黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施项目可行性投资论证建议报告word文档（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均厅做投资。

黄江镇本地人买房投资出租主要对象为外资企业中高级管理人员在黄江镇从事商业经营人员高收入酒店类服务人员。

据我们调查家中介公司中，他们均认为黄江镇本地投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘物业。

其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升值潜力大，更受黄江本地人投资者青睐。

深圳投资者黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元∕以上。

黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房臵业非常多。

这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自居只占。

深圳投资商购房般选择房厅和房厅户型，面积多在，也有选择房厅房厅，面积在。

台湾香港投资者台湾投资者在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来，公司给他们待遇非常好，工资也比较高，般年薪都在几十万。

台资企业中管理人员在黄江镇是购有产业，他们购房臵业有两个目，个是住得舒适，能拥有自己空间另个是做投资用，用来出租或者自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居目，又可达到投资性质，他们选购房型主要以面积在左右房厅和面积在左右房厅为主。

香港投资者香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房主力军，香港房价与黄江房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。

但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇外来人员，包括在黄江工作台湾和香港工作人员。

另外是用来转售，主要转手给香港客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大差价。

所选购房型般为面积在左右房厅和面积在左右房厅。

也有房厅，但是买房厅般是香港年轻人。

外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群了解，在黄江镇投资购房另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定事业，收入比较高，般利用手中剩余资金投资房地产。

人所购房屋是用来出租，也有左右投资者是用于转手出售，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。

浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大资金，他们主要在线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机，在黄江镇就有支投资者是来自浙江温州，他们群体不大，大概多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业升值潜力，所选购物业多集中在棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以房和房为主。

第二大类自居购房在黄江镇购房另大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者半壁江山，按地域分可以分为以下几类本地居民黄江镇以前是个以农业为主乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，般都拥有自己土地。

在改革开放后，些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。

尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。

有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。

于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。

同时也可以给自己住居。

在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。

但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。

黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。

最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。

在上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来用于自己居住。

这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。

另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。

但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。

也有子女为孝顺父母，给父母买。

他们选择面积般在房厅房厅户型。

子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。

如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。

他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。

条件比较差买或租房，面积般在。

农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。

因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。

但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。

黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。

香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。

在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第，要加强施工管理，实行工程监理制第二，推行招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。

附表及附件附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表土地增值税估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表项目开发成本估算表附表单位万元序号项目名称计算方式单价元投资金额万元比例占总投资比比例未含地价比土地取得费依据于土地转让价，二施工前期费勘查测量设计费按总建筑面积计宗地内七通平费按总建筑面积计临时设施费按总建筑面积计三建筑安装工程费，土方工程按总建筑面积计桩基工程按总建筑面积计，主体工程按计入容积建筑面积计，安装工程费，水电工程按总建筑面积计，消防工程按总建筑面积计，电梯工程按总建筑面积计，通讯工程按总建筑面积计燃气工程按总户数计智能系统工程按总建筑面积计住宅楼公共部分装修工程按住宅建筑面积计商业公共部分装修工程按商业建筑面积计四红线内外市政及公建配套工程费按共建配套建筑面积计五管理费用二三四费率，六不可预见费二三四费率，七销售费用销售收入费率八财务费用按金融机构融资额计，九房屋公用设施专用基金七，合计不含地价二八，合计包含地价八开发项目总投资资额，资金来源与应用表附表单位万元年度项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度资金来源，项目收入再投入自有资金银行借款资金运用，开发成本投资，销售经营税金及附加，土地增值税预征土地增值税清算所得税，借款本金偿还，借款利息支付财务费用，盈余资金，累计盈余资金，销售收入与销售税费估算表附表单位万元序号项目合计年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度项目收入商场及办公楼出租收入万元，可出租面积租金元季度出租率地下停车场出租收入万元地下停车场出租面积地下停车场出租租金元季度地下停车场出租率住宅销售收入万元住宅销售面积住宅平均售价元，住宅销售率物业管理收入万元住宅物业管理收入商铺及商场物业管理收入项目税金及附加，营业税，教育税附加城市建设维护税项目净收入项目投资计划估算表附表单位万元序号项目名称投资金额年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度合计土地取得费，施工前期费土方工程桩基工程地下室工程主体工程水电工程消防工程电梯工程通讯工程燃气工程智能系统工程环保节能辅助系统工程住宅楼公共部分装修工程公寓楼公共部分装修工程商业公共部分装修工程地下室装修工程红线内外市政及公建配套工程费管理费用不可预见费销售费用财务费用房屋公用设施专用基金，合计土地增值税估算表附表单位万元序号扣除项目单价元面积金额万元项目销售物业开发成本土地成本前期工程建安工程费红线内外市政及公建配套工程费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用税金及附加其他扣除项目按第项计扣除项目总额土地增值税计算住宅销售收入扣除项目金额增值额增值税利润表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度项目收入开发成本，项目税费及附加，土地增值税预征土地增值税清算利润总额，累计利润，应纳所得税额，所得税，净利润，成本利润率利润总额总成本费用成本净利润率净利润总成本费用现金流量表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度现金流入项目收入现金流出开发成本投资，营业税及附加，土地增值税预征土地增值税清算所得税，净现金流量，累计净现金流量，净现值，累计净现值，计算指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年敏感性分析表附表因素变化情况指标变化敏感性分析结果项目总收入万元开发总投资万元税后利润万元税后成本利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收