段 房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意 义，是对项目从经济效益社会效益环境效益以及技术方面对项目 的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。 在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报 告或者编制项目建议书。般而言，小型项目编制项目建议书， 取代可行性研究报告向政府报审。 项目建议书 项目建议书定义 项目建议书是拟建项目的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业 的既有资源，在经过对市场供给需求消费者习惯等各种因素调查 的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建 设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选 择，般为小型项目。 项目建议书内容 ⑪项目名称承办单位项目负责人⑫项目的提出的目的必要性 和依据⑬项目的产品方案市场需求拟建生产规模建设地点的 初步设想⑭资源情况建设条件协作关系和采用新技术的可能性 ⑮简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测⑯项目初步进度 计划⑰项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。 二可行性研究 可行性研究定义目的及其内证明复印件 三土地权属证明 以出让方式取得土地使用权的应提交 市政府批准用地文件原件 土地使用权出让合同书原件 核定用地图原件 缴付出让金契税发票复印件和收款部门出具的缴清证明原 件 以划拨方式取得土地使用权的应提交 市政府批准用地文件原件 核定用地图原件 根据有关文件确权的，应按文件规定提交有关资料原件。 地上建筑物如已登记的，应提交房地产权证或房屋所有权 证地上建筑物未登记的，按新建房屋所有权初始登记要求提供证 件。 土地登记程序办理 土地登记申请 二地籍调查 三权属审核 四注册登记 五核发或者更换注销土地证书。 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物 等，不适应经济社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体 功能得到改善和提高。目前在青岛市拆迁工作由青岛市房地产开发管 理局拆迁管理处负责。 拆迁方式 政府组织拆迁主要指通过批租旧城改造方式取得土地使 用权所涉及拆迁或者招商引资中政府承诺。 拆迁人自行拆迁这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁 许可证。 拆迁人委托拆迁适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋 拆迁工作的单位进行。 目前在青岛拆迁工作基本上属于政府负责。 拆迁的主要内容包括 房屋拆建，如危旧房改造城市功能用地布局和空间结构的 调整，如居住区商业区车站生活服务设施等公共建筑的建设和 改造环境治理，如扩展绿地治理污染工程等。因此，城市房 屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分， 尤其是旧城改造中的个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 申办拆迁许可证应提交以下申报资料 申领拆迁许可证申请表 建设项目批准文件 国有土地使用权批准文件 建设工程规划许可证 拆迁年度计划 项目拆迁计划以及拆迁方案拆迁红线范围内房屋面积户数性质 用途等基本情况拆迁方式拆迁期限还建方式及还建期限产权 清晰的安置用房证明拆迁补偿资金来源及预算资金额度。 拆迁方案规划方案的公示意见 拆迁补偿安置资金证明安置房屋证明材料 补偿安置意向签约资料 土地证办理 付清土地与款，国土资源局办理土地证。 领取房地产项目开发手册 目录 第章项目投资决策 项目建议书 二可行性研究 第二章前期准备阶段 项目立项 二土地预审 三项目选址规划设计条件下发 四勘探设计队伍选择，规划方案审批，建设用地 许可证下发 五办理土地手续领取项目开发手册及其后续管理 六建筑方案设计报审，建筑工程建筑方案审查意 见书下发。 七施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑 工程规划许可证办理。 八规划批后管理 第三章工程建设阶段 工程报建流程 二工程实施 三项目信息管理 四工程综合验收管理 第四章交付使用阶段 售后服务 二物业管理 从开发建设经营管理的程序上讲，房地产开发般可分为 四个阶段这里暂且不谈销售阶段，即项目投资决策阶段建设前 期准备阶段工程建设阶段交付使用售后服务阶段。 第章项目投资决策阶段 房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意 义，是对项目从经济效益社会效益环境效益以及技术方面对项目 的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。 在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报 告或者编制项目建议书。般而言，小型项目编制项目建议书，