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资的资金来源 第七章财务评价 基础数据的确定 财务盈利能力分析 清偿能力分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 静态评价指标 项目财务评价结论 第八章结论及建议 方案评价结论 对建设单位的建议 附件项目建设进度图 财务评价报表 第章总论 开发单位简介 西安航天科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央国务院关于建设创新 型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府西安市政府与中国航天科 技集团公司签订的战略合作框架协议共建协议于年设立，年经第二届董事会批 准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。
战略思想 秉承四节约环保理念，坚持科学发人居环境将汇集全市及外地的高端中高端客户。
本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有定数量的 购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。
经济评价结论 根据项目财项目规划设计方案 土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。
市场前景 高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备定的市场支撑。
航天基地凭借其雄厚的产业基础良好的号 陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有 关问题的通知陕价行发号 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 号 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 的通知市建发价格 号 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格 号 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格热力通。
同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备 独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。
可行性研究编制依据 国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计发的需要 本项目用地范围建设条件优越。
征地附着物清理临时围墙圈建地表垃圾土外运 等工作均于年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件路通电通通讯通 上水通下水通燃气通 驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地 的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积 极的作用。
项目用地及时开的高档配套服务式公寓。
本项目将 满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。
发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。
基地内各种高科技产业的入群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员 有定经济实力的投资者临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层中高层管理人员 等。
针对以上述实际状况，项目定位为航天产业基地定位项目定位于高端花园式精装修公寓。
项目建设的必要性 满足航天基地中高端物业市场的需要 市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市 场主要客户可以利用项目也会规划建设相应的生活配套。
环境项目西侧有规划实施中的景观轴，个区域公园，南边有规划的基地主题 公园。
从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。
物业类型地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院，基地规划的医疗 中心与项目仅有路之隔。
生活配套基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成 区航天六院住宅区生活配套完善，与城市主干道相连接，主要公交线路有路基地内东长安街火车站西。
教育基地核心区范围已建有航天中学航天小学小学各所，幼儿园三所， 南北侧都有规划的中小学校。
医疗基规划定点及征 地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全界址清楚产权明晰。
项目周边环境 交通基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内 道路面积为平方 米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率。
项目建设的法律许可情况 西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项计划路，地块方正平整， 用地内现有座开闭所，无其他拆迁量。
具体位置见图 图航天公寓项目用地位置图 项目规模 项目占地面积亩，规划红线内用地面积亩。
项目总建筑面路，地块方正平整， 用地内现有座开闭所，无其他拆迁量。
具体位置见图 图航天公寓项目用地位置图 项目规模 项目占地面积亩，规划红线内用地面积亩。
项目总建筑面积为平方 米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率。
项目建设的法律许可情况 西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项计划规划定点及征 地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全界址清楚产权明晰。
项目周边环境 交通基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内 道路与城市主干道相连接，主要公交线路有路基地内东长安街火车站西。
教育基地核心区范围已建有航天中学航天小学小学各所，幼儿园三所， 南北侧都有规划的中小学校。
医疗基地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院，基地规划的医疗 中心与项目仅有路之隔。
生活配套基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成 区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用项目也会规划建设相应的生活配套。
环境项目西侧有规划实施中的景观轴，个区域公园，南边有规划的基地主题 公园。
从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。
物业类型定位项目定位于高端花园式精装修公寓。
项目建设的必要性 满足航天基地中高端物业市场的需要 市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市 场主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员 有定经济实力的投资者临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层中高层管理人员 等。
针对以上述实际状况，项目定位为航天产业基地的高档配套服务式公寓。
本项目将 满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。
发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。
基地内各种高科技产业的入 驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地 的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积 极的作用。
项目用地及时开发的需要 本项目用地范围建设条件优越。
征地附着物清理临时围墙圈建地表垃圾土外运 等工作均于年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件路通电通通讯通 上水通下水通燃气通热力通。
同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备 独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。
可行性研究编制依据 国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格 号 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格 号 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格 号 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 的通知市建发号 陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有 关问题的通知陕价行发号 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 项目规划设计方案 土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。
市场前景 高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备定的市场支撑。
航天基地凭借其雄厚的产业基础良好的人居环境将汇集全市及外地的高端中高端客户。
本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有定数量的 购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。
经济评价结论 根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大 于零，回收期小于总开发建设时间。
项目经济上合理，技术上可行，并具有定的抗风险 能力，市场前景看好。
第二章市场分析 房地产宏观市场分析 全国宏观经济概况 年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。
年世界经济 继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。
国家统计局月日公布的数据显示，季度国内生产总值亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期回落个百分点。
从增速趋势看，季度增 速继续探底，为年第四季度以来的新低，年第四季度经济增速为。
季度全社会固定资产投资同比增长，比上年同期加快个百分点。
其中， 季度城镇固定资产投资同比增长，月份增长，而年季度增长， 全年增长。
如果剔除投资价格上涨因素，季度投资增速同比将超过个百分点。
受万亿投资计划的拉动，季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了 。
继去年亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的亿元的投资计划也已 下达了亿元。
而在宽松信贷刺激下，季度城镇固定资产投资到位资金亿元， 同比增长。
国内消费略放缓，总体保持平稳。
季度社会消费零售总额同比增长，去年同期 增长，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家电和汽车下乡计划的影响， 县及县以市场销售有所加快，季度增速为，高于城市消费的增速。
房地产市场现状分析 市场供给分析 年季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月 提高个百分点，比去年同期回落个百分点。
其中，商品住宅完成投资亿元， 同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产 开发投资的比重为。
年季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长， 增幅比月回落个百分点，比去年同期回落个百分点房屋新开工面积 亿平方米，同比下降，降幅比月扩大个百分点房屋竣工面积万平方 米，同比增长，增幅比月回落个百分点。
其中，住宅竣工面积万平方 米，增长，比月回落个百分点。
年季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降 ，而去年同期则是增长完成土地开发面积万平方米，同比下降， 而去年同期则是增长。
市场销售分析 年季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。
其中，商品 住宅销售面积增长办公楼销售面积下降商业营业用房销售面积增长。
月，商品房销售额亿元，同比增长。
其中，商品住宅销售额增长， 办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。
开发资金来源分析 年季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。
其中， 国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长企业自筹资金亿 元，增长其他资金亿元，增长。
在其他资金中，定金及预收款亿 元，增长个人按揭贷款亿元，增长。
各主要城市商品房交易价稳量增，楼市现回暖趋势 月份和月上旬国内住宅成交量较年月环比下滑，但近期国内线及二线多
西安国家民用航天产业基地“航天公寓”项目立项投资可行性分析报告(word文档)_中文版高速下载
