黄陂区旧城改造项目可行性投资论证建议报告word文档（共153页） ㊣ 精品文档 值得下载

设年月日之前竣工交付使用年月底前销售完毕。

五项目主要研究结论和技术经济指标项目市场研究定位物业定位项目所需发展物业类型及结构如下表所示。

规划建设总建筑面积其中商业建筑大型商业小型店铺商务办公文化建筑居住建筑高档住宅中档住宅其它建筑公共设施其它项目命名本案项目命名总体思路建议简洁直接，切中项目旧城改造社会主题，在朴实中折射强烈地理文化信息，贴合项目业主品位，以宁静致远手法展现物业永恒品质。

项目目标顾客群定位住宅目标顾客群项目目标顾客群主要锁定为拆迁后回购原住户，企业管理者小企业主经商族，机关事业单位公务员和职员，户籍仍在前川但在外从业有定收入水平人员，周边乡镇区级商业中心文化娱乐中心和部分生活居住区。

按照此地块新近编制控制性详细规划，此区域规划定位为融商业文化娱乐居住为体，凸显黄陂人文风情，服务配套设施完善世纪新前川城市生活示范区。

融商业文化娱乐居住为体现代城市生活魅力之就在于城市积聚性和包容性，本项目地处前川老城区中心地带，是传统旧城居住和商业区。

规划考虑在此地区重点提供商业文化娱乐居住活动和空间，四大主题呼应互动，充分展示该地区城市复合魅力凸显黄陂人文风情该地区要继承黄陂历史前川风情二程文化，推陈出新，通过物化城市与建筑空间，以用相应活动，凸显其别具黄陂特色人文风情服务配套设施完善按照现代化小康标准，提升和完善该地区服务和配套设施，建立高水平支撑体系，也确保高质量工作和生活世纪新前川城市生活示范区我们试图引导和倡导种具有浓郁地方人文特色现代健康生活，它构成城市亮丽风景线，它给予市民舒适感自豪感和归属感，它必将成为奠定世纪前川新城市生活基石而具有示范意义。

旧城改造规划目标基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标新前川新城市新街道新生活旧城改造总体规划从规划结构上，用地布局突显前川城市新生活交融特征，形成轴交五带，园融四区空间结构。

具体地轴以拓宽改造后前川大道为整个项目用地主轴线，具有功能和空间意义上维系和引导作用五带规划考虑与前川大道垂直街道为主要商业文化娱乐服务带民安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，规划小区内道路居住服务带，石阳街商业带园在民安街至文教巷之间前川大道南侧用地规划前川新天地，依托文教巷文化主题和前川大道商业主题打造成形式文化商业主题园，这里将是前川新天地，前川新天地四区城市空间是居民生活舞台和载体，结合用地布置四个居住小区湖畔休闲居住区，路北宜居生活小区，路南康居生活小区，石阳西生活小区。

四项目概况项目区位旧城改造所包含各个项目均位于黄陂区前川街城区。

项目具体区位描述如下旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，石阳街和模具小区之间。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，民安街和模具小区之间。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，民安街和共和巷之间，人民道以北。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，石阳街和共和巷之间，人民道以北。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，石阳街以西，前川大道和人民道之间。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造期还建和经济适用房项目旧城改造规划控制红线外，向阳大道西侧，区教育局西南方。

规划总用地面积亩。

旧城改造二期还建项目旧城改造规划控制红线外，林荫大街以西，前川大道和黄陂公园之间。

规划总用地面积平方米亩，无代征和保留，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造改制企业用地项目旧城改造规划控制红线外，旧城改造指挥部已收购完成前川街改制企业玻璃厂土地。

土地主要用途用于前川旧城改造房屋还建，也可视旧城改造具体运作方案转为市场开发用地。

规划总用地面积亩。

旧城改造还建工业用地项目旧城改造规划控制红线外，林荫大街以西，分两个地块，前川大道北侧地块和前川大道南侧地块。

前川大道北侧地块规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

主要用于物流企业还建安置。

前川大道南侧地块规划总用地面积平方米亩，无代征和保留，规划净用地面积平方米亩。

主要用于工业企业还建安置。

合计规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造道路基础设施配套项目旧城改造规划控制红线内，由政府负责投资建设现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施建造。

项目用地在地理位置情况参见附图项目用地范围示意图。

主要开发建设条件旧城改造项目已经列入黄陂区十五规划重点项目。

已完成旧城改造项目规划编制工作。

已开始进行项目前期论证分析及立项工作。

并已取得城市规划行政主管部门出具规划选址意见，国土资源行政主管部门出具项目用地预审意见，环境保护行政主管部门出具环境影响评价文件审批意见。

为配合旧城改造拆迁工作，已冻结相关证件办理。

已完成拆迁入户调查工作。

项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。

项目建设资金已经开始筹备。

旧城改造项目开发方案和拆迁补偿安置方案已取得黄陂区政府和相关部门肯定。

旧城改造项目道路基础设施及公益性项目已经分批纳入黄陂区城建计划。

期还建房和廉租房项目已经启动，正在全力兴建当中。

预计年底可为旧城改造项目提供还建房面积万平方米。

项目开发建设方案根据旧城改造项目总体规划和地块划分情况，个市场运作项目规划技术经济指标和整体规划技术经济指标情况见下表所示。

表规划技术经济指标表类别合计地块地块地块地块地块规划总用地面积公顷其中可开发建设总用地规划道路代征地保留改造建筑占地规划建设总建筑面积其中商业建筑大型商业小型店铺商务办公文化建筑居住建筑高档住宅中档住宅其它建筑公共设施其它建筑基底面积建筑密度容积率绿化用地面积绿化率道路用地面积道路占地率建筑层数平均层数最高层数地面停车位个市场运作项目建设开发周期确定为年。

