龙泰假日酒店项目可行性投资论证建议报告word文档（47页） ㊣ 精品文档 值得下载

设用地与周边高层住宅小区浑然体，酒店周边高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块中间。

详细平面布置见总平图。

空间组合规划中强调方便顾客设计理念，强调所有使用功能按使用频率就近布置。

项目采用环状道路网结构，场地内有便捷明确交通路线，并均按通行汽车考虑。

沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环状交通路线，沿建筑周边设有消防环路。

公建商业建筑与公用设施布置发挥沿路区位优势，结合项目临街广场布置绿化，共同形成引人入胜入口空间，环境优美项目层为酒店大堂，餐饮洗浴娱乐，上部为酒店客房。

设备间设置在地下停车场除广场临时停车外，地下室设置停车场。

道路交通组织项目环塔楼设置道路，项目主产业，要全面推进基础设施建设，加快洛宁县城区改造开发，争创国家生态环境模范城。

凭借雄厚旅游资源及深厚文化底蕴，发挥区位优势和交通优势特色产业优势，加强流通领域建设，强化城市职能，带动经济全面发展。

建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快第三产业发展步伐，调整和优化产业结构，把洛宁县城建设成为宜居宜业现代化园林城市。

项目建设必要性按照上述项目背景论述分析，本项目建设必要性如下符合洛宁县关于加快城市建设全面推进基础设施建设，快速推进城乡体化发展思路，龙泰假日酒店项目对永宁大道沿线城市形象提升，服务洛宁县打造生态文化旅游名县，繁荣周边经济，是非常必要。

为实施洛宁县城乡经济可持续发展战略而进行。

龙泰假日酒店项目在设计时充分地考虑了自身可持续发展，整个项目进行了详细规划和建筑设计，其设计理念是先进，最大限度地开发了土地利用率，对环境影响降到了最低，对提高人民生活质量，全面建设小康社会具有重要意义。

符合洛宁县打造宜居宜业示范县及未来五年建成万人中等城市规划目标。

综上所述，龙泰假日酒店项目工程，对全面提高区域内商住环境，促进区域经济发展，推动洛宁县经济可持续发展战略，繁荣经济，实现洛宁由中国生态旅游大县向经济强县转化发展目标是十分迫切和非常必要。

第三章建设条件地理位置概况社会概况洛宁县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州公里，省辖市洛阳公里。

东西长公里，南北宽公里，总面积平方公里。

境内山塬川地形地貌皆备，大体为七山二塬分川。

现辖个乡镇个行政村万人，是典型山区农业县，也是国家扶贫开发工作重点县。

洛宁古称崤地，是中国古代沟通东洛阳西西安两京官道，地理位置十分重要。

在北魏太和十年公元年设崤县，唐武德元年公元年改称永宁，民国二年公元年更名洛宁至今。

区域经济洛宁山水秀美，自然景观和人文景观众多。

年开发了神灵寨风景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园洛宁淡竹栽植有多年历史，素有绿竹之乡美誉，全县现有竹林面积万余亩，围绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。

此外，还有库容亿立方米国家中型水库故县水库河南省最大野外狩猎场楼梯山狩猎场原始森林全宝山等自然景观，发展旅游潜力巨大。

洛宁县委县政府认真贯彻落实科学发展观，因地制宜，依托资源优势，突出招商引资民营经济新农村建设基础设施和旅游开发，全面发展各项社会事业，县域经济呈现快速发展良好势头。

年全年生产总值达到亿元，同比增长，财政收入亿元，增长，其中地方财政般预算收入亿元，增长般预算支出亿元，增长，财政保障能力显著增强。

全社会固定资产投资亿元，增长，其中城镇固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元，分别增长和。

自然条件洛宁县气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季风转换明显，常年主导风向为东北风和西北风，最低海拔为米，年平均气温，日照小时，年平均无霜期天，年降水量毫米。

适宜多种农作物生长。

本项目建设地点位于洛宁县城区，建设路以东，永宁大道以北，地震烈度按中华人民共和国地震研究区划图核定为度。

区位交通通讯条件洛宁县公路四通八达，有省道线从县城通过，洛阳到洛宁城际高速即将建成通车。

交通十分便利。

固话网络移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。

基础设施条件供水供电水电均为市政供应，已获得县政府主管部门批准和支持。

建设用地本项目位于洛宁县永宁大道沿线，建设用地已完成三通平，交通条件非常便利。

环境保护本项目属基本建设工程，项目建设地点周边无文物保护区和风景保护区，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。

项目建设材料供应本项目主要建设材料包括钢材水泥木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。

政府支持本项目属洛宁县重点工程项目，县委县政府对此非常重视，并出台相关文件，要求市政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府支持为项目建设提供了重要保障。

项目运营期，政府提供免税三年及安排政府接待业务优惠政策。

第四章建设方案总体规划基地概况用地位于洛宁县永宁大道北侧。

龙泰假日酒店规划用地面积平方米。

该地块周边现状为东临洛宁县检察院祥瑞小区，南临永宁大道，西临建设路，北临居民区。

项目前期工作已经完成，工程已开工建设，目前已完成基础部分，正在施工地下室。

设计原则充分考虑该项目设计需要和与周边地块关系，以及该项目所处地段，结合城市特征作为设计思想依据，确保其在满足法规法定基础上，符合洛宁县整体环境特点，同时又满足使用需要。

