责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测 研究客户和产品的定位，据此对规划方案技术标提出设计要求提交初步营销方案 销售成本和资金回笼计划。土地开发向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规 定的格式编制商务标。 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报 价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反 馈给各负责部门。 向土建设计管理岗位催办技术标。 成本控制负责编制现场建设成本。 成本核算负责编制内部管理成本和税费。 融资会计负责提供有关银行资信信誉等级存款证明等方面的文字材料。 公司办公室负责提供有关开发企业资质级别净资产等资质方面的文字内容，近两年 开发量近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容负责投标文件封面封底和内容 排版的设计，印刷和装订负责各类需提交的投标文件的盖章存档。 总经济师审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇 报和商讨后于投标前天签定最终投标报价，密封文件。 投标商务标文件内容 投标申请表投标书投标文件目录提要投标保证金企业资质证明从业业 绩等资料法定代表人证明及身份证复印件参加当日投标人员的授权委托书可行性 研究报告等。 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 参加投标投标授权委托人通常即为本主办岗位应参加当日的开标，开标当日 将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。 投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及 时向上级领导汇报。 投标工作全过程的保密纪律 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资 料必须集中在个目录内并设置加密。 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复 制。 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。土地投标技术 作业目的 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作 为中标后甲方深化设计任务书的基础。 作业依据 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。 决策岗位总经理负责土地投标书技术的批准和签发。 主管岗位总建筑师布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。 主办岗位土建设计管理按时完成以下作业描述中各节点作业。 紧前工作条件 已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。 作业描述 编制工作进度计划 因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须 从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位起启动土地投标工作 程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早至 天，留有定的时间余地。 委托概念方案设计 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择至名分属不同设计单位 的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地 形图复印件和规划指标各份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 编写设计任务书草稿 详见作业指导书编制设计任务书。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其 中主要内容应尽早与设计单位沟通。 概念方案的设计成果 必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为 规划设计成果 文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 规划内容与深度 规划说明书包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和 景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑用地平衡表，主要技术经济指标总 用地面积总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积容积率建筑密度绿地率 集中绿地率等。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。规划总平面图包括小区住宅建筑布局公建与市政设施设置建筑层数建筑间 距绿化布局集中绿地面积道路布局停车泊位数量停车库面积周边情况反 映比例尺指北针日照分析等。 小区公建设施应按土地招标意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文 件。 保密责任 本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保 管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向 无关人员透露投标方案的内容。旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位 的责任。土地状况调研 作业目的 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 作业依据 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 主管岗位总经济师熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的。 协管岗位总建筑师，总工程师熟悉现场内外环境情况及地质情况。 主办岗位土地开发负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 协办岗位营销策划熟悉现场内外环境情况。 紧前工作条件 已获取相关土地将要招标的信息。 作业要求 踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业 人员，从以下内容中选择调研项目。 踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也 可以是电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方 案招投标结束之前整理完成。 本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。 作业描述 调研外部环境 生活环境包括地理位置周边商业教卫公交娱乐设置等布局情况。评估是否 有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 能源环境包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 市政环境包括周边道路级别，有否拓路计划雨水和排污管径，有否改造计划，与 本地块最理想的接口位置。 建筑环境特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质层数总高度等是否存在日 照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其 建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。 地质水文环境了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本 的地基处理可能性。 调研内部环境 地面障碍物动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树古树水面 建筑。如地形图上没有标记的应补上。对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块 须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 空中障碍物有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 地下障碍物对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 本小区比较理想的出入口位置。 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听 有没有淹涝的历史纪录。编制可行性研究报告 作业目的 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步 可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之，是投资者进行投资决策的主要依 据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的 项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在种意义上只是投资 决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市 场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进 行科学分析比选论证，做到编制依据可靠结构内容完整文本格式规范附表附件齐全。 报告的表述形式尽可能数字化图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需 要。 主管岗位总经济师组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师审阅相关专业的章节，提出优化修改意见， 协助总经济师把关。 主办岗位营销策划制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位工作小组成员按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根 据总经济师的意见优化修改。 紧前工作条件 初步可行性研究已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标 深度可行性研究已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指 标。 作业描述 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求 的可聘请社会专业人员参加。 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节 分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。 小组集体讨论，议题为 市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预 测提出项目的建设规模产品定位规划方案进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗 风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重 新设计。 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协 调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。 初步可行性研究报告内容 市场分析 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量 全市及各主要分区项目年度新开工面积竣工面积销售面积存量面积平均空置率。 细分市场分析 物业类型楼盘名称位置占地面积总建筑面积 总户数户型及面积楼高售价租金 开工时间预计竣工时间 投资商开发商承建商规划建筑设计公司租售代理公司广告公司。 法规政策分析 开发建设法规专业服务法规 规划设计导向，城市建设信息 其他经济信息及政策指引。 项目分析 项目基本情况 地块位置四至规划指标总占地面积建设用地面积总建筑面积用地性质容 积率绿化率建筑密度建筑高度商业居住办公及其他功能面积要求车位数主要 出入口等。 项目周边情况 主要道路景观河流山峦人文建筑旅游景点等配套设施情况商业娱乐 教育医疗公交邮电银行等。 项目优劣势分析分析 项