金侨大道南区住宅工程项目可行性投资论证建议报告3503doc文档（66页） ㊣ 精品文档 值得下载

地理优越性突出，交通优势明显。

古老京杭大运河蜿蜒而过，物华天宝人杰地灵，历来享有京津走廊美誉。

武清开发区定位与发展概况中国天津武清开发区是年月日经国务院批准设立国家级高新技术产业园区。

位于京津之间，规划面积平方公里，远期控制规划总面积平方公里。

其中期平方公里二期平方公里已出让完毕，三期平方公里正在招商。

开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区公里，天津市区公里，首都国际机场公里，规划中首都第二机场公里，天津滨海国际机场公里，天津港公里。

交通体系开放便捷，周边分钟车程范围内，有京津塘京津京沪等高速公路条高速公路出入口个有京津城际铁路客运站处，至北京市区仅需分钟车程，至天公司，其主营业务是房地产开发与经营。

作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局重任。

其母公司金侨投资控股集团，成立于年。

在年经营发展中，形成了文化教育科技医疗服务地产建筑物业金融投资证券等板块。

国家住建部授予金侨集团国家级房产开发资质国家级建筑总承包资质和国家级物业管理资质。

同时，在湖南省人民政府批准国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学院。

集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京上海天津湖南等地投资拓展业务，即将在香港台湾注册公司。

现有员工近人，正副教授人，具有博士硕士学位人，本科生人。

其中高级职称人，中级职称人，长年从业人员近两万人。

集团连续获得湖南省诚信企业湖南省银行业系统守信用企业湖南省重信用守合同企业等多项荣誉称号。

项目多次被评为中国•湘潭国际人居环境小区湖南名盘等。

金侨人用责任心树立公信力，用对社会贡献体现金侨企业价值。

迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过亿元。

投资近亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地名学生就读投资多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆北京上海广州深圳台湾等全国多省市及地区先后捐资数百万元，扶孤助残修建农村公路慰问西北广大农村贫困家庭上百万元捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地年月，湖南遭遇年遇冰雪灾害，集团捐资万元抗冰赈灾集团先后捐赠万元，赞助八足球联赛及在湘潭举行第届省运会，为湘潭文体事业发展做出了重要贡献。

集团董事长法定代表人任玉奇为十届十届全国人大代表，所提交取消农业税等份议案被全国人大常委会立案。

年来，金侨人在董事长任玉奇率领下，秉承诚信开明创新奉献企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会奉献力，在文化教育医疗房地产开发建设等领域积累了较丰富企业经营管理经验，金侨品牌成为社会广为知晓享有较高美誉度品牌。

第二章项目概况拟建地点项目位于武清开发区三期西侧，属于城市西扩区域，离武清区政府公里。

东邻如乐钢结构厂，金红叶纸业等多家企业工厂，南邻福源道，北邻广源道，与高新公寓隔路相望。

项目紧临亚洲超大购物小城弗罗伦萨小镇和超级游乐中心凯旋王国，建成后将成为天津武清新城市核心。

周边交通状况该地块区位优势明显，北靠高新公寓，南临逸仙工业园区，西侧即为国道，东侧为工业园区企业。

离武清高铁站公里，离京津高速出口公里。

国家级重点高中杨村中新校区离该项目仅公里。

周边规划随着开发区行政经济中心西移，新高新区管委会大厦正在规划设计中，预计年可入驻。

高新区成型后南东线将成为贯穿本区中心主干道，项目所在位置将成为高新区核心地带，区位价值会有大幅度提高，本项目将成为高新区重要生活及商业配套。

项目西部为中国水电集团开发建设武清开发区西区核心部位，也是武清区近几年重点城建工程，建成后将使武清主城区西扩成为现实，并为武清主城区发展提供更大空间。

天津地铁号线未来规划已正式延伸到武清主城区，站点位于本地块南侧同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中，使得过去由于偏远不便本地块可因多个工程竣工而使居住生活交通条件发生极大变化，房地产及土地升值潜力明显增加。

