平方米以下住房设计要求，就需要在户型设计上进行改进，对楼框层商服按米设计，层住宅按米设计，既合理布局了房间，又达到了小型化户型合理安排。

棚户区改造龙江县春泽名苑小区集商贸居住为体，全新造景建筑，加之营造生态园林造景，融使用性和审美性及舒适性于身。

在建筑风格上以雅致简洁为基调，在立面设计上以现代建筑比例，线条结合现代材料和工艺，经提炼融合，生成种不但人文味浓，且现代感强立面风格。

小区整体环境特征体现出现代特征。

建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为体，成为城市中种特有景观形态，构成幅美丽居民画卷。

小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成个有序变化空间序列。

小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造个和谐绿色生态居住环境，并形成和谐绿化景观。

植物采用自然式与规则式相结合配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大生态效益。

树种选择以乡土树种为主，同时选择可以观形观色观花观叶树种，置以季节性灌木和草本植物，形成四季长绿四季有花景观。

利用植物高低塑造景观轮廓线，以乔木树冠勾勒景观线条，以灌木草本配置创造景观，以达到规划设计整体艺术效果。

结构方案设计依据建筑结构荷载规范砌体结构设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑工程抗震设防分类标准全国民用建筑工程设计技术措施结构设计主体结构采用框架结构围护墙采用加气混凝土砌块空心砖和部分红砖砌筑屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。

外墙刷外墙涂料。

外围墙体设计，采用苯板夹层外内砖混结构，全部解决了保温问题。

在楼房屋顶防水设计上，采用国家规定楼房防水瓦进行设计。

在住宅楼道单元门和住户防盗门设计上，按照消防部门规定单元门和住宅进户门安装防火型防盗门等。

要采用智能化管理模式，楼房各种门口安放红外线电子监控系统，单元门安装可视电话对讲系统，达到监防连动，安全可靠。

设计商服进户门为白钢门，窗户为三玻塑窗。

地下室结合基础型式设钢筋混凝土底板，外围周圈设钢筋混凝土侧壁，均采用抗渗混凝土。

基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。

抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范及建筑物抗震构造详图中有关规定执行。

当地材料及施工情况齐齐哈尔市富拉尔基区和龙江县有许多建筑材料生产厂家，且建材市场体系健全，交通方便，为本工程建造提供了良好材料来源。

棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，主要建筑原材料为砂石水泥水泥砌块或空心砖红砖钢材。

砂石水泥可在龙江市场购买，水泥砌块或空心砖粒沙红砖钢材可在齐齐哈尔市和富拉尔基区市场购入，辅助材料和零星材料可在龙江县富拉尔基区齐齐哈尔市等就近市场购买，本项目所需各种小型小批量原材料和辅助材料完全可在就近地点解决。

本项目建筑和生活用水均采用城市自来水。

因此，材料来源充足公用工程给排水设计依据建筑给排水设计规范住宅设计规范年版室外排水设计规范室外给水设计规范建筑设计防火规范建筑灭火器配置设计规范人民防空工程设计防火规范汽车库修车库停车场设计防火规范设计范围本项目涉及范围为红线以内室内外给水排水及消防系统。

室外建设期和运营期比较短，不涉及进出口平衡等般项目，如果财务评价结论能够满足投资决策需要，可不进行国民经济评价对于关系公共利益国家安全和市场不能有效配置资源经济和社会发展项目，除应进行财务评价外，还应进行国民经济评价对于特别重大建设项目尚应辅以区域经济与宏观经济影响分析方法进行国民经济评价。

和第九条„„，对于实行核准制和备案制企业投资项目，可根据核准机关或备案机关以及投资者要求，选用建设项目经济评价方法和相应参数要求，该项目是费用效益计算比较简单建设期和运营期比较短核准项目，因此选用相应参数只对建设项目进行财务评价分析。

本项目财务评价是参照建设项目经济评价方法与参数第三版和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。

经济费用效益或费用效果分析棚户区改造龙江县春泽名苑小区总建筑面积平方米，其中住宅平方米，居住区商服平方米，车库平方米，商业区商服含地下商服和地下公厕平方米，根据棚户区改造政策，回迁面积平方米，其中商服平方米，住宅平方米，销售面积平方米，其中商服平方米，车库平方米，住宅平方米，销售收入万元。

开发建设享受优惠政策后，开发建设成本费用万元，经营税金及税金附加万元，项目总投资，利润总额万元，所得税万元，净利润万元，投资利润率。

见棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目销售收入表棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目开发建设成本费用计算表棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目经营税金及附加表棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目损益表。

棚户区改造龙江县春泽名苑小区由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司进行开发，要对整个工程项目财务进行评价，要对投资项目所耗费社会资源及其产生经