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众青睐，其价格敏感性也较弱。
三房地产市场营销策划整体水平偏低。
由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于‚坐等上门‛这样初期阶段。
对营销推广理解肤浅，重视不够。
在许多开发商开发理念上，仍然没有充分重视营销宣传意义，仍停留在建房时盖个售房部，等客上门被动局面，缺乏全面包装主动营销，不能充分挖掘潜在客户，缺乏像样楼盘宣传和表达资料。
卖点不够清晰有力。
多数项目楼盘设计开发缺乏特色，没有特别吸引消费者地方，既无法鹤立鸡群也无法令消费者情有独钟。
四与周边县市进行对照，年房地产发内流长达公里。
该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温，常年平均降雨量毫米，年均蒸发量毫米，年均气压百帕毫巴，无霜期天。
彭水县全县幅员面积平方公里，辖个镇个乡个居民委员会个村民委员会个居民小组个村民小组。
全县年末有户籍人口万常住人口万。
境内居住着苗族土家族蒙古族回族仡佬族侗族藏族彝族哈尼族壮族满族等个少数民族，少数民族人口占全县总人口，其中苗族万余人，土家族万余人。
全县非农业人口万人，城镇化率为，人口自然增长率。
彭水县境内物产资源丰富，初步探明煤石英砂石膏石灰石等矿产资源种，其中原煤储量达亿吨，铁储量万吨，萤石储量万吨，重晶石储量万吨，石英砂岩储量万吨，水泥用灰岩万吨，淡水资源总量亿立方米，水能资源理论蕴藏量万千瓦，是重庆市唯‚水利能源基地县‛。
此外，彭水县还是全国烤烟标准化示范县重庆市万草食牲畜基地县重庆市森林资源大县，有全国唯家被中国魔芋协会指定为魔芋良种繁植和生物提取天娇魔芋加工厂，郁山‚精丝苕粉‛远近闻名。
彭水县境内山清水秀，蕴含丰富独特旅游资源，‚乌江画廊‛为重庆市四大旅游精品工程之，阿依河景区列为‚巴渝新十二景‛第位被评为‚全国民族文化旅游新兴十大品牌‛。
郁山盐丹文化鞍子苗寨乌江画廊阿依河风景区茂云山国家森林公园等人文风光与自然风光交相辉映。
二综合经济状况彭水苗族土家族自治县自古就具有重要战略地位，是渝鄂湘黔边区水陆交通枢纽和物资集散地，以及东部经济西进和西部经济东出重要通道。
近年来彭水县通过经济结构调整，由农业占主导型经济结构逐渐改变为以工业为主农业和第三产业协调发展产业结构，形成即‚二三型产业结构。
年彭水县全年生产总值亿元，其中农林牧渔业总产值为亿元，工业总产值为亿元，建筑业总产值亿元。
在强化工业主导地位同时，农业综合生产能力也得到大幅提升，农业基础地位更加稳固，同时第三产业也蓬勃发展。
农业综合生产能力大幅提升，农业基础地位稳固。
年彭水县农业增加值比建国初增长倍，平均每年增长。
农产品供给能力稳定提高，主要农产品产量成倍增加。
年粮食产量达到万吨，油料产量达到万吨，烟叶产量达到万吨，肉类产量达到万吨其中猪肉产量达到万吨，水果产量达到万吨。
通过大力发展农村水利事业，农业生产条件大大改善，逐步走上机械化水利化电气化道路，农业机械总动力达到万千瓦。
二工业化进程明显加快，工业主导地位突出。
彭水县随着工业基础建设加强，生产能力不断扩张，主要工业产品产量快速增长。
原煤产量达到万吨，比建国初增长倍发电量达到亿千瓦时，比建国初增长万倍水泥植物油硫酸钡氯化钡等大批产品从无到有。
在扩大改革开放形势下，随着民营经济不断加入和发展壮大，逐步形成了以电力生产和供应业煤炭开采业建材加工业烟草加工业等几大支柱体系。
培育壮大了重庆大唐国际彭水水电开发有限公司彭水县茂田能源开发有限公司重庆市彭水县供电有限责任公司重庆金益烟草有限责任公司等骨干企业。
三投资规模显著扩大，基础设施和重大项目建设突飞猛进。
