新兴苑和获得国家 康居示范小区的荣和新城三期工程等。 住房市场日趋活跃，存量市场开始启动并带动增量市场的发展，住房 二三级市场联动的格局基本形成。随着住房制度改革的不断深入， 特别是年住房分配货币化实施后，居民的住房消费观念发生了 重大变化，在住房消费市场上，购房主体由集团消费向个人消费转移， 个人已成为南宁住房消费市场的主体。 二借助于政府之政策导向，琅东开发区以高层为主体的大 盘如雨后春笋般涌现。 南湖周边就有近层的东方明珠花园新城国际时代丽都 大厦及数十亩近百亩的南湖碧园湖景花园青秀山麓则有秀 山花园新兴苑南区等。 三南宁市城区结合旧城改造进行的较大规模开发也风起云 涌。 其中有以地价每亩高达万元单幢大楼建筑面积达万平方米 综合商场营业面积近万平方米而号称广西地王楼王商王的华 星时代广场有总占地公顷总规划建筑面积万平方米总 投资逾亿元人民币的外滩新城还有阳光新都格兰云天 等高层商住楼盘以及世贸商城新和平等大型商厦。 四山水主题成为南宁楼市的新潮和热点。 基于得天独厚的山青秀山江邕江湖南湖，美了南 宁市的风景，更热了南宁的房地产市场。如今南宁市引领新潮的热销楼 盘，几乎都是以山水主题打头，挖空心思做足做活做绝这山江湖 的锦绣文章。 随着南宁市政府作出开发琅东，行政中心向东迁移的决策之后，邕 江南湖青秀山这些自然景观成为城市发展的宝贵资源，能够依山造 势临水筑屋面湖而居是现代城市人梦寐以求的生活理想和追求，于是，大打巧打山水牌的大型楼盘住宅小区如雨后春笋般涌现出来。荣 和新城外滩新城时代望江公寓等临江蜿蜒布置，宁汇富仕园 聚宝苑逸景苑南湖苑南湖碧园等沿湖傍水而建，新兴苑澳洲丽 园秀山花园青秀山庄等倚山居高而筑。突出山水主题的楼盘成为南 宁房市最抢眼的亮点。 五竞争加剧，专业房地产营销代理异军突起 开发商自己建房自己卖，肥水不流外人田的状况目前在南宁市已有 很大改变。异军突起的房地产营销代理实现了对传统卖房方式的超越， 过去，南宁市几乎所有的开发商都是自己建房尊贵，品味人生 从上述口号的提出，可见该项目的整体定位在顶级豪宅的位置上， 根据马洛思的金字塔定理，买家是定位在高收入的金领人士。 二住宅定位 住宅，立足于南宁市首席湖景豪宅这定位，除在面积上以大面积 为主以外，更在功能配套与户型平面布局上实现突破，除满足居住需求 外，能充分反映贵族生活这特点和体现财富与身份的象征。需附加更 多的居住理念和功能分区，满足目标消费者与众不同的尊贵心理需要。 即形成种独无二的品味居住环境。 三商铺项目定位 根据商场的整体规划指引将其定位为大型综合类百货商场，引入知名超市或品牌专卖店，以文化廊为辅助，除满足般生活所需要， 主要以经营高档式时尚物品为主，反映本区域本项目之消费人群的 主要特征如高消费高收入喜欢高档时尚精品名牌商品等。以 及生活习性，追求高的生活品味，追求高层次的社交活动及场所。 四项目规划初步建议 以敝司对房地产敏锐的洞察力，南宁行后对本项目整体定位有了 初步了解，在此，敝司列出该项目规划初步建议，具体内容需再深入探 讨。 整体平面布局及建筑立面 首层为附属商场，层转换层设计高档主题式住户会所，层 以上为住宅，幢住宅塔楼东西向字排，各幢均为南北走向，根据 本项目之定位，所处环境之特点，以及目标消费者的特征，住宅的设计 上首要考虑的是景观。立面应设计有大型落地观景窗大型外飘窗及进 深相对较大的观景阳台。 住宅户型 根据周边楼盘的现状，本项目的首席湖景豪宅的定位，根据目标客 户的居住消费特点，以我司的专业经验，建议标准层户型建筑面积为 。按现有图则测算，本项目各塔楼标准层建筑面积为平 方米，如按上述建筑面积测算，各标准层可设计为户或户。 为体现本盘之定位，突出首席湖景豪宅这特征。建议在东西两个 塔楼，两边的中高层层以上，以及全部塔楼的顶层层，部份设计 为复式户型，由于客厅会有共享空间，故各户型建筑面积会在 之间。 具体设计上建议，北向户型面积大点，之间，设计上以标准房或标准房间多功能房为主。南向户型面积小点， 之间，设计上以标准房或标准间多功能房为主。 