参股公司参照执行。 二营销策划业务组织架构 管理架构 绿城集团的营销策划工作，由集团领导集团营销总监项目公司 总经理等组成管理决策体系。 由营销公司各项目案组形成专业执行体系。 由营销管委会青年管委会等组成专业指导体系。 管理职责 项目公司总经理是本项目营销工作的第责任人。 营销公司本部作为集团营销专业职能部门，对各项目营销策划工作 进行指导监督检查，对关键节点进度进行把控，并配合集团进行项 目拓展。 营销公司受集团项目公司委托建立各项目专案组，负责具体开展 各项目的营销策划工作，制定相关策略计划并组织实施。 营销管委会青年管委会对各项目营销策划工作进行专业指导。 集团领导按职责审核审批相关营销策划文件和报审事项。 三各职能部门工作职责 营销公司本部项目营销管控工作职责 制定集团营销系统管理政策。 审核项目市场定位营销策略。 审核项目公司年度销售计划，进行销售计划管理。 监督检查项目公司营销费用执行情况。 审核项目公司广告代理策略，确定入围投标的广告公司。 营销策划管理组织架构 决策体系指导体系 集团领导 集团营销总监 项目公司总经理 营销公司 图营销策划管理组织架构图 营销管委会 执行体系 项目案组青年管委会审核项目公司新推楼盘价格策略销售平均价格，审批权限范围内 的价格折扣。 给予项目公司项目操作过程中的各种营销专业意见。 负责集团及项目品牌推广管理。 负责指导监控项目拓展，形成标准拓展管理体系。 营销公司本部日常工作职责 本体建设会同集团人力资源部，根据相应职责权限做好营销公司 及集团营销策划系统人员的招聘培训任用考核职业规划以及人才 梯队搭建等本体建设工作。 市场研究与项目拓展围绕集团项目开发销售全流程进行市场研 究与分析数据统计信息收集整理及存档，建立标准化拓展流程，为集 团项目拓展及全国战略布局提供市场专业支撑。 项目营销执行组建项目专案组，对项目营销全流程进行专业管理 与服务，完成各阶段营销指标。 品牌发展围绕集团品牌战略，结合集团在全国范围内的项目拓展 开发销售原始资料详尽，能准确反映当地市场趋势及当地各竞争项目的现 状。 市场调查报告编制要点 宏观市场分析 宏观经济形势分析 数据分析 城镇固定资产投资数据分析 环比分析 工业增加值增幅数据分析 发电量数据分析 货币供应数据分析 新增贷款分析 重要经济政策分析 宏观房产形势分析 全国土地成交量及成交价格分析 重点城市土地成交量及成交价格分析 全国商品房成交量及成交价格分析 重点城市商品房供应量成交量及成交价格分析重要房地产业政策分析 城市房产形势分析 城市土地市场分析 阶段性土地成交量及成交价格分析 项目所在板块土地成交量及成交价格重点分析 城市商品房市场分析 城市商品房月度存量分析 城市商品房月度新增供应量分析 城市商品房月度去化量及成交均价分析 当前城市可售商品房分析 未来年内商品房新增供应量分析 同均价区间商品房新增供应量去化量及成交均价分析 同板块二手房成交量及成交均价分析 竞品楼盘分析 市场调研结论 市场调查报告编制流程图 制定市场调查计划 组织实施市场调查 编写市场调查报告 组织项目公司片区评审 修改完善，提交营销公司评审 上报集团相关领导审批辅助文件 市场环境调查报告及建议标准体例 项目客户需求调查问卷参考文件 楼盘调查表标准调查表 二产品策划书市场分析及产品定位部分编制工作指引 产品策划书编制与评审 产品策划书的市场分析及产品定位部分编写由项目营销策划部 或营销案组编写完成，其余由集团产品中心编写完成。 产品策划书由项目公司负责人组织召开评审会，会议应召集集 团公司产品中心营销公司园区服务体系事业部等相关部门人员参加， 并可邀请广告策划公司设计公司等相关单位参加。必要时，产品策划书 可重复评审修订。 修订后的产品策划书经项目公司片区审核后，须报营销公司 本部审核，集团公司董事长审定。完成时间应在项目规划设计工作正式展 开之前原则要求拿地天内，并需根据规定进行评审后定稿，作为明确 项目定位和指导项目规划设计的重要依据。 