重庆龙祥微电物流工业园项目可行性投资论证建议报告word文档（20页） ㊣ 精品文档 值得下载

部门机构，如水电气资源配臵。

后勤保障中心，专门为所有入驻企业及员工提供后勤保障工作并提供所需服务机构。

未来园区内将设员工食堂倒班房阅览室职工之家小超市卫生站等等后勤服务项目。

三项目招商合作方案本项目招商合作工作是园区建设过程中核心内容，直接关系园区生存发展。

本案提供招商合作仅代表策划意见。

招商模式。

利用投资业主自有人脉资源进行招商组织策划和实施。

组织自有招商团队从事本项活动。

合作招行模式。

现有合作对象主要为重庆都市工业园协会，利用协会在行业地位，帮助企业搭建与当地政府，与西永工业园区，与主机生产企业间沟通平台。

委托招商模式。

将所有招商活动进行外委，配合委式到内容都缺乏标准化流程化制度化建设。

从投资主体看原有都市工业园楼宇存在形态正在受到来自工业地产投资建设冲击，新建从用地规划到园区建设到招商入驻到园区认定都市工业园区逐步增多，所占比重逐年提升，这现象在江北区尤为突出，目前正在建设中园区达到五个，均未获得重庆市中小企业发展指导局认定，但均已向该局进行备案。

四西永微电园急需安臵配套链群企业随着世界强企业重庆工业基地建设，巨大商机吸引了来自全国乃至全世界眼光，上万亿配套产业链群将以主机生产为中心进行聚集，而缩短物流距离，降低物流成本，使配套成本具有更大竞争力成为配套主机厂链群企业追逐目标。

来自重庆各家媒体报道，成千上万配套链群企业正在寻求以西永为中心最佳物流半径内地区作为未来扎根之地，而在西永这块正在开发工业地块中，至今还难看到向链群企业提供服务，特别是可供选择生产加工制造用标准厂区，而沙坪坝区原有都市工业园均未建在该区之中。

五本案前景天时地利与投资主体实力融合纵观前述各种有利条件，加上西永正在建设西部最大铁路编组中心，以及已经提上重庆市政府议事日程保税区分区保税库建设，为本案构筑了天时地利巨大吸引力，也为本案选址西永成为可能和可行方案。

作为本案投资主体正在新注册项目投资公司，暂定名重庆都市工业园建设投资发展有限公司在工程建设方面已具备较强专业能力和管理经验，积累了大量人脉资源和较强资金筹集能力，为推行本案奠定了扎实基础，为确保本案快速稳妥成功推进创造了条件。

第三章项目建设方案实施可行性项目建设定位和远景规划本案选址原则作为依托大型特色工业园和背靠超大型主机企业都市工业园建设，选址原则大体应具备靠近货运枢纽，交通较为便利。

本案中正在建设西部最大铁路编组中心和已建成公路运输网络为选址西永提供了可行性紧邻大型企业和物流中心区域。

西永招商中微电子工业园和已入驻世界强企业，为本案选址增添了不小砝码劳动力条件较优越。

这条件放在重庆市主城区任意地方都能较好满足，而与原高新区相融沙坪坝区更是为业界精英汇聚之地，且随着大量沿海地带民工返乡和业界人员到西部创业更为这条件具备创造了条件考虑地价因素。

地价是本案建设资金集中使用重要部分。

考虑地价也就是确保本案能顺利推行前提条件，从前期了解掌握情况看，西永地区工业用地价格相对主城区其他重要工业基地较为低廉，尽早确定土地，获得土地使用权是本案能否成功先决条件借助政策优惠功能。

沙坪坝区在全市都市工业园建设中最为引人注目，关键就是政策落实相对较好，从近期来自政府主管部门信息看，市府﹝﹞号文件中土地使用政策正在加快落实，如顺利落实，都市工业园建设中土地出让金和建设配套费将由原来先征后返调整为免缴。