建设规模与目标建设规模天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区开发大型商业居住区。

初期规划总建筑面积为平方米住宅商业及相应配套设施，具体为地上建筑面积为平方米，地下建筑面积平方米，居住户数户，居住人数人，机动车停车位辆，非机动车停车位辆。

建设目标为满足购房消费者日益理性购房需求，本项目按照现代商业及住宅模式构建优良住宅环境和商业环境配置完善配套服务设施以及极具文化内涵中高档物业。

项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。

为武清乃至天津城市形象增添新光彩。

项目建设进展情况该项目已取得发改委备案批复及土地证。

用地规划许可证工程规划许可证环评批复项目施工许可证正在办理当中。

项目建筑设计单位为北京中外建建筑设计有限公司施工建筑单位为天元建设集团有限公司浙江中联建设集团有限公司。

项目建设涉及施工设计等单位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。

工程已于年开工建设，截止到目前项目进展情况为桩基础完成，正在进行基础施工，定于年月底开始销售。

项目投入总资金及效益情况项目拟建总建筑面积为平方米住宅商业及相应配套设施，经测算项目总投资为万元，年经营收入万元，年利润总额万元。

详见项目投资及效益指标表项目投资及效益指标表序号名称数据单位基本数据总建筑面积平方米其中可出售面积平方米项目总投资万元年经营收入万元年经营成本年土地增值税经营税金及附加万元年利润总额万元年利税总额万元年税后利润万元表项目投资及效益指标表项目竞争能力分析金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周边众多高智企业与新杨村中对本楼盘提升效应，很大程度上避免了与区域内其他纯住宅项目同质化竞争从自身角度，金侨有长达年房地产开发经验，在项目研发户型设计细节打造上有着独特竞争优势。

本项目在商业配套上追求更大时尚与舒适，能够有效提升整个高新区生活质量。

同时随着高新区行政经济中心西移，本项目将成为开发区核心区域重要住宅商业配套。

综上所述，金侨大道项目不论从自身角度还是所在区域未来规划角度均具有其他项目不具备天然优势，并由此形成了自身较强综合竞争能力。

第三章项目选址及规划天津市及武清区定位与发展方向天津是中国四个直辖市之，有超过万人居住和生活在这地区，市中心距北京公里，是著名国际港口城市和生态城市。

它位于环渤海经济圈中心，是中国北方最大沿海开放城市近代工业发源地近代北方最早对外开放沿海城市之我国北方海运与工业中心。

武清位于京津两地之间环渤海经济区中心地带，在天津北京之间起到了个相当重要桥梁作用，地理优越性突出，交通优势明显。

古老京杭大运河蜿蜒而过，物华天宝人杰地灵，历来享有京津走廊美誉。

武清开发区定位与发展概况中国天津武清开发区是年月日经国务院批准设立国家级高新技术产业园区。

位于京津之间，规划面积平方公里，远期控制规划总面积平方公里。

其中期平方公里二期平方公里已出让完毕，三期平方公里正在招商。

开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区公里，天津市区公里，首都国际机场公里，规划中首都第二机场公里，天津滨海国际机场公里，天津港公里。

交通体系开放便捷，周边分钟车程范围内，有京津塘京津京沪等高速公路条高速公路出入口个有京津城际铁路客运站处，至北京市区仅需分钟车程，至天产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物组织管理风险等。

投资风险控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来损失尤为重要。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

对该项目风险控制应涵盖以下三个方面措施通过加快进度来回避风险首先，如果项目开发经营周期人为延长话，项目整体经济形势就将难以预测。

其次，开发周期越长，项目建成以后政治影响因素也越难预测，特别是当前形势下房地产行业，泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府政策指导不断加强，同行地产行业内竞争激烈。

所以回避房地产开发经营风险最基本办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。

针对该项目，我们采取诸如提高选址速度利用法律手段等保证项目前期以及建设施工顺利进行严格采用招投标办法和承建单位签订具有法律效应承包合同，以保证工程安全完工与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

以避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得有关投资环境和投资项目市场信息越多，预测就越精确，从而进行科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

确保把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是项目能否成功重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导非常必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十三章研究结论与建议结论天津市作为跨越环渤海经济区和京津地区重点城市，未来城市建设目标为国际港口城市北方经济中心和生态城市，近年综合竞争力提升速度已跻身全国最快地区。

武清开发区作为天津市国家级开发区，是武清区域发展功能升级必然方向。

开发区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育医疗商业等生活配套完善，区域成长潜力较高。

把天津市作为金侨集团投资重点城市，符合战略发展方向。

金侨大道南区工程项目规划建设符合武清开发区整体发展方向，工程建设前景广阔。

从社会效益角度分析，本项目为天津市武清区规划建设提供高品质房地产产品，满足区域市场对于商品房住宅及商业用房需求，同时进步繁荣天津市武清开发区，项目建设将带来较好社会效益。

从企业经济效益分析，由于区域市场上对商品房住宅及商业用房有着较为旺盛需求，项目开发建设面临着良好市场环境及较强盈利空间，对于企业利润增加及资本金积累有着较好推动作用。

所以不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目建设有着充分必要性。

本项目按照现代商业及住宅模式构建优良住宅环境和商业环境配置完善配套服务设施以及极具文化内涵中高档物业。

项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。

同时，金侨大道南区项目作为金侨大道先期项目，项目承建单位无论从技术资金施工建设以及销售经验等多方面，均能够确保项目按照设计规划，按时建成入住。

项目具有较好经营效益和盈利能力，从整个经营过程考察，项目在保证本项目正常销售前提下，可以实