麓云商务酒店项目可行性投资论证建议报告6522word文档（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

尚未有形成商业氛围。

随着长沙发展规划，中心地带经济市场已经饱和，已经形成向外围扩散式发展趋势，麓谷工业区必定会形成商业圈，而且酒店作为种长期投资租期年来说，此地可行性较强。

商务酒店主营客房业务，从面积和楼层来说，启用三至五楼较为合适，二楼势必面临转租问题，而能否顺利转租转租租金和转租后经营状况，则是该项投资重大考虑因素之，同时也关系到投资成败指数。

为了有利于整体投资持续发展，建议二楼转租后，应作投资方向限制，定位范围有银行连锁超市连锁餐饮健身培训机构娱乐等。

基于有上述缺陷和局限，故在转租二楼时，应加大宣传力度和主动联系租客。

四投资收益分析投资变化理论模型，核心区域内经济型酒店多位于繁华地带，向交通干道附近高度聚集特点。

据国家统计资料分析，国外经济型酒店与豪华酒店比例是，是非常合理金字塔型，而目前我们经济型酒店占酒店业比例还远没到这个水平，处于不协调状态。

有关资料还表明，年，中国将成为世界第大客源国，对经济型酒店需求是日益增加。

目前长沙经济型酒店占酒店总量估计左右，有很大发展空间，更多经济型酒店将落户长沙。

结合长沙经济型酒店发展现状，长沙经济型酒店空间布局以主城区为核心布局在不久将来定会处于饱和状态，从而将呈现出由城市中心向郊区不断扩张发展趋势。

二麓云路商务楼现场勘察周边地理环境分析地里位置如下图麓云路位于长沙岳麓高新技术开发区，麓云路为南北走向，双向车道双向人行，中间绿化隔离带，两边绿化完善整齐，市政路灯全线开通，交通顺畅，车流量目前中偏小。

此道与枫林三路咸嘉湖西路桐梓坡西路麓泉路相交，外围有长沙绕城高速长张高速，濒临汽车西站，地铁二号线路口，有公交通过。

交通便利，路网交错，不论是进入市区还是出城都相当便捷。

这条道路位于新兴发展起来麓谷板块，邻近有中联重科湖南天鹰开关电器有限公司中铁五局电务公司三辰数字卡通城湖南泰唐重工机械有限公司湖南固特邦土木技术发展有限公司等工业周边小区有涉外国际公馆麓山润城联邦锦和小区以及安置区，临近还有湖南涉外经济学院湖南第师范大学，区域总体规划环境卫生及基础和公共配套设施相对完善。

因为目前各小区入住率还不高，显得缺少必需客源，但该区域有相当大发展前景和投资价值。

整体分析，适合餐饮宾馆休闲娱乐业生存和持续发展。

实景照片如下商务楼实际情况概括该商务楼位于长沙岳麓区天顶乡川塘村八湾处川塘村物业综合楼，面临麓云路，南边向，东西朝向，通透，呈字结构板式楼，楼高层，平顶。

除了第层平方米，川塘村作为物业管理和村委会办公用房外，层整体对外出租不作分租。

层为毛坯房，五层总建筑面积为平方米。

综合楼建设开发用途主要用于大型品牌酒店休闲娱乐第三产业。

据勘察现场层高为楼米，二至五楼米，全新修建，全新外墙，至六楼均已安装窗户，飘窗，楼东面即正面钢化玻璃墙带立柱，玻璃已安装。

该商务楼设计台电梯已安装，三菱牌，通过验收已投入使用，南北两端西侧均有楼梯通至天台，楼梯装修完毕，大理石楼梯地面，圆形不锈钢扶手带玻璃防护。

楼北边隔出约平方米设计为酒店大堂，酒店大堂门前已建好门头，楼外墙为紫沙红大理石砖干挂，门头四个立柱规划为罗马柱，正在施工中，大堂以砖混结构隔出洗手间两间办公室间，楼南边约平方整体未分割，西南侧砖混结构隔出个位和个位洗手间两间。

二楼整体未分割，三至五楼以酒店客房形式东西对半分割为两排客房，每层间，西边排为间面积稍大房间间电梯间和间布草房，东边排为标准间间，每间房均以砖混砌墙分割出洗手间，至五楼内墙墙面天花均为水泥批荡，地板为水泥地板未找平，三至五楼中间走廊均已铺好地砖两楼梯间均已做好。

