进行了咨询。在搜集了地质地貌交通供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施必要性规划方案科学性等方面进行了充分论证，在此基础上形成了本报告。六项目申请报告主要内容本报告主要就项目建设意义项目建设条件项目建设内容项目市场项目总投资及资金筹措方案等进行研究，具体包括项目实施意义，项目选址及其依据，项目建设规模及建设内容，项目配套设施，项目市场分析，项目总投资估算，资金筹措，社会效益分析。七研究结论建设地点本项目位于东方花园居住小区东南部地块，根据建设用地规划许可证批准，该地块为商住用地。目前有关基础设施已经配备，优越地理位置为该项目建成后运营打下良好基础。主要建设内容与建设规模本项目主要建设内容为土建公用工程设施总图工程等，其中土建主要住宅商业用房等建筑工程公用工程主要包括供电设施给排水设施等。本项目总建筑面积为万，地上总建筑面积为万，其中住宅万，商业用房万，社区用房，半地下室建筑面积万，地下建筑面积万。容积率，绿地率为。项目总投资及资金来源项目固定资产投资总额为万元。主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注主要技术指标建设规模总用地面积万住宅建筑用地万公共建筑用地万道路广场用地万公共绿化用地万总建筑面积地上总建筑面积住宅其中叠加多层中高层高层公用建筑其中商业用房社区用房地下建筑面积半地下室容积率建筑密度绿地率住宅总户数户住宅总人口人按人户计配建车位机动辆住宅停车位辆公建停车位辆二主要经济指标项目总收入万元计算期内合计项目总成本万元计算期内合计税金及附加万元计算期内合计税前利润万元计算期内合计所得税万元计算期内合计税后利润万元计算期内合计通过市场技术经济建设条件等因素分析，通过加强经营管理，本项目建设是可行。第二章房地产发展现状及潜力分析房地产市场发展趋势总体分析近年来，随着泰州市国民经济和社会持续快速发展，在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程及建设区域性中心城市步伐中，泰州房地产业抓住机遇加快发展，进入了新轮快速发展时期。从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国经济发展处于经济周期性波动上升期，旺盛经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展大局出发，政府也不可能有急刹车政策选择。国家对房地产市场调控目就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落局面。因此，泰州房地产业将在国家宏观政策指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。二房地产需求依然旺盛市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程加快和人民生活水平不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城镇居民生活消费第需求。房地产行情依然旺盛主要因素归结于广泛意义上消费升级，也就是大量居民从没有住房升级到有住房从小住房升级到大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来住房升级换代需求将城市房地产市场推向纵深发展。旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威全国性数据，但从近年来拆迁情况可见斑。考虑到拆迁面积带来住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地房地产市场刺激作用是世界其他各国根本无法比拟。投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在根本原因，是由于社会保障体系改革滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在不确定性深存疑虑而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行电煤水气等资源产品价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀担心，因此很多居民将房地产作为重要保值增值手段。高品质商品房供给不足。由于原来大量低品质存量房屋存在，所以内生性大和被动性住房消费升级带来需求数量巨大，远远超过现有高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质商品房，那么提供高品质住房空间就非常客观。新城区各项基础设施建设为住宅开发创造了有利条件。从住房面积需求看，未来新城区需求量预计将保持以两位数速度增长。尤其新城区住宅需求量将超过全市平均水平，主要有利因素包括新城区已成规模，各项配套设施也趋完善，为人们居住生活创造了较好条件。由于该区域是泰州市政治文化经济活动中心，该区域方面是政府工作人员和学校职工购房首选区域，另方面也对老城区居民产生着较大吸引力。新城区高标准规划为项目发展创造了较好环境。泰州市坚持以建设大城市为目标，突出抓好中心城市建设，规划居住用地公顷，人均，占城市建设用地。规划至年人均居住建筑面积，人均居住面积，户均套功能齐全住房。主城区分为个居住片区，总用地面积公顷，居住人口万人。其中新城区达万人，为新城区房地产开发创造了良好机遇。