以标准层为户计算 总建筑面积平方米 总户数共约套 复式单位 标准房或标准 房间多功能房 标准房或标准房 间多功能房 货量套套套 所占 比例 专用换乘电梯间之设计 由于住宅与商场是相互矛盾，相互影响。为保持本项目之形象，将 附层商场对塔楼住户的影响降到最低，设计专用换乘电梯间是必须的。 考虑到目标客户的心理以及消费特征和生活习惯，以及最大的保证目标 客户的安全性和私密性。建议共设两个专用换乘电梯间，分别设置在两 塔楼之间。根据幢塔楼的总户数及预计人口，建议每个置换梯间设 置部电梯，其中部电梯应当可以直落至地下停车库，以方便部份泊 车后返家的客户。 商铺拓租规划为 首层二层引入国内外品牌的专卖店，如服装皮具鞋等项固商 场形象知名超市或大型零售商长期租客 三层般以自营店为主，主要吸纳本地知名的品牌商户区域市场简析 美丽的南宁市是广西壮族自治区首府，位于广西南部偏西，毗邻粤 港澳，是全区政治经济文化科技教育金融和信息中心。 全市总面积为平方公里，其中，市区规划面积平方公里， 现有城市建成区面积平方公里。全市现辖兴宁永新新城城北 江南个城区和邕宁武鸣两县。 近十年来，南宁的经济建设取得了前所未有的，快速发展，实现了 国民经济持续快速增长。 近年来，南宁市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大基 础设施建设的资金投入，已形成航空铁路公路水路四通八达的立 体交通运输网络，并加速了通讯电力供水等基础设施建设，不断创 造良好生活生产投资环境。 经过我司实地调查，通过市场对比和对现有信息及资料之分析，我 司认为现阶段南宁房地产市场呈如下特点 南宁房地产驶入快车道，进入新轮需求之强势上升 阶段。住宅建设实现跨越式发展。 住宅建设的投资竣工面积逐年增长，住宅建设稳步发展，多渠道的 住房供应体系已基本形成。 住宅的销售由过去的以区位优势和项目基本配套为主要卖点，向以小 区环境和以人居质量理念为主要卖点转变。南宁的住房建设，在年代初，几乎纯是以区位为卖点，哪个地段好即是否在市中心， 价就高，居民对住宅的需求只满足于套内有厨卫即可。这时期的住 宅开发建设也较为零散，大多以单幢形成存在，有的还附属于单位住 宅之中，根本谈不上环境。经过两三年的发展，随着开发商的观念进 步和购房者的日趋理性，南宁的住宅建设迅速跨跃了以区位为卖点的 阶段，代替的是以人居质量为载体的现代人居理念阶段。以人为本 的设计开发理念开始成为南宁房地产业界的共识。住宅热销的也不是 城北区的低价位楼盘，而是位于新城区的中高档商品房。 住宅建设由零星开发建设向规模化小区的开发建设方向发展。南宁 年以前的住宅建设显得较为零碎，或见缝插针，或拆东墙补西墙。 住宅建设规模多在万平方米以下，几乎没有万平方米建筑面积 以上的大型住宅社区。近年来，随着南宁社会经济的发展和居民生活 水平的提高，南宁的住宅建设由零星开发向规模化的开发建设方向发 展，建筑面积在万平方米的住宅小区接连涌现，而且形成了自己 的品牌，其中就有获得国家金牌示范小区称号的新兴苑和获得国家 康居示范小区的荣和新城三期工程等。 住房市场日趋活跃，存量市场开始启动并带动增量市场的发展，住房 二三级市场联动的格局基本形成。随着住房制度改革的不断深入， 特别是年住房分配货币化实施后，居民的住房消费观念发生了 重大变化，在住房消费市场上，购房主体由集团消费向个人消费转移， 个人已成为南宁住房消费市场的主体。 二借助于政府之政策导向，琅东开发区以高层为主体的大 盘如雨后春笋般涌现。 南湖周边就有近层的东方明珠花园新城国际时代丽都 大厦及数十亩近百亩的南湖碧园湖景花园青秀山麓则有秀 山花园新兴苑南区等。 三南宁市城区结合旧城改造进行的较大规模开发也风起云 涌。 其中有以地价每亩高达万元单幢大楼建筑面积达万平方米 综合商场营业面积近万平方米而号称广西地王楼王商王的华 星时代广场有总占地公顷总规划建筑面积万平方米总 投资逾亿元人民币的外滩新城还有阳光新都格兰云天 等高层商住