六楼整层村委办公自用，设有办公室和会议室，会议室约平方米，可容纳人，六楼装修已近尾声，家私电器已逐步搬进安装，承租至五楼租户可与村委协商共同使用，计次收费或按月合租另行商讨。

供水供电排污系统齐备，每层有消防栓安全逃离指示灯，水通至楼层，电源二楼通至接线盒，三至五楼通至客房。

大消防已完成，未设计发电机组，水电申报均为民用。

门前配备有停车场，未划线，初步估计能停放台车，未建地下室。

三项目定位分析优势分析调查小组在长沙寻找投资项目年多，方向基本以商务酒店为主，通过综合评估认为，投资此处性价比最高。

基础硬件设施基本齐备，布局合理，已安装好电梯，楼梯间已装修即可投入使用，三至五楼已按目标投资方向间隔成酒店客房且带洗手间，外墙装修新，窗户已安装，大堂门头已装修成形，无公摊面积，水电民用价格且已入户入房间，强电线路已布好，开关已按位安装。

目前方圆两公里以上未发现有开业商务酒店，附近有工业楼盘学校，潜在客户资源丰富，市场发展潜力较大。

就楼房自身来说，房子为单独整栋，便于管理，无物业管理费用，租金相对来说较为便宜。

整体结构布局合理，节省了投资成本和装修工期。

楼设计为酒店客房，正适合投资项目，层分租给第三方。

楼适合做项目为银行超市餐饮健身培训机构娱乐等。

从宏观环境上来看，具有良好可见度，有利于酒店形象传播。

该地投资缺陷及规避麓云路目前流动人口和常住人口相对来说比较少，周围楼盘入住率不高，尚未有配套餐饮休闲娱乐设施，尚未有形成商业氛围。

随着长沙发展规划，中心地带经济市场已经饱和，已经形成向外围扩散式发展趋势，麓谷工业区必定会形成商业圈，而且酒店作为种长期投资租期年来说，此地可行性较强。

商务酒店主营客房业务，从面积和楼层来说，启用三至五楼较为合适，二楼势必面临转租问题，而能否顺利转租转租租金和转租后经营状况，则是该项投资重大考虑因素之，同时也关系到投资成败指数。

为了有利于整体投资持续发展，建议二楼转租后，应作投资方向限制，定位范围有银行连锁超市连锁餐饮健身培训机构娱乐等。

基于有上述缺陷和局限，故在转租二楼时，应加大宣传力度和主动联系租客。

四投资收益分析投资作和管理客房部长负责客房日常工作和安排前台部长负责前台日常工作和安排客房服务员负责客房查房和客房清理环境卫生维护前台接待收银负责总台接待及收银水电工负责整个酒店水电维护设施设备故障处理能源控制员负责酒店大堂电梯及所有公共区域卫生清理出纳负责酒店财务管理税务协调等会计负责酒店所有报表制作及核对，协助酒店办公室相关事宜保安员负责酒店安保工作及停车场安保成本预算按月计算租金税收营业收入工资管理人员和员工费用能耗水电费洗涤布草清洗维修酒店维修配件食住伙食费用及员工宿舍以上费用根据酒店实际配置计算客房营业收入预算酒店总房间数为间，客房价格平均以元间计算，客房开房率保守估计为，月营业额间元天约为万元，年营业额约为万元。

项目建设期为年，项目计算期为年。

成本回收期为年左右。

酒店业务来源分析此地段周边尚未有良好客户群，配套基础设施也没有成规模，但随着市政规划，和已经存在道路网络，总会伴随着经济发展，会成为热点地带，此类地区能形成商务氛围，带动定客户群。

酒店客户分为三类第，附近流动性商务人群和附近居民客人及学校所带来学生消费群体第二，管理团队和熟人介绍带来客户群体第三，通过营销争取协议客户和口碑回头客户群体。

四项目投资风险分析和对策由于项目风险具有客观性普遍性偶然性和必然性以及可变性和多样性等特征，而且项目实施过程是个存在很大不确定性过程，任何个项目实施过程都不可避免要面临多种多样风险。

