型，目前本 项目三面都有大型商业项目正在建设中，个新的天山商圈正迅速在上海西部崛 起。 经济指标 位臵 天山路娄山关 路口的东北角 建筑形态单体 容积率 占地面积 建筑面积层数地上地下 本项目东西长度约为米左右，南北长度为米左右，总占地面积为 平方米，总建筑面积为平方米，建成后为地下三层，地上六层的商场。地 下二层与地铁二号线娄山关路站连通。 区位现状 天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长公里，是上世 纪年代辟建的市政道路。因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的中轴线。 天山路沿线除了易初莲花天山店天山商厦之外，商业设施缺乏，大都以中档的 小商铺为主，天山路中部没有大型完整的购物场所。随着虹桥开发区的建设以及 长宁区商业发展的规划要求，天山商圈改造势在必行。从年起，天山路开始 大规模的改造开发，在天山路娄山关路口共出现了个大型商业项目，分别是 本案天都国际泓鑫时尚广场天山世纪广场。 交通 虹桥国际商都的交通优势十分明显，无论是自驾车公交线路，还是轨道交 通都十分便捷。 主干道天山路延安西路东西向中山西路南北向。 公交线路 本案位于天山路娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核 心位臵。建设中的地铁二号线延伸段娄山关路站与其地下二层相连。地理位臵优 越，交通便利。周边有等二十多条公交 线路。 轨道交通 但本项目最大的交 通优势，在于其项目的 地下二层与地铁二号线 延伸段娄山关路站连 通，是娄山关路站的主 出入口。 从图中可以很清晰 的表明项目在地下商业 上的优势，地铁的带动 将给本项目带来极大的 人流。 地下层地下二层直通地铁二号线娄山关路站对于整个虹桥地区意义是非凡的，其在于 地铁二号线的西延线为整个虹桥地区打通贯穿南北的交通带来了巨大的发 展潜力。虹桥地区直以来没有轨道规划，区域内交通矛盾日盛，地铁的开通将 大大促进了虹桥地区人流向中心区域的流动，同时娄山关路站作为进入虹桥地区 的门户，将截流从市区回归虹桥并具有较高消费力的虹桥客流。 同时轨道交通二号线延伸段西段工程已经于年年底竣工开通，滚滚人 潮商机近在眼前。 再次，二号线将通过四个站点淞虹路北新泾站威宁路站娄山关路站 与中山公园站交汇，年前轨道交通二号线的东段延长线将通至浦东机场， 年后西段延长线后期通至虹桥机场，二号线将成为上海唯贯穿东西两 大机场的直达轨道捷运线。二号线则成为虹桥后续发展的巨大生命线，沿线商机 大大提升，其升值潜力也不容小觑。 消费客层 按长宁区统计局的统计，长宁区内环线以西的个街道镇的常住人口为 人，因此天山路商业街的固定消费人口在万万左右，还 有相当多的庞大。 而从二号线现有客流情况看，交通部门计算二号线西延伸段日均客流量 已经达到万人次。 本项目的主要消费群如下 周边老新村的原住居民 购买本区域商品房的人士 古北社区内的高消费人群 在虹桥开发区上班的白领 其他区域到本商圈消费的客源 二长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应 由于本项目基地位于长宁区天山路商业圈，因此天山路商业圈乃至长宁区的 商业规划将为本项目日后的发展带来更为明显的优势。 首先我们从长宁区的商业规划来看，长宁区在最近几年里将重点开发建设 虹桥开发区和中山公园两大商圈，并利用地铁号线西延伸段将有长宁区中 轴线之称的天山路建设成为条商业街。 规划定位 利用地铁号线西延伸段，将天山路建设成为商业街，将古北路至娄山关路 建设为包括地下商场天山路东段景观在内的大型商业区。 产品定位 与虹桥涉外贸易区服务功能相匹配，以商务楼群白领人员涉外人员以及周 边居住区中高档居民为主要目标消费群体，中档为主高档适度，集休闲娱乐 购物展示为体，满足综合消费需求的现代化商业街。 商业商务段 天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路的商业商务段，背靠虹桥开发区，借助 地铁二号线西延伸段的站口，天山商业街将得到全新改造，仅古北路至遵义路段 内的站口地块建设即本项目所在区域，就将新增商业营业面积余万平方米。 同时虹桥开发区将与天山路商业街连成片，从天山路延安西路交界处向西至 芙蓉江路口将是新虹桥轴线开发中的商业商务功能段，这区域将新规划建设 商务楼万平方米左右，新增商业营业面积达万平方米。 区域商业地位 从上述长宁区的商业规划中，不难看出位于天山路东段即天山路与延安西 路接壤处至芙蓉江路段是整条天山路上作为商业商务功能定位的区域，而本项 目所在的古北路至遵义路段正是商业改造的最核心地段，今后也将是商业价值最 高的黄金区域。 