龙凤山庄项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

准备策略样板房准备在销售实施中，样板房示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区品质，有很强助消作用。

因此建议本项目在建设中加快样板房施工进度，并且在装修上考虑到客户品位和喜好。

样板房应该保证每种户型套。

销售部建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节布置，如鲜花摆放接待桌椅摆设等现场包装调整根据本小区主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力包装，给客户强烈震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之同。

另外萧县拥有得天独厚区位交通产业人文等优势条件，发展空间十分广阔。

而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制造产业集聚效应初步显现，形成了较强投资吸引力。

此外，萧县投资成本相对较低，投资环境日益改善。

这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强优势。

随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施不断完善，萧县将会承接越来越多来自南方发达地区产业转移，届时将会有更多企业业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。

因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县住宅产业带来非常好发展机遇和需求空间。

二城乡居民经济收入持续增长，农民进城买房已成时尚。

由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资置业人员为主。

近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴及时兑现。

领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。

随着城乡居民收入快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实经济基础，再考虑到萧县土地和住宅成本相对较低，居民经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行发展空间。

三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。

萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。

绝大多数农村学生家长准备在县城购房。

因此，萧县县城房源缺口较大。

平方平方米房源是他们首选。

四区位优势带动了萧县房地产用地发展。

萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大发展空间。

据此估算萧县房源目前尚有套需求。

二营销策略当今消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神享受和自我个性表现。

因此作为营销重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好开端往往也意味着成功半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键步。

本项目采用低开高走价格策略。

采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。

资金回笼迅速，有利于项目后期建设。

迎合了消费者买涨不买跌心理。

根据不同开发时期，制定不同价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。

具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望态度，所以首期采低价销售策略。

措施如下以低于市场均价价格出售，吸引广大购房者对定数量最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。

二促销策略好营销离不开好促销策略，针对本项目自己特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。

广告在广告促销中，为了更好赢得消费者信任，突出小区主题概念，广告内容应以反映小区特色广告词为主。

销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开条件，因而宣传形式般应选择传播面较大媒体，如报纸广播电视等等。

广告应着重卖点宣传，攫取人们眼球，激发消费者好奇心理，达到让消费者认同该项目主题理念，愿意等待该楼盘推出效果。

项目强销期这时项目宣传应以鲜明形象强烈广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户到来。

这阶段广告意图是全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。

销售持续期由于有前期宣传广告做铺垫，这期间广告宣传主要在于激发消费者抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。

销售结案期房地产项目销售快结束时，较好户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售盘尾房。

因此这阶段广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。

三人员促销选取有经验有能力促销人员，措施如下在销售前期，做好促销人员培训工作，掌握定促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户回访。

四销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。

现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目市场知名度。

五公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众高度依赖和注意，消除公众戒备心理。

六调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目价格质量功能房型等诸方面意见或建议，并及时将改进后情况告辞消费者，以跟踪消费者需求趋势，尽力满足消费者要七准备策略样板房准备在销售实施中，样板房示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区品质，有很强助消作用。

因此建议本项目在建设中加快样板房施工进度，并且在装修上考虑到客户品位和喜好。

样板房应该保证每种户型套。

销售部建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节布置，如鲜花摆放接待桌椅摆设等现场包装调整根据本小区主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力包装，给客户强烈震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之性质和复杂程度投资来源业主技术和管理能力。

由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。

招标组织形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

具备编制相应招标文件和标底，组织开标评标能力业主可以自行招标凡不具备条件业主应当委托具有相应资质证书建设工程招标投标代理机构招标。

鉴于项目具有定复杂性，建议委托具有相应资质招标代理机构进行招标。

招标方式招标方式可分为公开招标邀请招标两种类型。

公开招标又称无限竞争性招标。

是指招标单位通过报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件单位不受地域和行业限制均可以申请投标。

这种招标方式优点是，业主可以在较广范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目建设任务交给可靠承包商实施，并取得有竞争性报价。

但其缺点是，由于申请投标人数量多，般要设置资格预审程序，而且评标工作量也较大，因此招标时间长费用高。

因此通常大型工程项目施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标方式选择承包商。

本项目投资额较大，为了在较大范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。

二招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察设计全部委托公开建筑工程全部委托公开安装工程全部委托监理全部委托公开设备全部委托公开其它全部第十三章经济评价本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发建设项目经济评价方法与参数规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务方面进行评价。

销售收入估算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，采用滚动发展战略，边建设边销售，预售期房，尽快回笼资金。

按现行商品房销售有关规定，项目销售收入可分为两部分住宅，单位元，销售收入亿元。

营业用房，单位元，销售收入亿元。

上述二项之和为总销售收入为亿元。

详见附表销售收入览表二总成本及费用估算征地费用万元拆迁费用万元场地平整费用万元公用工程建设费用万元土建工程亿元房屋销售费用万元管理费用万元资金利息万元其它费用万元。

合计亿元。

三销售利润估算按宿州市有关部门规定，销售商业用房应按交纳营业税，其城市建设维护税和教育附加分别取营业税和。

企业所得税按交纳。

经估算，本项目应交营业税城建维护税及教育附加万元，企业所得税万元。

本项目销售利润销售收入营业税城建维护费教育附加总成本总投资销售费用亿元详见附表销售收入览表。

投资利润率税后利润总投资投资利税率利润税金总成本及费用技术经济指标销售收入览表年度项目单位第年第二年第三年第四年备注销售量住宅现房期房营业用房小计销售收入住宅万元现房亿元元期房亿元元营业用房亿元元小计亿元总计亿元第十四章社会效益分析社会影响分析和谐社会是人类先进文明标志。

和谐社会核心思想是种民主法制公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处社会。

在我国，县和县级城市人口占全国人口绝大多数，县和县级城市房地产业随着城市化进程加快，也在全国房地产业中所占比例也越来越大。

房地产业涉及国民经济众多产业。

可谓牵发而动全身。

因此，房地产业良性运行与健康发展，经济效益与社会效益统。

是促进和谐社会建设重要保障。

本项目建设是改善萧县城市居民人居环境，促进构建和谐社会发展。

二项目与所在地互适性分析本项目受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活群体。

项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣噪声等方面排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体影响甚微。

本项目受影响人积极支持本项目建设。

三社会风险分析项目社会风险是对可能影响项目各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大持续时间长并容易导致较大社会矛盾因素进行预测。

本项目建设地址无拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。

因此就本项目而言，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，项目建设不会引起当地社会矛盾。

四社会评价结论通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多税收，有利于政府发挥职能维护社会安全团结，促进地方经济繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是完全可行。

温馨提示本