三年政策取向与市场走势年，为实现房地产市场“供求总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定”宏观调控目标，推动房地产市场发展切实转入科学发展轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。四泰州市区房地产业发展趋势近几年来，房产价格受全国大气候影响呈上升趋势。房价平均水平从年每平方米多元上升至年每平方米多元，年均递增率为年房屋销售价每平方米近元，年上半年部分地区房价已突破每平方米元，到下半年甚至达到元。随着生活质量不断改善，人们对居住面积要求逐渐提高，套房面积由年套上升至年套以上。五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，泰州市今后几年内住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济不断发展人们生活水平不断提高，对住宅面积及环境要求也将越来越高二是在外地从业人员成功人士，回乡购房人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设启动，旧城改造进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房需求也将会不断增大。从目前泰州市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积年约在左右，近几年来，虽然人均居住面积有所上升，但仍低于全省平均水平。从市区经济发展情况分析，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万，城区住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模优势得到了更快发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好发展势头。从市民消费水平来看，年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。农村居民收入增长较快，生活质量进步提高。农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长。城乡居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出比重达，恩格尔系数为。全市城镇在岗职工平均工资元，增长。由此可见，居民生活质量进步提高，市民消费能力不断增强。从年房地产开发发展趋势来看。由于土地资源日渐减少，可开发土地资源竞争激烈，土地价格增长，拆迁成本翻倍增加，加之能源和原材料价格上涨使建安成本加大，旧城改造拆迁户增多，使得本地房价不断攀升，出现了争先恐后购房局面，市区各住宅区存量商品房几乎销售空，房地产市场十分红火。年全市商品房施工面积万，增长商品房竣工面积万，增长商品房销售面积万,增长商品房销售额亿元，增长空置商品房面积万，下降。新轮城市建设高潮正在兴起，泰州城区居住环境将明显改善，市区人均居住面积将达到，净增。城市环境显著改变，开发建设街区个，成片改造街区个，建筑面积达万。按此规划，拆迁地块将会越来越多，急需安置拆迁户以及急需改善住房条件住户将会大幅度增加。从该工程项目特殊地理位置来看，该小区位于泰州市主城区高校区，交通十分便捷，地理位置十分优越，优美花园式住宅小区，将会激发市民对该楼盘购买需求。第三章建设条件项目选址本项目东至春兰路西至盛和东方名门地块东方花园地块南至育才路北至鹏欣尚城地块东方花园地块。二自然条件气象水文拟建区属北亚热带季风气候区，气候温暖湿润，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同季。据气象资料统计，多年平均温度，降水量毫米左右，降水量多集中在夏季，约占全年，冬季降水较少，全年无霜期天。二地形地貌拟建区位于长江下游北岸泰州市主城区，境内地势平坦，自然坡度很小。地面高程般黄海高程左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉砂，地貌类型属地势较高长江三角洲冲积平原。三地质构造与区域稳定性拟建区在区域大地构造上位于扬子准地养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在不确定性深存疑虑而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行电煤水气等资源产品价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀担心，因此很多居民将房地产作为重要保值增值手段。高品质商品房供给不足。由于原来大量低品质存量房屋存在，所以内生性大和被动性住房消费升级带来需求数量巨大，远远超过现有高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质商品房，那么提供高品质住房空间就非常客观。新城区各项基础设施建设为住宅开发创造了有利条件。从住房面积需求看，未来新城区需求量预计将保持以两位数速度增长。尤其新城区住宅需求量将超过全市平均水平，主要有利因素包括新城区已成规模，各项配套设施也趋完善，为人们居住生活创造了较好条件。由于该区域是泰州市政治文化经济活动中心，该区域方面是政府工作人员和学校职工购房首选区域，另方面也对老城区居民产生着较大吸引力。新城区高标准规划为项目发展创造了较好第章总论建设单位简介江苏盛和房地产开发有限公司泰州分公司成立于年月，是江苏盛和房地产开发有限公司分公司，江苏盛和具有国家二级房地产开发资质，注册资金万元，为南通交通建设投资公司下属子公司。江苏