涟源华鑫房地产项目可行性商业策划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内 购房。

另根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建 筑面积为万平米。

因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格 更具竞争力的住宅。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商 铺投资更为谨慎。

在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而 定，尚需大力引导。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广 大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。

本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的 市场整合。

说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材 消费场所的出现。

撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。

但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理 位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需 要花费较大的精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程 中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景 表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。

通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。

经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。

本项目的发展，将成为年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。

受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。

五马广场 商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最 具代表性的区域。

光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。

市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周， 形成了强大的商业发展资源。

五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞 争力。

目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。

关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭 借主力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适 的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目的落成，方面将弥补涟源市家居 建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居 建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面 也将进步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问 题，真正成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。

并为社会了提供了众多的具代表性的区域。

此区域内以百货超市品牌服饰鞋帽电子通讯产品五金机电业态为主。

因受城市道路状况建筑 形态经营理念等发展条件所限，此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。

如不改变此区域内的街区形象，对破坏街区整体形象的 相关业态进行集中整治，在劣币驱逐良币理论范围内，将使部分利润较高，档次较高的商业行业主动集中转移，从而动摇此区域的商业地位。

光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。

市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强大 的商业发展资源。

此区域商贾云集人流量庞大，另受五马广场的影响，批商家将经营场地也延伸到了此区域，从而催生了光明山商圈 的快速成熟。

五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。

目前，光明 山商圈已经呈现出向西发展的趋势，对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。

另外，以汽车站为基础发展的商园街也是涟源市整体商业格局中的重要部分。

但其杂乱的经营环境参差不齐的业态组合，弱化 限制了该商圈的发展。

纵观涟源市商业格局及发展状况，涟源市各个商圈内商业物业的建筑形态交通组织业态定位经营理念等都存在部分缺陷， 在商圈形成中，其渗透能力辐射能力表现得不是很明显。

本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带 动本项目周边区域，提升其商业价值。

本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响，随着金地带时尚广场的开发建设，五江购物中心 经营状况好转及其他周边项目的开发，其影响会越来越明显。

因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会，使项目地块发展前景看好， 如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观的开发回报，亦能成功借势光明山，带动区域物业的商业 价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

五涟源市房地产市场发展综述 市场发展概况 涟源市现代化的房地产市场自年才开始起步。

年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商品房的 概念理解不清晰，更没有购买商品房的意识。

这也是目前涟源市住宅区没有成规摸，上品质的原因之，大量的自建民宅影响了城市 品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产市场的发展。

年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对部分房地产项目进行了立项。

出现了以涟水名城为代表的住宅项目和以五江购物中心为代表的商业项目。

五江购物中心以产权式商铺投资的销售模式为主，项目在市场上开 始供应，便引起了广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了涟源市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对涟源 市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。

涟水名城大规模大手笔的商品房建设开发，相关的社区配套型酒店商业街区也在其规划范围之内，使涟源市民对商品房 第次有了更为清晰的认识。

涟水名城在环境生活品质上的宣传，也在潜移默化中对市民产生了影响，也对涟源商品房市场起到 了不可忽视的作用。

在涟水名城后，由大华房地产开发公司开发的水榭花都也向市场供应了万余平米的商品房。

这两个项目的同时开始 和竞争，使涟源商品房市场格局已经初具雏形。

随着政府下步的放地，后续项目的开发，涟源商品房市场必将以更为成熟，更为理 性的姿态面对市场。

市场价格分析及走势预测 居住用房价格分析及走势预测 年前，涟源市住宅市场价格大部分在元平米左右，商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解 均较为落后。

因此市场价格直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。

随着全国房地产市场的发展，涟源房地产在近年 来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在涟源进行房地产项目开发，从而吸引到了批如 五江购物中心涟水名城等项目的开发商前来投资开发。

外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，另受相关建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了涟源房地产市场的价格。

金地带时尚广场的四楼以上临街住宅达到了元平米以上的销售均价，大华水榭花都销售均价为 元平米，涟水名城销售均价元平米，此销售价格较年前的住宅销售价格已经上涨了元平米。

反映出涟源市 房地产市场住宅销售价格的发展趋势。

就本次置嘉地产顾问机构所开展的涟源市房地产市场综合调研结果分析，目前涟源大部分市民仍倾向于选择销售价格在 元平米的住宅