未来发展空间选择。

从本案可能选之地看，本案前期将使用亩工业出让地进行建设，可能条件下，还可以考虑争取预留亩周边土地作为后期发展使用预留用地。

本案建设定位原则本案建设定位原则决定未来项目规划设计施工建设全过程，是本案可行重要组成。

从前期调研各方面信息汇集看，依据重庆市人民政府对都市工业园认定条件以及对认定后都市工业园发展支持内容，确立本案建设定位原则总体规划，分期实施。

对拟考虑本案亩工业用地实行总体规划，并考虑周边可能预留亩后期发展用地规划，从而确定分二期或三期进行建设多层标准厂房建设，辅以办公用房配套。

本案生产加工区域建设将采用工业标准厂房设计标准，将每幢厂房按七层设计地下两层，地上五层，顶层采用钢架结构，在设计中预留厂区办公用房结构框架配套设施及管理用房先行。

现代工业园区建设均应优先考虑管理服务机构用房和入驻企业员工倒班所需用房，甚至还用考虑部分入驻企业管理人员用房，因此建设定位中在前期就应当与生产用厂房与配套用厂房同等进行建设，若考虑招商原因，建设前后期不应超过半年环境建设应纳入投资主体。

新型都市工业园建设在具备都市工业园入驻企业条件前提下，将工业园建成环境优美，对周边城市生活干扰较小生态园区将成为重要标志。

本案项目远景规划考虑本项目紧迫性和项目所在地急切需求，本项目有望在建设过程中吸引大量链群企业目光。

把握商机为未来留下发展空间也是本案研究内容。

从较远期需求看，本案远期将可能成为生产物流并重发展新型综合都市工业园，所以预留发展空间应更多考虑物流延伸服务前期物流为生产型延伸加工或分拣活动，发展诸如仓储货运货代等形式物流形式，使建成都市工业园更具现代都市工业园特性。

二项目业态布局四大区域三大平台二大中心是本案项目业态布局方案和实施核心四大区域按照都市工业园布局特点，考虑本案作为新型都市工业园建设形象，规划应按四大功能区域进行设计。

加工生产区域以主体厂房为主为地上建筑部分，分别按照入驻企业特点，对分层功能进行设计物流配套区域则为主体厂房地下部分，作为上厂下库方式进行建设办公服务区域包括两部分，生产用办公服务区域和商务用办公服务区域，生产用办公服务区域以标准厂房设计预留厂区内改造框架为主，商务用办公区域则利用园区综合用地进行设计建设生活服务区域也将利用综合用地部分地下层开设员工食堂和休闲娱乐区，或将员工倒班房部分作为生活服务中后勤保障用房。

三大平台这是现代都市工业园配套服务体系建设内容。

园区管理平台将成为园区对外形象展示，对外招商引资和对内引导管理平台，该平台按照全市统部署将以重庆市中小企业发展载体平台为统宣传载体，建设园区管理平台，链接所有入驻企业网站，为入驻企业提供较完美管理服务功能公共服务平台在统园区网站上设臵为园区入驻企业提供各项专业服务平台，如入驻企业形象宣传招商引资用工招聘产品推介信息服务等内容物流载体平台主要是为入驻企业解决产品外销服务平台，包括仓储仓容货代运输物流技术支持以及入驻企业车辆代租代运入驻企业相关原料辅料采购运输活动。