首先我们从规划面来看，原有的天山路商业圈已经跟不上发展的势头，以天 山商厦为核心的商业设施已经无法满足长宁区商业发展的需求，因此天山路 商业圈的改造将大大增加区域的商业容量，使其从区级商业圈中脱颖而出。 地铁二号线延伸段的建成将是天山路商业圈发展的关键所在，地铁二号线是 上海目前唯连接浦东和浦西的轨道交通，目前的终点站为中山公园站，天 山板块的人流量的无法就近享受轨道交通的便利，在延伸段开通后将大大增 强从上海市中心区域至虹桥地区的交通便利性，从而能将更大人流量集中到 上海的西区板块，有利于提高天山路商业圈的商业辐射力。 而在天山路上所设立的四个站点将大大带动周边商业设施的加快建设，四个 站点近万的人流量和优越便利的交通使得天山路现有商业价值更加得到 体现，也使得未来商业价值有更大的提升空间。 以上三个方面决定了天山路商圈改造的必然性，以及改造以后价值增长的空 间是巨大的，同时确立了本项目所在区域在整个天山路商圈的核心地位。 三环境优势 项目所在商圈优势 目前，与天山商业街相毗邻的虹桥古北仙霞路等商业网点分布相对较为疏 散，无论是规模及购物功能经营业种均不齐全。天山商业街的形成，使房地产 开发商都看好这片区域，纷纷投资兴建了大量的中高档住宅楼。随着区域房地 产的迅速发展，区域人口迅速增加，购买能力也跟着巨幅增长。人们的消费需求 多样化，生活节奏不断加快，使得单的商业中心难以支持城区的发展，商业中 心多极化区域化成为必然，更逐渐巩固了天山商业街的人气与商业氛围。 近年来，随着周边中高档住宅区域高档写字楼相继入驻，消费人群渐渐从 老龄化转向年轻化，消费层次也从普通化转向中高档化。尤其是轨道交通的完善， 虹桥天山商圈与邻近的中山公园商圈形成互动，大型的商厦如新宁购物中 心虹桥上海城百盛相继开业，为天山路商圈发展壮大营造了成熟的商业氛围。 项目交通优势 本案位于的天山路东跨内环线，因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的中 轴线。本案向南是徐家汇商圈，向北是中山公园，紧邻虹桥开发区，政府全力 改造天山路，将与虹桥开发区正式统。本案可谓是环抱于各大商圈之中，人气 旺盛。经长宁区的政府总体规划，地铁号线从天山路延伸，将天山商业街旧地 拆迁改造，规划营造条更具规模业种齐全全新的天山商业街。在地铁二号 线西延伸段规划中，有座车站设在天山路上，这在轨道线上绝无仅有。其中， 本单体虹桥国际商都项目被遵义路娄山关路玉屏路天山路四条主要道路 围合而成，在本项目规划兴建的广场地下层二层均与即将开通的地铁延伸娄 山关路站出站口相连通。 目录 前言 环境篇 项目概述 二长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应 三环境优势 市场篇 区域商业市场 二区域商业市场分析 规划篇 楼层面积及功能分布 二层高 三立面 四室外显示屏 五中庭 六设备配臵 价值篇 分析 二项目盈利模式分析 综述 附虹桥国际商都装修设备表 前言 虹桥国际商都是上海市长宁区天山商圈改造的个综合性商业项目，位于长 宁区传统商圈天山路娄山关路东北角。开发商出于对该项目的重视与珍爱， 在项目上投注了大量的心血和精力，无论在规划设计上，或建材品质上，每处 细节都做到尽善尽美。规划上不仅重金礼聘香港著名冯庆延建筑事务所担当建筑 设计的重任，而且在以项目为中心的周边区域，也进行了大胆的规划和创新。可 以看出开发公司对本项目抱有极大的热诚，并积极以实际行动为天山路改造贡献 出个精品项目而努力。 项目周边正在根据长宁区政府统布局来设立商业群，按照国务院批准的虹 桥大拓展开发建设，形成交通商贸体化的枢纽，成为连贯虹桥国际机场磁 悬浮及高速公路的纽带。 周边区域交通便利，天山路是交通主干道，加上已建成的轨道交通和中山西 路延安中路高架，交通将是项目的个优势。天山路中山西路延安中路作 为主干道，公交站点众多，运营时间长，给本项目带来大量商业人流轨道交通 二号线延伸段娄山关路站位于本项目的地下二层，作为虹桥开发区的门户，娄山 关路站极大地便捷了虹桥地区客流的出行，同时也为本项目带来了源源不断的高 质消费客户。而为了配合地铁的施工，整个区域内的四大商业项目工程进度都有所延误， 同时商铺分割出售也由于形势的变化限制越来越多，这直接导致了项目未能按原 计划操作。虽然地铁工程对项目进度造成了影响，但从另个角度而言，这也未 必是件坏事，随着已经开通的轨道交通人流将随着急剧增长项目的延迟正好配 合因为轨道交通通车这利好，而使得商业项目的培育期大大缩短。这样的商家 在入驻项目以后，项目的成功率会大大提高。 此份建议书分前言