已完工二层建筑转让费 小计 二工程建设其他费 图纸设计费 质量监督费 监理费 勘探费招标及预算费 活动费 工程质量检测鉴定费 小计 合计 说明 本项目亩地以商业用地价格作为评估价 表中元为海榆公司与施工单位签订的中标价 海榆公司每平方米投资元元 在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资 估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同 类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费 进行评估。

土地评估价 根据项目地段所处的地理位置，本地块应属二类用地，并从海口市土地资源局储备中心 了解到年海口市二类用地基准价为万元亩该地块口有较稳定工 作收入的白领阶层，海南师范学院海南中学及海师附中的教职工，来海南休闲养老的退休 老人，用于投资保值增值购房的大陆籍富裕家庭。

二层商业铺面的销售对象主要定位为海口市本地加元，层楼为元平方米， 顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方 米，二层商业铺面为元平方米。

购买群体 商住楼的购买销售对象主要定位为家庭月收入为元左右在海米的距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该 项目的区位或建筑风格还是具定优势的。

房屋销售价格，定位不宜过高，建议商住楼销售 起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增近平方米的空中花园 除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建的，比较符合消费者喜新厌旧的心理， 并且塔楼之间又是各自的建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南的朝向，各栋建筑物之间还有近起价是元平方米，现基本上已销售完毕。

商住楼及铺面销售价定位 本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间 有块近平方米的广场可作为停车场使用，二楼顶还有个平方米，临街铺面销 售价是元平方米。

国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近 的半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销 售半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全 部卖完。

正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红 城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元 区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才 个月，已销售了近的房子。

龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实 业发展公司投资改建的 国托公寓商住 红城湖路榆海华 庭西侧米 半拉子工程，已 经竣工 皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工 根据实地调查了解，龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小 商住楼销售价 元 铺面销售价 元 目前状况 汇隆广场商住 龙昆南路与红城 湖路交接处 正在建 虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年 榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越高。

临近楼盘价格调查情况表 临近楼盘销售价格情况表表 序号楼盘名称性质地理位置 农村居民年人均纯收入元，增长。

月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。

城镇居民人均可支配收 入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。

随着城 四购买群体及购买力分析 年海口市的生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长 ，乡居民生活水平稳步提高。

全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长以尽快收回投资。

各项目根据地段续建工程量的 不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建的楼盘，每平方米价格偏 低元左右，在大部分海口市民的支付能力范围内，因此，楼盘的销售情况比较好。

在项目的半径两公里的范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表 性的有汇隆广场虹冠大厦榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。

这些项目原来的规划 大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，套。

多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

三项目周围楼盘分析 及通信以及保安监视系统等。

商业铺面及住宅户型规划 商业铺面 二层为商业用房，每层面积为平方米，两层面积共平方米。

住宅户型数量 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套及通信以及保安监视系统等。

商业铺面及住宅户型规划 商业铺面 二层为商业用房，每层面积为平方米，两层面积共平方米。

住宅户型数量 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。

三项目周围楼盘分析 在项目的半径两公里的范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表 性的有汇隆广场虹冠大厦榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。

这些项目原来的规划 大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，以尽快收回投资。

各项目根据地段续建工程量的 不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建的楼盘，每平方米价格偏 低元左右，在大部分海口市民的支付能力范围内，因此，楼盘的销售情况比较好。

四购买群体及购买力分析 年海口市的生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长 ，乡居民生活水平稳步提高。

全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。

月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。

城镇居民人均可支配收 入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。

随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越高。

临近楼盘价格调查情况表 临近楼盘销售价格情况表表 序号楼盘名称性质地理位置 商住楼销售价 元 铺面销售价 元 目前状况 汇隆广场商住 龙昆南路与红城 湖路交接处 正在建 虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年 榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完 国托公寓商住 红城湖路榆海华 庭西侧米 半拉子工程，已 经竣工 皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工 根据实地调查了解，龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小 区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才 个月，已销售了近的房子。

龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实 业发展公司投资改建的半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全 部卖完。

正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红 城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米，临街铺面销 售价是元平方米。

国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近 的半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销 售起价是元平方米，现基本上已销售完毕。

商住楼及铺面销售价定位 本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间 有块近平方米的广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米的空中花园 除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建的，比较符合消费者喜新厌旧的心理， 并且塔楼之间又是各自的建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南的朝向，各栋建筑物之间还有近米的距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该 项目的区位或建筑风格还是具定优势的。

房屋销售价格，定位不宜过高，建议商住楼销售 起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，层楼为元平方米， 顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方 米，二层商业铺面为元平方米。

购买群体 商住楼的购买销售对象主要定位为家庭月收入为元左右在海口有较稳定工 作收入的白领阶层，海南师范学院海南中学及海师附中的教职工，来海南休闲养老的退休 老人，用于投资保值增值购房的大陆籍富裕家庭。

二层商业铺面的销售对象主要定位为海口市本地从事商业开发的市民，外地 来海口投资商业房产的投资商。

五投资估算 本项目的投资分成两期计算，第期是海南榆海实业发展公司购买该项目所花的 费用万元第二期是海南公司投资管理有限公司以下简称公司为该项目 的土建设备安装小区配套等工程建设需投入的资金万元，两期投资合计 万元，项目成本投资元平方米。

榆海公司第期投资估算见表 海榆公司期建设投资估算表表 序号项目名称计算过程单位基数金额元备注 项目转让费 土地评估价亩万元亩 已完工二层建筑转让费 小计 二工程建设其他费 图纸设计费 质量监督费 监理费 勘探费招标及预算费 活动费 工程质量检测鉴定费 小计 合计 说明 本项目亩地以商业用地价格作为评估价 表中元为海榆公司与施工单位签订的中标价 海榆公司每平方米投资元元 在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资 估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同 类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费 进行评估。

土地评估价 根据项目地段所处的地理位置，本地块应属安装小区配套等工程建设需投入的资金万元，两期投资合计 万元，项目成本投资元平方米。

榆海公司第期投资估算见表 海榆公司期建设投资估算表表 序号项目名称计算过程单位基数金额元备注 项目转让费 土地评估价亩万元亩 已完工二层建筑转让费 小计 二工程建设其他费 图纸设计费 质量监督费 监理费 勘探费招标及预算费 活动费 工程质量检测鉴定费 小计 合计 说明 本项目亩地以商业用地价格作为评估价 表中元为海榆公司与施工单位签订的中标价 海榆公司每平方米投资元元 在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资 估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同 类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费 进行评估。

土地评估价 根据项目地段所处的地理位置，本地块应属二类用地，并从海口市土地资源局储备中