二大中心生产加工中心，专门为入驻生产加工型企业提供相关信息服务部门机构，如水电气资源配臵。

后勤保障中心，专门为所有入驻企业及员工提供后勤保障工作并提供所需服务机构。

未来园区内将设员工食堂倒班房阅览室职工之家小超市卫生站等等后勤服务项目。

三项目招商合作方案本项目招商合作工作是园区建设过程中核心内容，直接关系园区生存发展。

本案提供招商合作仅代表策划意见。

招商模式。

利用投资业主自有人脉资源进行招商组织策划和实施。

组织自有招商团队从事本项活动。

合作招行模式。

现有合作对象主要为重庆都市工业园协会，利用协会在行业地位，帮助企业搭建与当地政府，与西永工业园区，与主机生产企业间沟通平台。

委托招商模式。

将所有招商活动进行外委，配合委宣传广告开路现有影响再建园以获得土地并作出规划开始，在节约原则下，动用项目投资资金进行宣传。

其，利用重庆中小企业在线或重庆市中小企业载体平台进行宣传。

宣传制作费用标准大约在万元左右，在线广告宣传时间，般都可保证年之久。

其二，利用重庆市中小企业发展指导局举办园区招商会进行展示宣传。

制作大型展板和精美图册并辅以现场动画视频广告模型进行展示，力求让参展企业都能留下记忆，并保留可以寻求合作机会。

其三，利用行业协会力量进行招商宣传。

必要时可利用自身人脉关系，与市中小企业发展指导局共同在沿海发达城市，特别是业发展地区进行宣传，获得与西永微电子工业园所匹配企业入驻。

举行较大规模奠基现场签约会，在市相关领导参与下，完成首期园区销售策动。

充分利用都市工业优惠政策，吸引客商入驻重庆市在发展中小企业发展特色工业园和发展都市工业园中出台了许多优惠政策，并为入驻企业提供了获得政府扶持渠道和方法，充分利用小手册，宣传展板和广泛交流去引导广大客商入驻园区共谋发展，共享政策，从而吸引更多园区企业与园区共谋发展。

作为园区投资者，也可以制定相关优惠政策吸引客户。

如次性付款优惠按揭付款优惠九五折长期租赁租金减免时限等等，同时还可以对产权企业免征定时期物管费用等等，配套于政府相关政策之后，形成三级优惠模式政府园区企业。

制定销售策略，发展社会力量吸引客商在建园过程中，作为投资人将广泛与银行担保公司融资机构政府相关部门，关心园区建设朋友以及投资人相关人脉关系网络进行广泛接触，在营销中切实制定销售策略将更大范围地吸引客户入住。

如在委托专业机构招商运筹时，制定些社会力量招商折扣返利方案，任何人都可以享受该权利。

组建自己销售团队，实行在线招商把握项目利益基本数，制定刺激招商策略本项目按容积率进行设计，亩土地建设应达到万平方米规模，分二至三期进行建设，全部建成出售将获得不低于万收益，若投资人将净收益控制在万则可制定出非常优厚招商引资策略。

三项目风险和效益评估任何投资项目都是具有潜在风险，把握风险程度，了解风险存在，有利于项目顺利推进和成功运作。

就本案所涉及内容和条件看，项目风险主要来自三个方面。

其，宏观政策影响层面。

这风险取决于工业地产发展是否纳入房地产开发项目管理，此类法规和规定在重庆乃至全中国都难得见到，但重庆市中小企业发展指导局已于年开始与市财政局税务局国土局环保局等政府部门开始研究，所以目前主管局中小企业局未让该部门介入调研，另外，相关都市工业园认定条件都较低，评价体系也未建立，所以此风险出现最快应在本行业兴起或年。

其二，投资人资金筹措风险。

本案项目总产值将达亿左右，投资总额将达到亿亿元，充分利用资金和筹集资金渠道且打通工业地产抵押通道是规避风险主要方法。

从静态投资看，本项目投资最少为万元，可以达到启动运作项目第结点，如招商顺利，则可以以合同抵押附带未来房产抵押方式进行组合型融资，使入驻企业以首期款就能进入园区，同时也将该风险转移到银行和其他金融机构，从而避免资金链断裂带来项目投资失败。

其三，经济大势下招商失败。

面对全球动荡经济金融环境，不能说金融风暴已经过去，所以国际经济大势和国内经济大势都可能成为本案招商致命风险。

风险与利益共生共存是项目运作特色，规避风险则是项目成功起点和保障。

本案项目就现实状况和条件看，利益来源共有三大部分其，工业地产兴起，将刺激本案成功建设。

虽然沙坪坝区已具有十余个都市工业园，但按工业地产开发形成园区还是空白，但世界强入驻沙区和高新区正在日益增长，围绕大型主机巨头产业链群企业正在聚集，给本案成功并获取利益最大化带来了机会，按建设万平方米和目前工业厂房销售价格看，价值可达亿元之多，且随着土地价值增值，链群企业涌入，工业厂房价格将逐步推高，若本案周边铁路分组中心和保税区分