年全县固定资产投资达到亿元，其中国有经济投资亿元，城乡个人投资亿元，其他经济投资亿元。
大批基础设施和重大项目建设取得历史性突破，开工建设了渝怀铁路渝湘高速公路乌江彭水电站马岩洞电站国贸水泥等，迅速形成批新生产能力。
四招商引资取得丰硕成果，对外开放水平不断提高。
重庆直辖以后，彭水县抓住千载难逢机遇，实施全方位对外开放，坚定实施‚引进来走出去‛战略，不断优化发展环境，出台优惠政策，通过‚渝洽会‛福建‚厦洽会‛‚小城镇招商引资会‛等招商平台，积极推出招商项目。
年全县实际利用内资亿元。
同时，大力发展旅游产业，充分发挥得天独厚旅游资源优势，完善旅游设施，开发旅游产品，培育旅游热线，初步形成集自然风光民风民俗人文古迹等位体文化景观。
阿依河景区年被评为重庆市新巴渝十二景，鞍子苗寨郁山古镇摩围山神龙谷等景区正在全力打造中。
年全县共接待旅游人数万人次，旅游总收入万元。
旅游业正逐步成为全县新经济增长点。
五城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。
随着经济持续快速发展，人民生活水平也迅速提高，衣食住行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。
年全县城镇居民人均可支配收入为元，农民人均纯收入元，城镇经济单位职工平均年收入达到万元，城乡居民储蓄存款余额为亿元，城乡居民拥有财富呈现快速增长趋势。
随着人民生活水平不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足发展，人民生活质量得到显著改善。
年全县社会消费品零售总额达到亿元城镇居民人均居住面积平方米，农村居民人均住房面积平方米城镇人均消费性支出元，农民人均生活消费支出元。
第四章区域房地产市场分析房地产市场分析近年来彭水社会经济发展呈快速增长态势，各行业都得到快速发展。
作为国民经济主要增长点之房地产业在地区生产总值中所占比重却处于较低状态，房地产业在彭水具有较大发展空间。
彭水目前房地产业现状是‚市场起步晚，开发水平低，产品品质差，配套单‛，具体表现为彭水房地产开发产品品质较低，有待突破。
彭水房地产市场起步较晚，开发水平建筑水平较低，目前在售楼盘在建楼盘以单体楼为主，尚无真正具有小区规划理念楼盘，更不要说具有较完整配套高品位小区。
随着城市经济发展以及人们生活品质提高，环境优美小区住宅将成为必然选择。
二房地产投资规模较低，市场需求较旺盛，房地产价格持续稳定增长。
彭水县受其地形限制，土地资源极其稀缺，适宜建造住宅土地少之又少，现在老城区非常拥挤，居民生活出行很不方便，随着经济形式不断好转，经济总量不断增大，居民收入不断增强，人民改善居住环境意愿非常强烈。
年年房地产开发面积分别只有万万平方米，其中住宅分别为万万平方米年年两年住宅竣工面积共计为万平方米，远远不能满足同期市场需求，由于产品供不应求，销售市场长期被压制，导致商品住宅价格呈快速上升趋势，而综合品质较高楼盘更是受到群众青睐，其价格敏感性也较弱。
三房地产市场营销策划整体水平偏低。
由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于‚坐等上门‛这样初期阶段。
对营销推广理解肤浅，重视不够。
在许多开发商开发理念上，仍然没有充分重视营销宣传意义，仍停留在建房时盖个售房部，等客上门被动局面，缺乏全面包装主动营销，不能充分挖掘潜在客户，缺乏像样楼盘宣传和表达资料。
卖点不够清晰有力。
多数项目楼盘设计开发缺乏特色，没有特别吸引消费者地方，既无法鹤立鸡群也无法令消费者情有独钟。
