麒麟新城项目可行性投资论证建议报告5650word文档（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

批开工交房，预计年底前结束总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米，二期万平方米，已开工，尚未定价容积率期绿化率建筑形式多层砖混结构建筑规模期，公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户，期户，二期近户户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅六室二厅平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米期交房时间年月日装修无物业管理费元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科场正在逐步形成四是外地置业购房明显增多。

全市月共办理购房入户户，人，其中购买存量房入户户人，分别占总量和，为落户南京购房外地人员逐步增多。

个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。

今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房贷款为户，贷款金额万元，分别增长和。

来自人民银行统计，今年全市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质资产。

南京房地产市场利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展因素是房地产业发展目标更加明确。

按照年我市房地产业发展目标与任务要求，南京未来房地产业在全市经济中地位由现在重要产业发展成为支柱产业，从现在起到年，全市房地产业保持每年增幅，年增加值将突破亿元，在中比重超过。

二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。

由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。

三是南京都市圈构架利于南京城市发展。

形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。

四是南京城市建设面临新轮大发展契机。

将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。

根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上，其增长速度将与前五年增长速度持平为实现以上比例，房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范。

每年房地产交易额超过亿元，其中增存量交易按面积比达，按件数比达，年房屋租赁租金总额超过亿元，租赁代征税亿元。

二政府宏观调控力度加大对土地价格影响分析随着政府对土地宏观调控力度加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖。

由于政府调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩，位于马群附近地价也达到万元亩，与本项目地块离市区距离相近江宁开发区住宅开发用地地价也达万元亩，靠近南京市区岔路口地区及宁南地区更高达万元亩，相比之下目前麒麟地区万元亩地价被严重低估，具备巨大升值空间。

三城东片区麒麟板块市场形势目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。

中档别墅主要消费群体是当地部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活都市白领。

而普通公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。

由于地处直被人们认为风水较好南京东郊，拥有着独特景观和地理优势，该地区楼市将保持种平稳上升态势。

但该地区目前缺少政策利好冲击，几乎没有上规模上等级高品质楼盘。

目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。

三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米，地下室元平方米装修无物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅元平方米月，别墅元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。

购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。

销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖和连排别墅外，已基本售完。

公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。

项目优劣点分析规模优势近千亩占地面积环境优势上百亩湖面于小区中心套型优势从，平层错层跃层等套型齐全联排别墅都有缺点配套不足，产品显得较为粗糙。

阳光之旅发展商南京泰盈房地产开发有限公司香港泰盈集团全资子公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路总占地面积期亩，二期亩共开发五期近千亩，分批开工交房，预计年底前结束总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米，二期万平方米，已开工，尚未定价容积率期绿化率建筑形式多层砖混结构建筑规模期，公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户，期户，二期近户户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅六室二厅平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米期交房时间年月日装修无物业管理费元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科件较好。

规模优势本地块占地面积亩，实际出让面积亩，住宅建筑面积近万平方米，建成后小区规模庞大，小区内规划配套设施齐全。

从近年南京市房地产市场分析，大规模住宅小区由于配套齐全小区环境优美等多方面原因，在市场上颇较受置业者欢迎。

环境优势本地块处于群山环抱之中，风景宜人，无不良景观，在麒麟镇以及南京市外均属环境优良地区之。

距地块远处绿色丘陵在没有高层物业阻拦情况下，可以尽收眼底地块内地势稍有起伏，有利于利用天然地形，营造自然居住环境。

竞争优势麒麟镇经济较发达，但商品房可供量少，本项目在开发当地客源方面竞争对手很少。

上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议，本项目业主可免费通行出口进出南京。

因此本项目在目标客户心中将具有无可比拟号召力。

劣势前期投入大，建设周期长，开发风险大该地块规划建筑总面积近万平方米，且地块为毛地，项目开发前期土地开发和市政配套投入巨大。

而由于市场容量有限，即使开发商有实力，也不敢在短期内进行大规模开发，而会采取分期开发方式。

预计该地块开发时间在年左右。

漫长开发周期，其中不可预测因素有许多，给项目开发带来许多风险，加之前期投入大，因此整个项目开发投入较普通项目明显要高。

地理位置较偏僻该地块位于麒麟镇以东约公里，周边生活配套设施几乎没有，到相对繁华片区出行距离较远。

对于社区内居民将来存在外部不经济问题，即居民购物工作看病上学等方面成本较高。

市内不少客户对麒麟镇不熟悉，启动市区市场投入较大本项目与市内其他片区相比较相对劣势就是麒麟知名度不高，也就影响到客户对本项目置业心理。

而要改善这种状况，提高知名度，投入宣传推广费用将较大。

品牌劣势由于发展商在南京市进入时间不长，市民认知度相对较低，也将对客户对本项目置业心理带来定不利影响。

二目标客户初步确定和市场定位本项目定位为中档生活渡假型楼盘，预计当地客户仙林新城区与市内客户及其他客户比例约为∶∶∶。

三售价分析根据对麒麟片区销售市场调查，在成本盈利测算中多层住宅平均售价应为元平米，别墅类应为元平米。

七发展成本前期费用共计万元，单位销售面积成本元平方米。

建安费总额万元，单位销售面积成本元平方米含人防部分费用。

销售费用为万元，单位销售面积成本元平方米。

间接费用，包括管理费用和财务费用营业税等，总额约为万元，单位销售面积成本元平方米。

市政设施费用为万元，平均单位销售面积成本元平方米。

不可预见费按成本基数取，基数中不包括地价。

总额为万元，单位销售面积成本元平方米。

土地成本万元，单位销售面积成本元平方米。

按以上分析，本项目总成本为万元，销售收入为万元，项目税前利润为万元，项目投资回报率为。

八财务评价项目现金流量及来源根据该块土地预算，已次性支付土地款万元，另在两年内发生市政配套费万元，累计需要投入资金万元。

项目累计最大净现金投入发生在年第季度，预计累计最多净投入资金约万元。

本项目累计现金流出量为万元，按住宅销售均价元平米，商业销售均价元平米预算，现金流入总量为万元，净现金流量万元。

初步预计，本项目投资中万元来自银行贷款，其余部分来自销售回笼资金，银行借款占总投资比例为。

项目资金回收与还贷期限按住宅销售均价元平米，商业销售均价元平米预算项目销售均价为元平方米，本项目在年季度后可以实现现金净流入，预计年现金净流入约万，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元。

计划年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元。

各期贷款最长期限为年。

项目现金流量初步分析与效益预测本项目按估算预测销售收入为万元，总成本万元，可实现利润万元，成本利润率为，在本研究报告分析条件下可看出该项目投资收益总额可观收益率比较理想。

财务风险从财务角度来分析，该项目主要风险是市场变化引起项目销售风险，如果项目定价合理，市场反映强烈，销售速度快，项目资金回笼加快，从而能在预算期限或者提前归还银行借款，减少利息支出反之如果项目定价不合理，市场反映般，影响销售速度，项目资金不能按预算期限回笼，从而不能按期归还银行借款，加大了利息支出。

增加开支成本，降低项目投资收益率。

因此，要进步加强市场调研制定严密可行发展计划，确保项目安全和盈利。

财务评价结论按项目评估预测，该项目成本利润率为。

九风险分析与对策项目盈亏平衡点分析在地价亿元条件下，盈亏平衡点为综合售价元平米多层元平米，别墅元平米，商业元平米。

项目