性的大小。 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影 响。 国际国内相关房地产市场的价格。开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 价格变动后消费者和开发商的反应。 五房地产促销调查 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 房地产广告媒体使用情况的调查。 房地产广告预算与代理公司调查。 人员促销的配备状况。 各种公关活动对租售绩效的影响。 各种营业推广活动的租售绩效。 六房地产营销渠道调查 房地产营销渠道的选择控制与调整情况。 房地产市场营销方式的采用情况发展趋势及其原因。 租售代理商的数量素质及其租售代理的情况。 房地产租售客户对租售代理商的评价。 七房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因 此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究 竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地的需求量。当然由 于所选对象并非全部，调查结果难免有定误差，市场调查人员应引 起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可 能不具有代表性了。例如，年国家加强了宏观调控，些房地产 公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧 减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调 查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供 有用的根据。 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样 本进行调查，根据样本推断出定概率下总体的情况。随机抽样在市 场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要 特征是从母体中任意抽取样本，每样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概 率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。 它又可以分为三种是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等 的机会被选作样本二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相 等的机会被选作样本二是分层随机抽样，即对总体按种特征如 年龄性别职业等分组织分层，然后从各组中随机抽取定数 量的样本三是分群随机抽样，即将总体按定特征分成若干群体， 随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的分群 抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然 后将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本 而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而 每类则是由性质相同的样本构成的。 非随机抽样法。非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时 并不是随机选取，而是先确定个标准，然后再选取样本数。这样每 个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为三种具体方法。 就便抽样 也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间地 点任意选择样本，如在街头任意找些行人询问其以其对产品的看 法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。 判断抽样 即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时， 采用此方法能起到定效果。 配额抽样 即市场调查人员通过些控制特征，将样本空间进行分类，然后 由调查人员从各组中任意抽取定数量的样本。例如房地产公司需 要调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中低收入的消费者购房 的欲望，以便使企业把握机遇，做好投资的准备。现根据收入与年龄 将消费者进行分，按收入分为高中低档，年龄根据中国国情划定 为岁以下和岁岁岁岁岁以上四组，调查人 数为人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样数。 详见表表不同年龄收入情况 二按照调查方法划分 访问法 这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人 访问技巧是此方法成功的关键。 设计调查表 调查表要反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心最想 得到的重要信息来源之。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。 设计调查表的步骤是根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息 是什么。例如对房地产公司来说，它需要得到在它所投资的地区消费 者对购房的兴趣消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对 住房的标准要求等等。 二是按照所需收集的信息，写出连串问题，并确定每个问题的 类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布 年龄情况家庭结构住房面积消费者拥有房子的情况，又要了解 居民的收入水平基本工资奖金收入，消费者购买生活必需品和 些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少，还要了解消费者目前是 否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣欲望以及了解消费者对住 房的最低要求设计方案四周环境建筑套型等和当地政府对房 产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。 三是按照问题的类型难易程度，题型单选填充，多选填充， 是非判断，多项选择题并安排好询问问题的次序。四是选择些调 查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话 征求意见。五是按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正 式调查表。设计调查表应注意的事项首先，问题要短。因为较长的 问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每个问题只能包含项内 容。再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率框架结构剪力 墙结构筒中筒结构等。般消费者是搞不清楚这些专门术语的。 第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，个问题 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金材料设备和 人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市 场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产 市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营 销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂激烈竞 争的经营环境中，只有通过认真细致有效的市场调查，才能制定出 切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。 第节房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市 场信息进行系统的收集整理记录和分析，进而对房地产市场进行 研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性不动产，房地产市场 调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据 地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后 再从宏观环境回复到单个楼盘区域市场。不断的循环往复，融会贯 通，才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集 消费者购买和使用商品的动机事实意见等有关资料，并予以研究。 例如进行住房市场购买力的调查，只有通过定数量的各种年龄结构 的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者 这过程中全部商业活动的资料情报和数据作系统的收集记录 整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 房地产市场调查的重要性 我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业 带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发 现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把非创 新，即死亡当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛 的需要层次论的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们 对住房的要求，能保证遮风挡雨睡觉休息就心满足了，然而随 着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了些功能 要求厨房卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随 着科技的发展新材料的诞生，人口家庭结构及人们的活动范围也 都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善舒适，而且还着 重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具装修的和 谐体化等。最近我国住宅设计和建造的项重大改革新的支撑体 模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡 市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调 查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房 开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占 有率。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略价格 策略营销渠道策略促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础 上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需 要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需 求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。 二房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面 房地产市场环境调查 政治法律环境调查 国家省城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策 开发区政策房地产价格政策房地产税收政策房地产金融政策 土地制度和土地政策人口政策和产业发展政策税收政策等。 有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理条 例中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国土地管理法。 有关国民经济社会发展计划发展规划土地利用总体规划 城市建设规划和区域规划城市发展战略等。 经济环境调查 国家地区或城市的经济特性， 包括经济发展规模趋势速度和效益。 项目所在地区的经济结构人口及其就业状况就学条件基 础设施情况地区内的重点开发区域同类竞争物业的供给情况。般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 国民经济产业结构和主导产业。 居民收入水平消费结构和消费水平。 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸 易和外商投资的发展情况。 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有 很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。 社区环境调查 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的 属性。优良的社区环境，对发挥