部，东向邻近湖北 路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。

二项目分析及项目定位 分析优势 主城中心，区位优势明显 位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强 城市快速干道，路网发达，交通便利 邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。

劣势 项目车位数量略有不足，较难满足后期需求 自年取得土地至今已年，土地年限缩水 紧邻的大方巷加油站影响项目形象 紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。

机会 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有 限 湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。

威胁 销售情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率 套套套套元 万豪中心公寓乾康年月日即入网备案，成交套，销售面积，日成交套数套 万豪中心公寓乾康年型设计 该项目住宅分为两种户型室厅，建筑面积包括平米，总户数约套 二室厅，建筑面积包括平米，总户数约套。

室厅户型是该项目主力户型，占套数比例约。

万豪中心公寓乾康项目概况 万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。

万豪中心公寓共 层，层为商用房，层以上为住宅楼。

户成交价格 中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数套，去化情况良好 中环国际广场整盘均价从开盘的元上涨到元，年月当月均价已达到元，销售价格持续走 高。

套套套套元 中环国际广场销售情况 成交套数 均价元 平方米 成交套数式公寓层高米，无梁板，建筑面积平方米 户型设计 中环国际广场酒店式公寓位于层，共套，为平方米的酒店标间式设计。

销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率 判 中环国际广场 项目概况 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 物业类型层为商业楼层高米，建筑面积平方米层为商务办公楼层高米，无梁板，建筑面积平方米层为酒店 交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类 高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。

三典型案例研并重。

辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。

延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭 年城市中产阶级 在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁， 他们的购房目的是居住和投资并重。

辅助客群投资者投资者看中的资成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商 务功能。

项目客群定位 房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。

主力客群中青特区 项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。

本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适 宜居住可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

建议本项目依托湖南路商圈河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店 金山大厦级写字楼 由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下 湖南路商圈时尚生活楼盘产品览 项目名称定位 中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓 江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益 银河国际广场苏宁银打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。

项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。

地块周边位思考如下 居住商务休闲购物优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。

充分利用这种特征，将其转化成 南京主城稀缺地段的优质资源，的不确定因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。

根据项目实际情况，市场定位的不确定因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。

根据项目实际情况，市场定位思考如下 居住商务休闲购物优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。

充分利用这种特征，将其转化成 南京主城稀缺地段的优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。

项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。

地块周边楼盘产品览 项目名称定位 中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓 江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益 银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店 金山大厦级写字楼 由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下 湖南路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。

本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适 宜居住可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商 务功能。

项目客群定位 房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。

主力客群中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁， 他们的购房目的是居住和投资并重。

辅助客群投资者投资者看中的资并重。

辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。

延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭 交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类 高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。

三典型案例研判 中环国际广场 项目概况 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 物业类型层为商业楼层高米，建筑面积平方米层为商务办公楼层高米，无梁板，建筑面积平方米层为酒店式公寓层高米，无梁板，建筑面积平方米 户型设计 中环国际广场酒店式公寓位于层，共套，为平方米的酒店标间式设计。

销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率 套套套套元 中环国际广场销售情况 成交套数 均价元 平方米 成交套数成交价格 中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数套，去化情况良好 中环国际广场整盘均价从开盘的元上涨到元，年月当月均价已达到元，销售价格持续走 高。

万豪中心公寓乾康项目概况 万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。

万豪中心公寓共 层，层为商用房，层以上为住宅楼。

户型设计 该项目住宅分为两种户型室厅，建筑面积包括平米，总户数约套 二室厅，建筑面积包括平米，总户数约套。

室厅户型是该项目主力户型，占套数比例约。

销售情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率 套套套套元 万豪中心公寓乾康年月日即入网备案，成交套，销售面积，日成交套数套 万豪中心公寓乾康年月以整版报广宣传年月日正式开盘，两周成交套，日成交套数提升至套 该项目整体均价为元。

四地块产品建议 户型面积区间 主要竞争项目的户型面积扫描 项目名称户型面积 中环国际广场酒店标间式 万豪中心公寓房厅二房厅 江苏议事园酒店标间式 龙吟广场房厅二房二厅三房二厅 虹桥新城市中心挑高 木马公寓房厅二房厅 金轮国际广场酒店标间式 约瑟夫公寓酒店标间式 主要竞争项目中，酒店式公寓或办公项目均采用酒店标间式的户型设计，公寓项目以房厅二房厅为主，整体面积区间以 平方米为主房厅二房厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力，是公寓类物业普遍采用的设计，通过控制主力面 积，确保主力总价的市场抗性较低。

建议本项目户型设计房厅为主 二房厅为辅，。

交付标准 主要竞争项目交付标准扫描 项目名称交付标准 中环国际广场精装修 万豪中心公寓精装修 江苏议事园精装修 龙吟广场精装修毛坯 虹桥新城市中心精装修 木马公寓精装修 金轮国际广场精装修 约瑟夫公寓精装修 本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。

精装修产品优势 有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中 市场及产品分析 基地资源分析 基地经济技术指标 总用地面积平方米 规划总建筑面积约万平方米 主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。

基地环境 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。

北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北 路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。

二项目分析及项目定位 分析优势 主城中心，区位优势明显 位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强 城市快速干道，路网发达，交通便利 邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。

劣势 项目车位数量略有不足，较难满足后期需求 自年取得土地至今已年，土地年限缩水 紧邻的大方巷加油站影响项目形象 紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。

机会 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质