四与周边县市进行对照，年房地产发财务费用贷款万元，年利率上浮营销费用其他费用合计总计二销售收入住宅按元按计算配套商业商业均价考虑元按计算车库万元个只计算地下车库部分个总计税前利润营业税金及土地增值税所得税净利润二资金筹措黔龙阳光国际项目期投资总额约为亿元不含税金，建设资金主要来源于两个方面，是开发商自有资金，二是银行贷款。
开发商自筹资金亿元，申请银行贷款亿元。
第七章财务评价评价依据及原则依据计委颁发建设项目经济评价方法与参数。
建设部发布房地产开发项目经济评价方法。
财政部制定房地产开发企业会计制度。
营业税等相关税费。
‚黔龙阳光国际‛有关经济技术指标及建设规划设计方案。
国家重庆市其他相关政策。
二原则遵循动态分析为主，静态分析为辅原则。
遵循效益与费用口径致。
评价方法本项目以黔龙阳光国际期项目作为研究对象。
按年计算期计算现金流量分析及项目投资利润等其他指标。
二评价准则及范围财务净现值财务净现值是反映项目计算期内获利能力个动态评价指标。
它以行业基准收益作为折现率，将项目计算期内各年净现金流量全部折现到计算期初然后累加，其累加值即为财务净现值。
用公式表示，则为式中，为行业基准收益率，即同行业投资获利能力平均值。
第年净现金流量年现金流入量年现金流出量当时，表明该项目在财力上可以接受，其值越大越好。
当时，表明该项目在财力上不能接受，因为该项目获利能力低于行业平均水平。
三评价基础资料销售价格确定本项目总投资不含税费为万元，可销售面积为平方米其中住宅平方米商业品方米车库平方米，折算出每平方米造价元高层住宅可售面积为平方米，按每平方元销售，预计收入万元商业面积平方米，按每平方元销售，预计收入万元车库个地下车库，不含地上车库部分，按每个万元销售，预计收入万元，合计收入万元。
二利息计算本项目总投资额亿元，自筹资金为亿元，申请贷款为亿元，贷款年，利率按贷款基准利率上浮，即计算，采用滚动借贷方式，共计利息万元。
三税金测算根据提供数据表明，本项目税费总金额为万元含企业所得税。
四基准收益率行业平均利润率定为。
四评价结果静态评价税后投资收益率税后投资收益率大于银行贷款利率，同时也高于行业平均利润率，项目可行。
二动态评价财务净现值黔龙阳光国际期住宅部分计划年内销售完即年销售平方米，商业和车库计划在年后实现销售。
土地款前期费用视同在期初支付，工程款按平均两年支付即年末支付万元，年末支付万元，期间费用按平均两年支付即年末支付万元，年末支付万元，税金按两年支付即年末支付万元，年末支付万元。
为万元大于零，故从经济上分析本项目可行。
五项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称保本点分析。
对房地产开发项目，通常是计算商品房销售率最低限以及销售价格最低限即盈亏平衡点，它将给出‚黔龙阳光国际‛应该保证商品销售率以及最低销售价格，供本项目警戒用。
总投资额含期间费用税费不含所得税本项目商品房销售率平衡点可售面积综合销售均价即本项目销售率达到，开发商即可实现保本。
本项目商品房销售单价平衡点总投资额含期间费用税费不含所得税可售面积元平方米即本项目平均销售单价达到元平方米，开发商即可实现保本。
二敏感性分析敏感性分析又称灵敏度分析，它是指人为变动项目方案各种资料，分析在项目计算期内各种不确定因素对项目收益所产生影响，找出对项目收益指标影响较大因素即敏感因素，并确定其影响度。
若各种不确定因素在较大范围内变动时，项目收益指标仍然稳定，则说明项目方案具有较强抗风险能力。
现将项目方案敏感性分析罗列下表敏感性分析结果汇总表单因素变动序号变动因素变动幅度变化后投资收益率变化后万元结论销售单价方案可行销售单价方案可行销售单价方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行单方成本方案可行通过上表可以看出，本项目抗风险能力较强。
第八
黔龙阳光国际房地产项目可行性投资论证建议报告word文档（49页）