产品策划书经评审通过后，报营销公司本部存档。 产品策划书市场分析及产品定位部分编写思路 前言 项目可行性研究结论 项目开发理念 项目地块及周边概况 项目地块规划指标 地理位臵及现状 自然条件项目所在的城市历史文化背景 历史文化内涵与底蕴 地方文化习俗 城市建筑的特色 市场定位 主要竞争楼盘分析 本项目市场定位 目标客户群分类 产品定位 产品定位 产品类型组合与面积分配 户型配比概述 公共配套概述 产品策划书编写流程 以项目可行性研究报告为基础 进步调查当地市场环境并进行信息收集 联合编写项目产品策划书 协助组织项目公司片区评审 修改完善，提交营销公司评审 上报集团相关领导审核董事长审批 联合项目各职能部门召开编写会议 营销策划管理标准化手册 版 浙江绿城房地产营销策划有限公司 二〇〇年元月 前言 我们是理想主义的实践者。 在中国城市文明发展与进步的十五年中，绿城房产通过不断学习探 索反思改进和提升，以礼佛之心对待工作，愿意并有能力为更多的人 肩负起提升人居环境的责任，我们的真诚善意精致完美赢得了 时代的尊重。 作为传递绿城价值直面客户需求的工作界面，营销策划管理涉及的 内容庞大而复杂。为匹配绿城在未来年内发展成为中国最具价值的房 地产企业这战略目标，响应集团公司以本体建设为核心的号召，在深化 营销系统标准化建设，形成专业全面的营销策划能力，促进队伍进步员工 成长的精神指引下，特编制营销策划标准化手册。 本手册适用范围为集团各项目开发公司所开发各类房地产项目的营销 策划工作环节。本手册分为五大模块营销策划业务构架及工作职责营 销策划管理营销预算管理合格供方管理流程审批管理，基本涵盖了 从项目立项开始至交付，营销策划所涉及的项目全程工作内容。本手册对 于落实房地产营销策划工作环节的标准化规范化流程化及实际操作具 有指导性意义，是项目营销策划人员的工具书。 本手册编制时间较为仓促，况且房地产营销策划具有很强的灵活性 时效性及差异性，编制中难免有遗漏和不足，会在各个项目实际的操作过 程中予以不断修正和完善。 第章营销策划业务构架及工作职责 总则 概述 为实现成为中国最具完整价值的房地产企业这宏伟目标，加强 集团公司下属各控股房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责 权，提高工作效率，保证工作品质，建立完善的营销策划标准化体系， 形成强有力的营销力量，特制定本集团营销策划管理总则。 管理原则 营销策划管理的总体原则是明确营销策划工作的流程和要求，对关 键节点严格控制，以确保销售工作顺利完成，同时树立绿城良好 形象，提升品牌知名度。 管理依据 营销策划管理的主要依据是集团的权责规定质量管理体系 以及其他相关流程与制度。 管理范围 本总则适用于集团公司下属各控股房地产公司以下简称项目公司， 参股公司参照执行。 二营销策划业务组织架构 管理架构 绿城集团的营销策划工作，由集团领导集团营销总监项目公司 总经理等组成管理决策体系。 由营销公司各项目案组形成专业执行体系。 由营销管委会青年管委会等组成专业指导体系。 管理职责 项目公司总经理是本项目营销工作的第责任人。 营销公司本部作为集团营销专业职能部门，对各项目营销策划工作 进行指导监督检查，对关键节点进度进行把控，并配合集团进行项 目拓展。 营销公司受集团项目公司委托建立各项目专案组，负责具体开展 各项目的营销策划工作，制定相关策略计划并组织实施。 营销管委会青年管委会对各项目营销策划工作进行专业指导。 集团领导按职责审核审批相关营销策划文件和报审事项。 三各职能部门工作职责 营销公司本部项目营销管控工作职责 制定集团营销系统管理政策。 审核项目市场定位营销策略。 审核项目公司年度销售计划，进行销售计划管理。 监督检查项目公司营销费用执行情况。 审核项目公司广告代理策略，确定入围投标的广告公