充分按照设计任务书所提供设计依据，结合洛宁县地质和城市管网及道路规划要求，结合酒店各使用功能区别采用适当标准。

同时提升酒店商住品质，改善周边环境。

考虑到酒店功能性质不同，在空间组织上采用了分开做法，包括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都通过临街门厅同外界发生关系，居住为主酒店主体大楼，其功能空间有单独出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。

但在些必要功能区，则通过休息厅产生联系。

考虑部分功能设施特殊性而将这些功能区设在较低楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在起。

充分理解建筑容积率高低直接影响业主对地块开发决策，力争达到业主开发期望值。

退距与间距遵循规划要求标准，平衡建筑面积与绿化用地之间矛盾，努力创造优美城市外环境及酒店内环境。

底层临街面绿化相对集中，为工作人员创造个良好工作之余休息环境，沿街绿化则结合街道和酒店活动广场空间需要布置，绿化美化城市，酒店内围绕景观广场设置大片集中绿化区为酒店创造个高雅奢华娱乐休息场所。

平面布局酒店建设用地与周边高层住宅小区浑然体，酒店周边高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块中间。

详细平面布置见总平图。

空间组合规划中强调方便顾客设计理念，强调所有使用功能按使用频率就近布置。

项目采用环状道路网结构，场地内有便捷明确交通路线，并均按通行汽车考虑。

沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环状交通路线，沿建筑周边设有消防环路。

公建商业建筑与公用设施布置发挥沿路区位优势，结合项目临街广场布置绿化，共同形成引人入胜入口空间，环境优美项目层为酒店大堂，餐饮洗浴娱乐，上部为酒店客房。

设备间设置在地下停车场除广场临时停车外，地下室设置停车场。

道路交通组织项目环塔楼设置道路，项目主保护谁建设谁负责制度，坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生。

建设过程中风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业部门和单位。

因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。

环保和建设风险应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险建设过程中技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免。

政策风险国家宏观政策以及地方政府有关规定对本项目影响较大，主要集中在影响资金来源从目前社会经济发展环境来看，酒店业已经成为势在必行产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来定阶段内，国家政策对旅游酒店开发投资影响主要是积极层面。

影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进步提高居民收入水平，提倡积极而健康消费，是国家既定方针。

从经济发展阶段看，发展水平越高阶段，对酒店产品需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极影响。

经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场需求变化趋势，按客源结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。

只有项目运营经营管理水平不断提高，项目社会生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈市场竞争中立于不败之地。

经过对洛阳酒店业综合调查及对国家政策研究和社会发展预测，本项目属高级餐饮娱乐住宿，由于位置位于洛宁县，在星级综合酒店方面几乎没有竞争对手，因此本项目抗风险能力还是比较强。

根据现金流量表分析，本项目有较强抗风险能力，但仍建议建设单位在项目建设过程中严格控制造价，如果将造价降低，项目抗风险能力更强。

并且在本项目运营过程中，结合本项目特点，实施合理营销策略，控制成本，保证该项目具有更好收益。

第十章社会效益评价就业效果分析本项目实施有利于提高社会就业率。

本项目建设过程中，将会动用大量人力物力。

有利于提高就业率，提高人民生活水平。

项目建成后，可解决部分人员就业问题。

整体上说，本项目建成将有效地提高社会就业率。

对区域资源配置影响龙泰假日酒店项目地处洛宁县城重要地段，土地资源非常宝贵。

项目设计为高级酒店，临城市道路三层以下设置商业娱乐服务设施，在允许范围内，尽量提高容积率，对土地资源作到了最大限度地利用。

本项目建成将有效地提高区域土地资源价值。

在有效土地资源上建设更多更有价值项目，对土地资源进行了更合理地配置。

对环境保护和生态平衡保护本项目实施对环境保护具有重要意义。

项目建成后，将使用统市政设施，对废水垃圾进行管理，对废气进行控制。

所有污染物须经处理达标才能排入市政管网，有效地控制了各种污染物对于周边环境污染。

龙泰假日酒店项目在设计时充分考虑到环境绿化与美化，楼宇之间空地铺设草皮种植四季花木设置连廊坐凳，并设置适当广场绿地，规划建筑小品草地花木，提高项目环境空气质量，减少空气粉尘，增加空气含氧量，调节项目气候，充分发挥项目绿地环境效益，提高项目品位。

项目内重新规划景观系统，提高了区域绿化率。

不仅美化了环境，同时也对于本区生态平衡起到保护作用。

对区域经济发展影响本项目建成后，对繁荣区域商业服务具有更大带动作用。

项目周围商业设施为商业服务提供了环境优美场地空间。

龙泰假日酒店项目建成将吸引大量顾客入住，有利于资金引入，同时为周边提供专业性服务。

同时将提高洛宁县整体城市形象，为建设洛宁县旅游城市做出了应有贡献。

它将整体拉动洛宁县旅游业，同时也带动第三产业发展，为洛宁县区