黎明房地产项目可行性投资论证建议报告word文档（31页） ㊣ 精品文档 值得下载

种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对些实用性功能不佳智能化设施兴趣不大。

对人文环境追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑重要因素，而这种追求越是在档次高小区显现越明显。

通过上述我们对沈阳市总体市场及黎明生活坊相关区域市场消费行为分析，我们认为随着沈阳市经济持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之大东区大规模开发热度升温，随着消费者购房理念日渐成熟，适应市场需求并引领市场品牌产品，将有很大市场空间。

第四部分项目素质分析项目优势黎明生活坊项目规模大，总建筑面积超过万平方米，各种功能规划齐备，期项目依托于大社区，有利于营造良好居住氛围浓郁住宅区。

随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。

二区域市场分析区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。

这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。

大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了大东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。

二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。

高素质项目吸引了大量和平沈河区居民前来购买。

道路交通发展迅速，出行十分便利。

新房上市量增幅大于市内其他各区。

价格仍是居民选择住宅最大影响因素。

三区域市场消费者行为分析目前大东区大型住宅项目集中于东陵西路地区。

建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体上趋于平淡。

沈阳市经过多年开发历程，沈河和平等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。

黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。

作为沈阳市即将重点规划地区，大东区近两年伴随着地铁通行及龙之梦公交枢纽站建立，整个区域展现出足够发展势头。

旧居住区调查分析我们通过对大东区些大型旧居住区调查，可以看出。

目前消费者对商品房购买力相对偏低需求较少。

由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足积蓄，支付首付款能力偏低。

但是由于黎明公司效益提升，其贷款偿还能力不断提升。

居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要目。

市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅要求不是很高。

除价格因素外，消费者更关心是环境及地段。

调查表明，环境及地段关注程度分别为和，对于其它诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区消费者购买能力偏低，对住宅需求处于最基本阶段，居住条件要求不高。

二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区新商品房调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。

新迁进居民居住面积为平方米者居多，超过旧区居民平方米以下居住面积。

新迁进居民对所居住小区总体感受般，并未达到最佳居住要求，表明稍好产品仍有广阔市场空间。

新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。

三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花居民做了详细调查，以了解这部分消费者购买行为产生原因，以利于我们更直接有效把握市场。

保利海上五月花居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。

购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花环境是吸引他们选择主要原因，同时也是他们引以为豪最主要因素。

保利海上五月花目前存在最大问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。

这部分消费者十分看好保利地区将来发展前景，坚信自己选择正确性，并认为保利地区有发展潜力。

四具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为分析，我们不难对消费者住房消费意向得出如下结论。

多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上不满意，都有改变现状良好愿望，自身消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生主要因素。

每平方米元元住宅为市场主流产品，又因各个区域价值发展水平不同而有所差别，万万元住宅最受市场欢迎。

地理位置是影响购买行为重要因素，城市近郊区是理想居住区域，倾向住在市中心或远郊区人比重很小。

由于目前消费者所反映商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选择要素。

由于大东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大项目受到追捧，从这点看来，大规模项目开发在该区仍属空白。

贷款买房成为购房最主要付款方式，人们正在逐渐抛弃传统消费方式，树立了借贷购房住宅消费观念。

建筑形式上传统多层住宅仍受消费者青睐，居民对低密度住宅认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构接受程度较差。

环境是住宅永恒卖点，除价格外在房地产各因素关心程度上，景观环境直是消费者最为看重。

户型选择上平层仍是广大消费者首选，错层跃层等富于变化形式常常被误解为高档次房屋象征。

物业管理受重视程度在消费者购房时考虑各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后小区管理和生活服务了。

由于目前市场上供应商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者第选择，但对精装修要求日趋强烈。

消费者对居住区或小区各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对些实用性功能不佳智能化设施兴趣不大。

对人文环境追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑重要因素，而这种追求越是在档次高小区显现越明显。

通过上述我们对沈阳市总体市场及黎明生活坊相关区域市场消费行为分析，我们认为随着沈阳市经济持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之大东区大规模开发热度升温，随着消费者购房理念日渐成熟，适应市场需求并引领市场品牌产品，将有很大市场空间。

第四部分项目素质分析项目优势黎明生活坊项目规模大，总建筑面积超过万平方米，各种功能规划齐备，期项目依托于大社区，有利于营造良好平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。

通过加大面宽和提高层高等手段增强房型舒适性。

通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。

通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。

户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。

住宅配套采用中等档次配套水平，在保证住宅品质基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度成本与所产生收益之间关系。

入户门高级防盗门外檐窗高级塑钢窗适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。

楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区成品房交工标准获得极大市场认可情况下，黎明生活坊期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础同时，适当进行菜单式装修积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计与材料选择。

在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要更改，其中包括些平面结构处理和对电路上下水暖气安排与布置等。

减少现场施工工作量，在装修设计时考虑以上工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果目。

整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰装修理念。

抓住重点，注重厨房卫生间装修效果。

在整体预算控制下突出几个亮点，如些材质使用，洁具淋浴房采取定制等。

注重细节处理，例如淋浴房地面处理地面不同材质交接处处理等。

注意用装修弥补些房型设计中缺陷。

强调成品房样板间装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸家具，增强室内空间感受。

与关键建材供应商建立良好合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。

第七部分经济可行性分析经济技术指标估算规划总用地公顷红线内占地公顷居住区用地按红线内用地计算容积率估算住宅建筑面积万平方米估算二成本估算估算范围根据估算居住区用地公顷，按容积率计算，黎明生活坊期住宅建筑面积约为万平方米。

其中不同建筑形式建筑面积见下表建筑形式层数比例建筑面积万平方米板式小高层普通多层准低层合计二单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计多层及低层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计三单方成本估算分析土地及大配套费用按土地及大配套费用总额万元计算，则单方土地成本约为元平方米。

万元万平方米元平方米工程建设费用分析工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用。

详见工程建设费明细表工程建设费明细表项目单方造价小高层单方造价多层及低层地基处理费土建费用监理及其它费用总计工程建设其它费用分析前期所发生费用，主要包括规管费墙体改造费人防费招标管理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米元计算在土建工程竣工后需投资建设煤气供电上下水暖气通讯有线电视小区内道路环境等区内配套设施。

详见工程建设其它费明细表工程建设其它费明细表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元计算，单方成本约为元。

其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。

营业税按销售均价元平方米计算，每平方米约为元。

三销售价格分析通过对区域市场乃