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拓宽至老下陆，大泉路二期经狮子山以北接老下陆，下陆大道拓宽改建工程， 建设铜都大道二桥即老下陆立交桥和水厂加压站立交桥。

三纵为国道下陆段石明甲路快速路下陆段三横为快速路至铁山方向道路，沿湖路至下陆大道，铜都大 道。

轴即下陆大道绿化景观轴两园即下陆公园和骆驼山公园，下陆公园规划用地，为区级综合公园，规划 公园绿地率应达到，园路及铺装面控制在以下，建筑占地以下骆驼山公园为居住区级公园，规划用地占， 主要以儿童娱乐及科普教育为特色，用地控制，绿地率达到以上，园路及铺面控制在以下，建筑占地不超过三 带即国道绿地带快速干道绿地带及铁路绿地带。

旧城改造集中还建即抓住建设社会主义新农村的契机，适量开发廉价商住楼盘，通过旧城改造迁村腾地集中还 建等方式，引导零星居民点逐步向社区聚集开发批功能完善的居民住宅区高档住宅和写字楼，形成高中低兼有商 住平衡的房地产业进步规范房地产交易市场，培育和发展二级市场，完善物业管理，促进住宅管理社会化专业化重点 建设批生态住宅区节能型住宅区和经济适用房项目，以满足不同收入层次市民的住房需求。

下陆区居住环境概况 环境治理方面，年区政府积极开展打击土法选金活动，加大锻造企业烟尘治理力度，加强了对放射源水库化工厂 等重点目标的监管，辖区环境逐步改善，空气环境质量大大改善。

全年投入万元，实现新增城市绿化面积公顷，社 区绿化面积平方米，完成泥巴路改造平方米。

市容市貌明显改观，下陆区在全市四城同创年度综合考评中名 列第二，荣获先进城区称号。

人文环境方面，随着武黄城际高速列车的开通，东方山旅游开发面临着大好机遇。

下陆区借助东方山名山名寺名人效 应，先后举办五届东方山庙会，大力宣传东方山的旅游文化资源，大力开展文化旅游招商引资工作。

东方山已经走出黄石，迈 向全国，年游客达到万人次。

未来三年，该区将全面启动东方仙境东方世界东方乐园三大核心景区的建 设，建设栗山塔院黄石的孩子主题公园磁湖古镇传统食疗养生园桃花湖等新景点。

将以弘化禅寺东方古道 园门水库为核心，建设和建立批反映展示东方山佛教文化的代表产品以国道北侧的张家湾管山官塘村为据点， 开发农家乐农家园的特色农业旅游业利用东方仿古条街的商业基础，发展全国旅游纪念品市场。

下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。

旅游 业的发展也必将增添下陆区的城市魅力，而安定有序稳定和谐的社会治安环境加上区政府制定的系列投资优惠政策也将吸 引大批的外来投资商，这在进步推动下陆经济发展的同时，也会在定程度上拉动住房的需求。

宏观调控的影响 随着国家重点解决中低收入人群住房政策的出台及落实，平米以下占的规定必定会影响到项目户型产品的设计 开发。

据黄石市相关统计资料显示，黄石市人均住房不足平米的住房困难户主要集中在下陆铁山等几个远城区，下陆作 为个厂区型旧城，在拆迁改造还建时，更应该贯彻国家既有政策，在开发过程中，重点做好项目类型定位，做好户型设 计前期工作，协调好人居与宏观政策之间的关系。

下陆区房地产市场供给状况 下陆区现辖新下陆老下陆东方山三个街道办事处，总面积平方公里，人口万，该区是以采矿冶金能源机 械工业为主的城区，居民以工厂职工及家属为主，住宅主要为上世纪年代建设。

鉴于下陆区特有的区情下岗职工及其家 属基本上属于无业者，住房陈旧，为响应国家住房保障政策，下陆区近期住房的改善主要以保障性住房为主，在近几年中， 拟新建的保障性住房项目个，建设面积近万，而立项的商品房建设项目仅有个，规划建设面积万，另有万 规划的建设项目还没有确定。

