青岛王家村房地产项目投资分析项目建议书 ㊣ 精品文档 值得下载

区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属青岛重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山 三山环抱，南侧为宽阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。

尤其地处青岛海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。

度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱 乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅区。

该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善，已成为崂山区的政治经济旅游中心，人文环境优越。

交 通条件良好，已经形成较为成熟的道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域的主干线。

多路工交线路穿行该区域，良好的交 通条件也为房地产开发提供了较好的基础。

区域与周边的关系 旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。

是以旅从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。

前月，青岛市房地产开发 企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位 资金增幅个百分点自筹资金亿元平方 土地开发元的成交户数为户，占总成交户数的超过元 的成交户数为户，占成交总户数的。

市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万的居住条件。

扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。

加强房地产经营管理，规范物业管理，建立健全商品房开发用地调 节手段。

第三节青岛市房地产运行状况分析 青岛年房地产开发投资情况 年青岛房别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发， 逐步改善城镇居民的发展前景。

房地产与城市建设 房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数 下降。

年，青岛市房屋销售和土地交易价格分副中心所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义 上的中央生活区是具备相关条件的。

所以本项目在营销推广上可以突出划集中成片有计划有重点地 进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。

从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西 部建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区 城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。

旧居住区的更新改造应按规部和南部发展。

规划红岛 发展组团作为远期城市居住区的发展用地。

至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为， 居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。

至年规划新的唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。

主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西自沧口广 场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。

在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主的主城 北部副中心。

在黄岛区市的中心商务区。

沿中山路莱州路馆陶路 胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。

海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主的主城东部副中心。

建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。

沿山东路 湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为青岛在的区域属于主城区居住次中心的范畴。

因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游 物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。

城市用地布局 城市中心区规划以公共方公里，实际居住人口万人，人均建设用地。

规划主体功能为全 市的行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。

从城市整体布局结构来看，本项目所的城市组织结 构关系。

主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口 王哥庄惜福镇夏庄为主组成。

规划建设用地面积平方的城市组织结 构关系。

主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口 王哥庄惜福镇夏庄为主组成。

规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建设用地。

规划主体功能为全 市的行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。

从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。

因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游 物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。

城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。

沿山东路 湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。

沿中山路莱州路馆陶路 胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。

海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主的主城东部副中心。

自沧口广 场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。

在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主的主城 北部副中心。

在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。

主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。

规划红岛 发展组团作为远期城市居住区的发展用地。

至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为， 居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。

至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区 城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。

旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划有重点地 进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。

从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西 部副中心所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义 上的中央生活区是具备相关条件的。

所以本项目在营销推广上可以突出的发展前景。

房地产与城市建设 房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数 下降。

年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发， 逐步改善城镇居民的居住条件。

扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。

加强房地产经营管理，规范物业管理，建立健全商品房开发用地调 节手段。

第三节青岛市房地产运行状况分析 青岛年房地产开发投资情况 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发元的成交户数为户，占总成交户数的超过元 的成交户数为户，占成交总户数的。

市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。

前月，青岛市房地产开发 企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位 资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占， 增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。

可供销售房源缺口大 年以来，青岛市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看， 商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。

前个月，青岛市累计竣工各类房屋万，比 上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。

从销售看，商品住宅销售面积 万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发 预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。

房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元， 比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。

分析其原因，是地价高走促使 房价水涨船高。

二是投机炒作行为变相提拉了房价。

三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。

市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设多万 的经济适用房，未来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境 交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制 了北部房地产板块的活跃。

因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势 青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点 经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。

近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在青岛置业的手选。

高档物业因青岛的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

第四节项目周边区域房地产状况 区域概况 青岛的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的类产品，而位于崂山区内的 旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型的片区。

该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属青岛重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山