我们要提前做好风险预测及其应对策略，以降低风险发生概率，减少已发生风险带来损失。

该项目投资数额较大，行业竞争激烈，市场变幻莫测，因此进行风险分析管理尤为重要。

首先，如果宣传不到位，凸显不出该酒店优势，或者因为市场不景气，酒店入住率过低，则可能会出现亏损风险。

所以营销部门要充分把握好市场营销环境，全面宣传酒店特色服务，深入市场，掌握客户需求信息。

采取多种营销策略，提升经营业绩。

其次，如果在投资过程中出现投资不到位酒店建设过程中资金超预算资金链断裂二楼不能顺利转租导致空置或转租后应收租金催收不力导致资金回笼慢损耗率超过合理水平酒店管理出现漏洞等可能出现财务风险，应该要建立合理资本结构，坚持谨慎性原则，尽量减少财务风险对酒店正常装修开业经营活动干扰，从而规避财务风险。

最后，由于初次涉及酒店行业，但邀请有多年酒店管理经验罗总进行管理，从而提高经营管理水平，加强酒店内部控制和外部控制，避免经营管理失误引起风险。

五酒店管理对策酒店管理以酒店总经理为首统管理体制，酒店实行总经理负责制和垂直领导，层次授予管理，级对级负责，由上级统发布指令和命令，下级只接受上级领导，不以多头领导，否则管理上将造成混乱，做到不跨级管理，不越级汇报管理方针。

酒店管理框架图为了满足不同房客需求，建议设计多种房型。

建议房间类型及价格如下房间类型价格元间备注商务套房房厅，配电脑约间豪华套房房厅带麻将约间豪华双人房配电脑豪华单人房配电脑董事会执行董事总经理主管财务客房保安电工前台标准单人房空间小点约间六二楼营销推介方案考虑到只经营楼酒店客房项目，为了成功顺利转租楼，提高商务酒店可行性，可采取方案如下项目组成员先与目标客户电话联络，邀请现场考察商谈。

项目组成员将邀请函直接送至目标客户。

通过宣传策划，让更多有投资能力和投资需求目标客户树立信心。

利用网络做宣传。

安排目标客户现场考察并进行全方位接触和认可。

在多种大型报刊媒体上刊登广告，以便吸引更多投资者。

七此地投资开发酒店可行性总结项目可行性与否需要综合考虑多个因素，经过综合分析比较，最后得出以下结论该项目地处交通干道，正临街，周围有工厂居民区学校，升级潜力巨大。

租赁物合理设计和齐备硬件设施节省了定投入资金和缩短了装修工期。

合理租金有个良好投资环境。

长沙近年来相对稳定酒店发展趋势。

有现成经验丰富酒店管理经理。

可依托人脉资源发展酒店业务。

市政及当地村委会对该地服务产业发展规划。

区域内尚未有其他类似商务酒店，暂无竞争压力。

长沙近年来相对稳定酒店发展趋势。

由于时间仓促，调查广度和深度均为有限，难免流于片面，所思所想也不是很成熟，未尽之处敬请汪总彭总批评指正。

希望我报告能对筹建中麓云商务酒店有所帮助，并通过我努力，使麓云商务酒店在最短时间内成熟壮大起来。

晚上不睡觉白天照起床戒掉麻将不泡妞唐唐唐二〇年十二月二十八日凌晨我结婚纪念日变化理论模型，核心区域内经济型酒店多位于繁华地带，向交通干道附近高度聚集特点。

据国家统计资料分析，国外经济型酒店与豪华酒店比例是，是非常合理金字塔型，而目前我们经济型酒店占酒店业比例还远没到这个水平，处于不协调状态。

有关资料还表明，年，中国将成为世界第大客源国，对经济型酒店需求是日益增加。

目前长沙经济型酒店占酒店总量估计左右，有很大发展空间，更多经济型酒店将落户长沙。

结合长沙经济型酒店发展现状，长沙经济型酒店空间布局以主城区为核心布局在不久将来定会处于饱和状态，从而将呈现出由城市中心向郊区不断扩张发展趋势。

二麓云路商务楼现场勘察周边地理环境分析地里位置如下图麓云路位于长沙岳麓高新技术开发区，麓云路为南北走向，双向车道双向人行，中间绿化隔离带，两边绿化完善整齐，市政路灯全线开通，交通顺畅，车流量目前中偏小。

此道与枫林三路咸嘉湖西