近期年内规划中的保障性住房建设占总体规划建设的，该比例比十五规划中的 有所降低。

从拟建保障性住房项目名称看，保障性住房的供给对象定位于特定率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 项目类 型商品房经济适用房旧城改造商品房商品房商品房还建房 销售价 格 拟销住宅价格 元拟销 商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面价 格 拟销住宅价格 元， 拟销商业门面价 格元 拟销住宅价格 元 拟销商业门面价 格 拟销住宅价格 元 拟销商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面 价格 销售现 状 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 竞争项目分析 主要竞争项目华盛雅致家园，中和新纪元，紫金花园，华盛小区，金花小区 根据本案的所在区位及初步定位，以及市场上各个项目供给的特征，可以初步判定本案住宅部分主要竞争对手有 级竞争对手紫金花园中和新纪元 级竞争对手华盛雅致家园，华盛小区，金花小区 竞争对手位置图 本案 华盛小区 中和新纪元 华盛雅致花园 紫金花园 金花小区 竞争项目个案分析 华盛雅致家园 项目形象乐在其中 主打广告华盛雅致家园，你值得拥有 项目优势地段优势正临主干道 项目劣势 项目规模小单栋层 周边生活基本配套不齐全 销售团队能力差 中和新纪元 项目形象同个家园，同个梦想 项目卖点 项目规模大 项目品质高集成供热体化 节能住宅自保温内保温 项目优势 地处老下路中心地段，周边基本配套设施齐全 节能型住宅，项目建筑品质较好交通便捷 项目规模大，房源多，户型丰富 项目劣势 大多数户型的客厅朝向都是北向 项目靠近路边，灰尘重噪音大 紫金花园 项目形象精致城市核心地段 项目卖点 项目地段下陆大道与铜花东路交汇处，周边商业繁华 小高层产品该片区唯的电梯房 项目优势 地处片区核心地段，周边商业繁华 交通方便，配套齐全 产品形象高端，是该片区唯的电梯房 现房即买即住 销售氛围浓厚项目社区商业环境成熟 项目劣势 销售方式为直销，且销售团队不够专业 房源少，项目现处于尾房阶段，客户可选择面小推广单，该项目现仅名销售人员现场销售，没有任何宣传资料。

华盛小区 项目形象新下陆首个大型纯多层商品房社区 项目卖点该项目是下陆区唯的纯多层大型社区，价格相比同等小区品质稍低 项目优势该项目位置环境优越，视野开阔，空气清新，远离工业污染和喧闹嘈杂，物业管理完善，现房即买即住 项目劣势尾盘阶段，房源选择面小，销售团队差，没有促销手段 竞争环境分析结论 区外开发商大举进入，市场竞争渐趋激烈 从下陆区目前的开发商市场来看，绝大多数开发商都为黄石市的开发商，下陆区本地的开发商只占少数。

由于黄石市区的 房地产开发市场已日趋激烈，而作为黄石辖区的下陆区，房地产市场尚不成熟，本土开发商实力有限，对于些大型楼盘尚无 开发实力。

这就为区外企业进入该区提供了较好的基础。

居民消费需求特征明显 从区域需求来看，当地居民喜好绿化率高小区环境好社区氛围浓的楼房居住，这与当地很多楼盘都为工厂企业的自建 住房为主有关，在这些楼盘的居民都为同单位职工人员，所以小区氛围较浓。

同时，居住面积以平米左右户型为主， 这基本符合下陆工厂型城区住房以单位保障性住房为主的现状。

商品房销量与价格都在稳步上涨，商品房市场表现较好 随着十五规划的推进，下陆区保障性住房规划量被逐渐消耗，商品房项目逐渐占主流，商品房将迎来投资开发的快 速增长期。

从销售价格来看，下陆区的房价节节攀升，华盛小区二期比期房价每平米提高了元，而年新近上市的 中和新纪元住宅价格更是达到了元，可以说创下了下陆区住宅价格新高。

从销售现状来看，新近上市的几个楼盘， 目前的销售率均达到了以上。

第四部分项目定位 项目分析 优势 优势 地段地处下陆大道中段，区政府旁，交通购物较为便利项目地块上只有少部分居民，大部分为空地，拆迁量少， 启动快 环境项目周边为小区和空旷地带，无工厂和企业，无污染，生态环境较好 规划本项目可充分发挥代理商在前期研究与规划方面的优势，作好定位与规划工作，形成优势，打造竞争力 景观项目北面和西面为空旷地带，远处群山连绵，巍峨多姿，如本项目供应高层或小高层产品，则小区的景观优势 将成为项目的大亮点 区域发展本区域周边为区委区政府办公楼，大部分区政府其他职能部门也在左右，这为本地块日后的升值潜力带 来较大优势 配套项目地处下陆区最繁华地段，生活居住购物等各项配套设施较为齐全 交通区域交通主干道上，去黄石或大冶都只有十来分钟路程 二劣势 地块虽然项目地段较好，但整个地块位于铜花北路最北端，与本区域内其他地块相比，处于劣势 环境该地块北面紧邻铁路线，来往铁路对项目居住环境影响较大 配套项目地块周边配套较多，但距本地块尚有定距离 目录 第部分项目概况 第二部分项目用地素质分析 第三部分下陆区房地产市场简析 第四部分项目定位 第五部分项目开发 第六部分经济效益预计 第七部分项目开发经营风险分析 第八部分综合评价及建议 前言 蓝调东方项目为黄石市长龙房地产开发有限公司以下简称长龙地产在下陆区地区的又扛巅之任。

目前项目尚处 于前期论证阶段。

本报告依据中华人民共和国建设部年发布的房地产开发