自年月始，至年月止。

项目工程建设和市场销售重叠进行。

项目建设期为年，其中筹建期为年营销期为年，其中预售期为年。

主要里程碑事件相应时间为年月日前出让人正式将出让宗地交付给受让方年月日之前正式动工建设年月日之前竣工交付使用年月底前销售完毕。

五项目主要研究结论和技术经济指标项目市场研究定位物业定位项目所需发展物业类型及结构如下表所示。

规划建设总建筑面积其中商业建筑大型商业小型店铺商务办公文化建筑居住建筑高档住宅中档住宅其它建筑公共设施其它项目命名本案项目命名总体思路建议简洁直接，切中项目旧城改造社会主题，在朴实中折射强烈地理文化信息，贴合项目业主品位，以宁静致远手法展现物业永恒品质。

项目目标顾客群定位住宅目标顾客群项目目标顾客群主要锁定为拆迁后回购原住户，企业管理者小企业主经商族，机关事业单位公务员和职员，户籍仍在前川但在外从业有定收入水平人员，周边乡镇能条件下使这些居民能够共享些项目建设成就，如物业管理连通性，以保证项目顺利实施。

第十四章研究结论和建议结论旧城改造项目已经纳入黄陂区十五规划。

是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义重点建设项目。

通过项目实施推进，城市面貌和城市功能将得以根本改观。

市场运作项目地块位置颇佳，市场前景看好，开发条件成熟。

市场运作项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，财务上是可行。

符合项目承办方决策要求。

项目没有什么灾难性风险严重风险很少，且可以控制，或发生概率低项目存在较大风险，只要重视采取有效防范措施，其造成损失项目是可以承受。

综上所述，该项目建设是必要，可行。

但是需要科学决策精心组织审慎运作，有效规避风险。

二建议对项目承办方实施建议对市场运作项目项目承办方实施建议主要有以下几点集中力量抓紧完成项目规划和立项报批工作，落实项目开工建设各项手续，确保项目能尽快开工建设。

及早办理项目预售许可手续。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。

以客户显而易见性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。

精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。

制定稳妥积极施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生影响持续时间。

运用预订等方式，应先期联络到批目标客户，有利于尽快形成楼盘旺盛人气。

资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款使用比例，进而降低资本金需要量。

真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好舆论口碑，树立产品品牌。

虽然是旧城改造项目，但须精心于每个细节，作为树立企业品牌良好开端。

项目开发各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上综合业务能力。

对项目发起人实施建议黄陂不论是南部中部还是北部都具有较为广阔发展空间和较多发展机会，黄陂区政府应与旧城改造项目投资方建立强有力长期战略合作伙伴关系，从而实现双方长期共赢目标。

严控拆迁成本，保证供地价格。

旧城改造项目拆迁补偿费用将通过政府出面组织进行方式，严格控制在预定标准以内，进而保证对开发商供地价格落实在约定价格以内。

政府补贴个人比例负担，实现拆迁户就地安置。

根据自愿原则，除政府另行安排还建房之外，对愿意回购住房，按照政府与开发商事先达成价格，由政府补贴部分，拆迁补偿费抵充部分，个人负担增加部分方式，解决这部分拆迁户资金和购买能力上不足。

政府补贴数额与个人增加负担数额大体相当。

并在订立拆迁安置补偿协议时予以明确。

政府补偿资金主要来源于用于修建安置房土地转用于市场出让土地收益。

以优惠政策，集合各类商品市场，做大做强。

对于能够影响和辐射整个黄陂地区商品市场优惠政策主要体现为减免税费，通过城市规划和城市管理等手段对市场进行培育和有效保护。

尽快落实前川周边各类产业园区规划，加强招商引资工作。

除工业园区之外，重点发展物流园区现代生态农业产业园区。

如农产品交易园区，改变目前农产品运进城后再行交易物流态势，以更靠近和贴合产地交易园区，实现交易和物流配送，先交易后进城，并实现门对门农产品供应物流链。

以更具效应更低成本提高本地农产品竞争力和市场份额。

同时将贸易活动外部扩散效应惠及当地。

制定旧城改造项目所需城市道路和基础设施建设方案，尽快纳入城市建设重点项目计划，并保证所需资金落实，如期开工建设。

围绕项目规划实施，公益性项目如学校医院等，调集政府资源，优先投入优先解决。

作为区里十五规划重点项目，项目相关各行政机关必须在项目指挥部统协调下，全力支持配合，做到特事特办，并加强与市相关部门协调和沟通。

全区土地开发工作要形成大局观，要为本项目实施创造条件，要对市场进行有效调控，对