蓝山江南财富城项目可行性商业策划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。

促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。

项目建设势在必行。

项目开发条件 开发项目基本情况 地理位臵及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。

该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二 层。

自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。

降水年平均降雨量在，雨量集中在月。

湿度年平均相对湿度。

日照时间年平均。

风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为， 其次为西北风，频率，西南风，频率。

风速平均风速，最大南风 工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为 ，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。

地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震 基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。

开发项目建设条件 原材料供应情况 蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。

基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电 力电信电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。

政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。

同时为了项目顺利进行，专门指派了名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安臵按期完成。

以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。

政府相关优惠政策如下 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市县二级重点商业项目 县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。

市场分析 房地产市场环境分析 人口环境 年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，流动人 口近万。

蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。

随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进步加强。

经济环境 近年来，县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济 收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中 第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元， 年财政总收入亿元。

社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。

政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重 要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。

县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。

市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。

市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。

作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。

市场需求分析 供给市场特征 商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。

商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。

处 于比较低级别的商业发展阶段。

随着县城的发展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。

缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。

县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。

缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。

缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进步降低。

居住餐饮娱乐及休闲的支出将进步增 长，而目前县城明显缺乏这类场所。

房地产闭塞，夏季能有 效的组织穿堂风。

除部分主卧室卫生间外，其他所有房间全为 明厨明房明厅，实现四明，适合湘南本地情况，达到自然 采光要求。

餐厅客厅均有机结合在起，加大了空间流动性 丰富了空间层次。

各户型功能分区明确闹静干湿脏 净分区合理。

客厅均采用大玻璃落地，主卧室采用大凸窗外 设有阳台的除外。

使空间更加明亮，同时扩大视野，将个部景色 更加完全的引入室内，使居住者心情得以开阔舒畅，将健康型住宅设计理念彰显得淋漓尽致。

造型设计 建筑造型以现代风格为基调，外观虚实对比强烈，造型纯朴而 明快，色彩丰富，体现浓厚的现代办公建筑的氛围。

外墙以面砖 石材墙漆和玻璃组成，既保证房间充足的阳光，又在装门面上形 成丰富的光景效果，展而大气的入口处理，使建筑具有鲜明的标志 性。

屋顶造型轻盈，弥漫着浓郁的现代人文气息。

建筑风格突出种充分体现时代感的新锐特色。

建筑形体既有 整体的大气磅礴，也不乏丰富的细致纤巧，通过整体造型的几何特 性，材料的巧妙运用，传达了新时代锐意进取，力争上游的拼搏精 神。

技术经济指标 总用地面积平方米其中道路面积平方米 净用地面积平方米 总建筑面积平方米住宅面积平方米，商业 面积平方米 基底面积平方米 容积率 建筑密度 项目规划建筑物设计方案 根据已经批复的蓝山江南财富城规划，项目建设总建筑面积 ，其中商铺，住宅。

总基底面积约 ，建筑密度，设计为二层商为业用房。

三层局部 商业用房，三层以上为小高层商品住宅。

设计商铺可售面积 ，住宅套，面积，同时配套建设停车场，停车位个。

在住宅设计中，三室二厅套套，二室 二厅套套。

商场设计为全框架结构，打破现有门面 商铺概念，由自动扶梯联系至三层，商场并设中厅，与二层屋面采 光井配套，确保商场有良好的通风采光。

项目工程建设内容 拆除工程 项目内现有五层楼栋，二栋民房，总拆除面积，所拆 房屋为砖混结构，所有拆除工作在个月内可以完成。

建安工程 土建部分总建筑面积，层数层，商铺至 二层三层局部商业用房，住宅三栋均为小高层，建筑结构采取人 工挖孔桩基础，主体工程为框架结构，外部装修采用外墙漆铅塑 板。

设备及安装安装工程包括消防系统，室内设备，商场扶 梯。

配套工程休闲广场绿地临街景观停车场及消防通 道。

环境保护节能 环境保护 该项目属综合服务性项目，有生活污水产生，需对生活污水 按国家标准进行处理，使之符合国家污水综合排放标准 的有关要求，再排放至排水系统中。

对于生活废弃物要指定地方堆放分类处理该焚烧的焚烧， 该转运的转走，配有专人负责管理。

生活垃圾的处理，本项目正常运作中产生的生活垃圾统进入垃圾站房，交送环保部门统处理。

建设过程中施工期间环境保护 本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群 和环境会造成污染。

因此施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔 音装臵，对粉尘拟采用喷水降尘。

总之，在项目建设和运营过程中， 采取措施后要符合环保法规的要求。

节能 该项目为多层综合性房地产开发，建设规模大，用电用水量 较大，因本地区属季节性湿润气候，各季节温差大，因而建筑节能 潜力较大，根据国家建筑节能规范，新建建筑物严格执行建筑节能 标准，该项目所采用的节能措施如下 节电措施 切电器设备机械设备电机均采用最新节能产品，减少电能 消耗。

如电梯空调扶梯等。

节水措施 切用水器具采用节水型器具，本项目采用直接饮用水和生活 用水分开，可节约用水，冲洗卫生间的用水可采用中水即生活污 水经过中水设备处理后的中水高压供水系统采用二次加压或恒 压供水减少用水量。

节能措施 采用真空玻璃减少室外温度传递到室内，从而减少室内能量消 耗，商场入口及楼梯口装臵幕帘，减少室内外热量传递，从而达到 节能效果。

项目开发管理开发建设进度安排及工程招标事项 外部协调本项目属蓝山县委县政府重点工程，招商引资建设项目，由 县委县政府成立指挥部协调处理开发建设过程中各种外部问题， 保证开发项目的投资单位不受外界干扰，顺利完成项目开发建设 营销等工作。

内部管理 经公司董事会研究决定，本项目由董事长兼总经理全权负责， 重大决策再召开董事会研究，由董事长直接聘请下属人员，集公司 全体职工力量进行项目开发建设。

公司组织机构如下表 董事长总经理 项目营销 项目开工之前，公司对产品销售与市场定位已作了大量的前期 准备工作。

经公司对蓝山县城商业开发项目调查分析，多层及小高层中 高档住宅