时对沧州市整体经济发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝地绿水空气新鲜良好居住休闲购物空间。

三沧州市场商业物业情况商场类沧州商城地理位臵新华中路，华北商城对面商城概况总建筑面积万平方米，地下层地上四层，内设商位个业态分布负层食品超市和地下品牌家具市场层小商品市场二层大众服装市场三层名品直销市场四层仓储区经营方式以租赁为主，既进行商位仓储老板办事处广告位等项目租赁，又兼营国际标准道保龄球馆租金价格元平方米天发展战略近期形成相对固定科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态，建设具有自身特色批零市场文化。

中期发展提高。

用三年时间完成公司二期扩建工程，形成七万平方米大市场。

在沧州市取得比较稳固垄断地位，其主要标志是集购物休闲娱乐服务会展于体，在全市同行业中做到规模最大，服务最佳，价位最低，功能最全。

长期向集团化方向发展在实现市场经营产业化基础上，进步跨部门跨行业经营，组建集团公司，争取在六年左右时间成为上市公司，通过市场机制作用搞好资本运做和扩张，实现公司滚动式和跳跃式发展。

顺城商厦地理位臵解放路与南北大街交口西北角商城概况商业部分总建筑面积万余平方米，是沧州市迄今为止规模最大配套设施最为完备大型综合性商厦。

整个商厦共分层地下层地上两层，每层面积约万平方米地下室部分为近万平米沧州市目前为止最大购物超市，经营商品多种。

铺位租金平方米天配套设施中央空调两部滚梯部电梯实时监控消防安全设施配有烟感喷淋手动报警等配套设施。

宏宇财富广场地址新华西路二中西侧开发商第部分项目地块资源分析项目地块资源分析地块经济技术指标项目占地面积亩含亩空地总建筑面积约余平方米使用年限年地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，地块先天条件分析地块性质商向发展。

商业经营集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大集中商业物业就是这种意识产物。

使批有实力商业集团开始兴建大规模商业物业华北商厦二期颐和广场南门商业步行街宏宇财富广场等为繁荣消费市场，带动商业经营水平提高产生了积极影响。

商业规划沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划年，新区规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。

正在建设和即将建设主要商业项目览表项目名称规模华北商城二期经营面积约平方米，停车位个颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个宏宇财富广场总建筑面积平方米，层为商业，层为公寓，平方米停车场人民商场总建筑面积约为平方米小南门商业步行街总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米新建大型综合超市经营面积预计万平方米，门前停车场面积平方米三人文环境研究人口概况年末，沧州市总人口为万人，其中农业人口万人，非农业人口万人人口自然增长率。

年人口统计览表地区总户数户总人口人非农业人口性别年龄男女岁岁沧州市市辖区新华区运河区分析随着沧州市人口增长，城区面积不断扩大，在对居住需求增加同时对商业购物需求也在不断增加，在客观上推动了沧州市商业繁荣发展。

四综合分析沧州是个六百多万中小型城市，主要以工业和特色农业为主随着经济发展，投资环境得到了进步改善，房地产业特别是商业发展空间增大历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有金丝小枣之乡鸭梨之乡铸造之乡杂技之乡美称随着国家宏观政策调整，将对沧州市经济住房消费产生影响，并在定程度上改变了沧州市消费者观念京沪高速铁路拟建，城市规划及建设进程加快，使沧州经济投资环境得到进步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济快速发展。

第二部分项目区域板块分析政府规划研究分析城市性质和规模规划根据沧州市城市总体规划年，城市性质为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市城市规模至年主城区人口规模为万人左右，自年达万人左右，自年达万人左右，远景按万人左右考虑。

规划人均用地指标为平方米。

城市空间发展战略规划总体原则优化主城壮大港区战略东移协调发展，调整布局整合资源相对集中突出重点空间结构为城两区，哑铃式布局结构。

即中心区港城区临港化工园区，中间有铁路高速公路和公路连接。

用地布局及发展方向规划规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。

总体布局采用集中式发展，以运河地震断裂带和小流津河构成环城水系为特色，结合绿地建设，形成城三区七组团城市布局结构。

城，即以外环路范围内用地为基础旧城三区即相对旧区新区开发区七组团，即运河东旧城中心组团运河西综合组团新区行政文化教育综合组团新区工三层基础设施费供电工程供水工程道路工程排水工程绿化工程绿化率房地产各项税费土地出让金契税按地价计提土地增值税建安总价计提公建配套费含停车场等配套设施管理销售和财务费用开办和管理费建安总价计提销售代理费按成交价计提销售推广费按成交价计提不可预见费按成交价计提营业税及附加按成交价计提静态投资总额三项目开发总投资综述单位万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本前期开发费建筑安装工程基础设施费公建配套设施费房地产各项税费管理销售和财务费用不可预见费营业税及附加静态投资成四财务效益分析下列表中，商务楼按元，超市娱乐中心按元来计算。

