龙房商道项目可行性投资论证建议报告word文档（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形达到美元，标准化连锁化便利店将成为发展较快业态。

目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进北京发展便利店。

传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚优势向大型综合超市或购物中心转型。

产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。

重视品牌经营，以及采用先进质量管理系统和配送系统是专业店专卖店成功要点。

在未来北京零售格局中，专业店专卖店应占有相当比重。

目前北京在图书医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快发展。

餐饮娱乐市场分析娱乐业经营对于餐饮业和零售业具有相当依附性，其发展特点和餐饮有定类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种齐全性和地域性特征明显。

北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领北京市特定区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。

餐厅聚集旺市。

北京多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生活节奏加快和旅游业发展，人们外餐比例大大提高，北京餐饮业蕴藏着巨大市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测基于对北京商业现状认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局战略发展模式，这战略模式确定，对预测北京商业今后几年发展方向具有重要意义。

从零售业发展来看，根据业态不同将走向不同方向，经营日常用品超市便利店等业态其连锁经营趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营方向已经势不可挡，追求共性是这些业态共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层需求。

餐饮娱乐业是讲求个性化消费行业，随居民收入水平提高和消费习惯变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。

北京市商业地产市场基本情况据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。

北京作为高度国际化大都市，近几年商业地产发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业开发量。

根据北京市商委商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最近新批房地产项目中，有万平方米左右商业地产项目，未来北京商业地产市场仍然火热。

蓬勃发展零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙过程，在这个过程中，将有相当数量企业和项目被市场淘汰或更新。

在这阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

商业地产开发供应量概况新增供给分析年月北京商业营业用房新增供给项目项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商西海淀区紫竹桥东南底商爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体爱家国际商业中心海淀区平方米单体家乐福双井店朝阳平米单体新增分布分析数量与分布个数比较朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域供应量。

新增几大独体商业物业都集中于该区域，短时间放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形住居民，由于本区域是办公集中地区，并且多以中小型公司为主同时，本地居民消费特点之就是追求个性，求新求变，电子数码产品在本地有良好市场空间。

同时，经营特色产品，做品类杀手业态，其辐射范围更加广泛。

电子数码产品专卖可以满足顾客更多方面需求，为项目增加更多客流，而这部分客流收入水平和消费习惯又与其他业种客层基本相符。

因此，更容易达到不同业态共享客流目。

这也是第二方案出发点。

价格定位根据我们前面分析，我们建议本项目租售比控制在比较合适，同时，出租均价控制在元，销售价控制在万元平方米左右，这样既能通过销售商铺回收部分资金，同时自身控制绝大多数面积，有利于项目整体经营。

目标客户定位目标客户定位原则根据我们建议规划方案，我们认为本项目在进行招商选择时，应考虑以下原则大品牌商家原则所谓大品牌实际上是指具有极高市场知名度和经营实力商家。

诸如零售业国际知名沃尔玛家乐福欧尚百安居和国内知名华联联华等均可称为大品牌商家。

以大品牌为原则理由在于其，大品牌是市场竞争，优胜劣汰检验结果，意味着大品牌无论从经营与管理各方面均具有开拓市场强大实力。

大品牌商家入驻，可有效缩短项目经营培育期，极大地提高项目知名度。

其二，大品牌商家均有自身很强经营优势和鲜明特色，能够对消费者产生强大吸引力，因而能够迅速打开市场局面，在市场上确定自身优势地位，并产生良好经济效益。

这就为本项目投入与产出良性循环创造了有利条件。

其三，大品牌商家入驻可产生强烈示范效应，即其它经营者会蜂拥而至，以求倚托大品牌做活自身经营。

这就为项目在选择其它经营项目上合作伙伴方面提供了择优组合空间。

体现特色原则经营致胜之道在于特色，该原则运用有两层含义其，在选择经营内容从而确定合作伙伴方面，应尽可能以在目前北京市场上前所未有为先决条件。

这主要是针对本项目主营内容。

这就是说，并不是大品牌商家就完全符合选择标准，而是大品牌商家中，尚未在北京市场涉足才能满足我们选择标准。

唯有如此，才能在北京市场上产生轰动效应和强烈冲击力，从而保证旦开业经营，就进入兴旺快车道。

其二，具体经营项目选择应符合在企业知名度，商品品牌市场号召力，价格，服务等方面具有同行领先优势标准。

因为，无论是哪方面优势，其实质都是对顾客实惠，都会增加顾客经济利益和满足。

因而可以在短时间内创造和形成不断扩大本项目商势圈。

主力业态大规模经营原则位于四环路东侧龙房商道项目属于城乡结合部，其区位条件决定了业态规划必须选择当前流行于国际，又极具先进性和竞争力经营方式。

而这种方式往往又是同大规模经营优越性密切相关。

因为，大规模经营最明显特点在于具有采购优势，从而降低成本费使价格竞争力凸现同时，大规模经营，也具有服务种类多样，设备齐全，人员管理统，训练有素，易提高消费欲望和冲动客观有利条件其三，大规模运营会极大地形成商圈辐射力，使商圈半径扩大化。

总之，此种条件易于创造市场，聚集客流，汇拢财源。

大规模经营对于本项目而言另层含义是，其经营组合是有层次，有侧重，有结构安排。

具体讲，主营项目餐饮娱乐扩大规模主旨，是形成项目核心优势或核心竞争力。

概言之，主营项目能否有规模关系到本项目能否成为新兴餐饮娱乐中心，从而能否成为四环路新商圈具有决定性影响。

可以重点考虑招商方向根据上述原则，我们建议开发商可以重点考虑商家健身业和娱乐业影城将招商重点放在引进国际知名娱乐集团上，比如美国时代华纳影城在全国各地已经开设了不少影院，但目前还未在北京开店，因此完全可以作为主力商家引进。

通过居民消费调查发现，麦乐迪和钱柜支持率最高，分别达到和。

并且其顾客定位基本符合本项目，因此应作为重点商家引进。

健身房知名度调查结果显示，青鸟健身是近半数居民第选择。

餐饮企业目前北京大型餐饮企业主要集中在四个方向海鲜酒楼多为粤菜，连锁企业较少。

川菜连锁企业众多，口味大众化。

单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑陶然居小天鹅等火锅连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊福华肥牛等。

家常菜连锁企业较多，单店面积在平方米，典型如金百万大鸭梨等。

零售企业大型综合超市以引进世界强企业为主，主要商家沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花，北京华联等建材家居超市宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙好美佳东方家园爱家家居等百货店百盛华堂商场北京华联王府井百货太平洋百货等电子数码专卖