莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）可行性商业策划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

于加 快城市的快速发展，有利于改善钢城区居民的生活条件，促进城 市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。

二符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要的要求 莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要中指出按照城 市现代化农村城镇化城乡体化的总体思路，以建设现代化 园林城市为目标，高起点规划高标准建设高效能管理，努力 把莱芜建成经济繁荣环境优美适宜人居的山水绿色钢城。

本项目的建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化 进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十 五规划纲要的要求。

三有利于提高钢城居民的生活水平 十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房 金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样 取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水 平得到了较大的提高。

总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。

本项 目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持 国民经济发展的良好势头推动经济结构调整提高居民消费水 平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意 义。

第三章市场分析及建设规模 第节莱芜市房地产宏观状况分析 近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年 增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。

在诸多利 好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续 升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长 改善居民居住条件发挥了重要的作用。

目前我市房地产业运行的基本特点 房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我 市房地产开发的号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市 房地产市场由初创进入到了快速发展时期。

年城市居民人 均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米 农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平 方米。

供需基本平衡，产销两旺。

从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具 体表现在以下三个方面 换房高峰即将到来。

从时间来推算，今年是全面房改 的第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程 度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求， 新房市场需求潜力比较大。

城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨 胀，为房地产开发提供了载体。

收入的不断增长，为购房提供了经济基础。

年城 市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出 元，增长。

农民人均纯收入元，增长 人均消费性支出元，增长。

城市居民恩格尔系数 ，农村居民恩格尔系数。

城乡居民人均储蓄 元，比上年增加元。

从供给看，良好的经营业绩为开发商 持续增加投入提供了可靠的资本保证。

据初步测算，全市完成 建筑业总产值亿元，增长。

全年房屋建筑施工面 积万平方米，增长房屋竣工面积万平方 米，其中住宅竣工面积万平方米。

考虑到结算迟缓预售 房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺 房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。

从市企调队今年季度的房地产景气调查数据来看，我市 房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业 交通运输及邮电通信批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。

可见乐观看好仍是我市房地产企业对本行业的判断 与预期，企业家对投资房地产业信心足。

第二节市场风险分析 项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注 意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风 险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。

建设风险 本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件新 工艺带来的挑战工程变更等风险。

自然条件风险主要表现在 两个方面是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒酷 暑多雨塌方等对工程质量进度和投资的影响。

二是当地 出现的异常地质气候水文等不可抗拒的自然灾害。

规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好 项目建设的招标工作做出工程施工进度的详细计划，购买工 程保险进行风险转移等。

政策风险 目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政 策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了定的作用。

但是， 还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位的共同努 力多策并举。

外部环境风险 外部的自然环境社会环境经济环境和政府的相关政策 等因素的变化，也可能引起风险。

该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开 发商提供个方便的开发环境，增加该项目的收益。

但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接，避免形成矛盾，规避 不必要损失。

其他风险 随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品 价格波动，从而给投资者带来风险。

总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风 险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程 度。

第三节项目市场需求及价格分析 项目的市场前景分析 通过对莱芜市房地产行业的研究分析，我们认为该项目市场 定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统 为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境的营造， 使消费群体在日常生活中体验种新的生活方式突出文化氛围 与绿色环境，以特色景观设承受能力逐步增强，周边村落部分人员也有较强 的购买潜力 随着莱钢经济的发展规模的扩大，莱钢人口的增加包 括外来人才的涌入，扩大了对住房的需求 莱钢旧有的生活小区由于建设年代较早，面积户型和配 套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活的需求。

居民的 住房消费观念从经济性到舒适性的转变，从小户型 到大户型的转变，推动了房地产市场的发展 部分莱钢职工出于对子女未来安置的考虑，预先购房 部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场的良好预期，进 行置业投资 正是由于以上因素的存在，带动了近期房地产市场的热销和 房地产价格的走高，并且这种趋势在未来的几年之内不会停止。

因此，本项目市场前景广阔，销售前景看好。

二市场定位 据莱芜市目前房地产市场的调查情况分析，莱芜市房地产市 场高档住宅竞争性在价格比上相对比较薄弱。

莱城除了新东方华 庭和福莱佳园作为中高档住宅已具备规模化，具备浓厚的商业氛 围地理优势以外，其他的住宅小区相对较缺乏。

相比之下，钢 城区的房地产业显得相对低靡，已建设完成的莱钢金鼎花园小区，以及正在建设中的御龙湾小区多被莱钢集团职工购买， 价格控制在元平方米左右，仍然无法满足钢城区城镇居民 的购房需求。

因此，以优良的建筑品质适宜的价格强力入市， 营造销售上的破竹之势，满足钢城区居民的购房欲望。

另外，莱芜市根据城市规划发展的趋势，本项目传统的商业 区地位将会加强。

项目建设地点紧靠莱钢集团，周边多为政府相 关部门，具有良好的社会环境莱钢医院钢城区医院莱钢 中莱芜市第四中学给项目带来得天独厚的优越条件，给居民医 疗子女上学提供便捷，使之更具人文特色。

三市场价格分析 目前，钢城的高档住宅均价基本在元平方米以上，本 项目将以有竞争力的销售价格和高品质来吸引客户购买，加之销 售对象较为确定，主要针对莱钢集团职工，价格走势看好，综合 该地段城市规划的情况分析，本项目住宅楼平均售价在元 平方米左右，应该具有很好的销售前景。

第四节建设规模 根据莱芜市新轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求 情况分析建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，本着节 约土地，合理优化开发土地资源的目标，结合钢城区实际情况， 确定本项目建设规模为建设用地面积亩，总建筑面积 平方米，其中多层住宅建筑面积平方米，高层住宅建筑面积平方米，商业网点面积平方米， 项目建设完成后总入住户数达到户。

第四章建设地点和建设条件 第节建设地点 拟建的莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目 项目位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。

该区域位于钢城区重要发展地段，环境因素优越，周边便利 的交通给小区的开发提供了有利条件。

无论从居住环境还是外部 条件来看，都是理想的入住场所。

第二节建设条件 气象 莱芜市位于泰山东麓，东经，北纬 ，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。

总面积 平方公里。

莱芜气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平 均气温，降水量毫米，无霜期天。

春季 干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。

多年 平均降水量为毫米。

全年主导风向为东北西南风。

二地温与冻土 区内年均地温为，地面温度的变化趋势是春 季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在以上然后地 温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在以下。

月份地温均 在以下，月份均在以下，月份平均达到， 月份均降至以下。

三配套条件给排水 项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内，本项目拟 采用自来水公司提供的自来水利用城区已有雨污干管，可就 近排入。

供电 莱芜市电力供应充足，用电有保证。

燃气和供热 城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本 项目可根据需要灵活考虑气源和热源。

通讯 钢城区通讯网络已经健全，网通铁通联通电信等通讯 网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要。

交通 项目位于钢城区力源大街南，方便的交通条件为居民出行