单位万元销售收入减工程成本销售利润减所得税税后利润总额税后成本利润率五可行性研究结论从房地产市场角度财务测算角度看，本项目开发运作是可行。

但在实际经营开发过程中还存在定风险，商务楼元平方米商业元平方米价位从现在市场状况看是售价偏高，从二到三年角度来看，要实现项目物业零库存销售，还是有相当压力，项目产品策略市场策略仍要精心制定。

石家庄完美顾问机构年月起朔黄铁路，南至国道范围作为沧州市新发展区域。

新区作为沧州市城市规划区部分，依托老城区，中间由林带快速路水系相隔离，相对。

根据城市发展规划理念，在新区逐步形成环两轴九宫格城市功能结构布局。

其中环为绿色生态环城水系公园两轴指纵贯文化公园博物馆行政中心高等教育园区南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站商务商贸区行政中心会展中心公共活动建筑景观轴九宫格则是由行政中心会展中心公务员小区等所组成新区核心区域。

目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整商贸体系。

本项目处于新区与主城区交界处，借此可以依托这发展趋势，充分发挥其独特商业优势，建成条新经济生命线推进高新区商埠核心区建设进程。

附沧州市商业规划图备注上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区火车站周边三新区商业市场现状新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市第部分项目地块资源分析项目地块资源分析地块经济技术指标项目占地面积亩含亩空地总建筑面积约余平方米使用年限年地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，地块先天条件分析地块性质商业建设用地地貌特征地块期为主体五层，局部六层大型商场，二期位于期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长长方形边界线外围情况南侧为小平房北侧为新华路东侧为小南门商业步行街西侧为渤海商业步行街。

地块基础设施配套分析道路新华路双向六车道供电市政供电供水市政统供水排水市政统排水排污市政统排污供热市政统排热。

解放西路现状二地块周边资源分析项目用地周边环境自然环境情况安防等设施完善。

项目劣势虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有定和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市高尚社区，这部分社区建立必将加大城市商业容量业也必将给商业带来巨大发展空间沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。

五综述沧州商业物业正朝着规模化集成化方向发展，具有总体定位及特色商业物业投资前景看好沧州商业物业正进入个持续快速发展阶段沧州商业具有广阔发展空间，适合发展高档品牌大型综合社区百货大型综合超市及购物中心专卖店等将成为沧州零售业主流发展方向沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区中心位臵，是绝佳商业领地沧州会馆商业定位是基于上述内容指导下而确定，符合社会经济发展趋势。

第四部分项目市场可行研究项目动态分析模块项目优势地理优势高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区黄金位臵，三条主干道解放路西外环街迎宾路在其周边区域优势区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚居住和办公氛围机会优势该区域暂无大型购物中心高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利发展空间规划优势规划设计体现以商家为本理念，充分满足商家需求管理优势统规划，错位经营，着力营造流经营环境和商业气氛经营优势业态上以高档宾馆酒店高档写字楼大型超市为主，发展知名品牌连锁经营，各种业态互为补充辅助经营模式服务优势提供优质系统服务，提供信息交流环境平台，达到区域商业网络资源共享。

配套优势地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流中央空调电梯扶梯安防等设施完善。

项目劣势虽处于市政重点发展方向，但距离市中心有定距离，在区位上处于劣势目前直达项目地公交线路相对较少区域内商业项目较少，商业氛围较淡。

市场机会宏观市场整体向好，商业物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大位于市政府重点规划区域，项目地周边居住氛围浓厚，将给项目带来发展较大空间新区除在建颐和广场项目外，暂时无规模较大商业项目京沪高速铁路经过将给本项目带来较大发展机会。

市场威胁项目所处新区域缺乏有力消费群体支撑本项目，需要采取措施吸引其他区域消费群体购房，给本项目销售工作带来定难度颐和广场建设对本项目销售有消极影响。

二项目占有率及吸纳率评估预测目标市