和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有 更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。

商业项目分析 周边目前及未来商业项目分析 佘山主要宾馆酒店经营状况 星级平均月出租率日均接待人数标间价格元 森林宾馆 兰笋山庄 松浦度假村 江秋度假村 总值 桃源路商业中心 位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项 目之间能起到互相推动 的的作用。

就目前租售情 况而言，其主要商业形态 为购物，但对于佘山主要 的消费人群旅游者 来说，餐饮才是最重要 的，故其对本项目可能起 到更大的作用是衬托。

佘山商业中心项目价格分析表 楼层主力面积售价元租金元天 该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未 体现。

但从它的产品配比价格 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值 房间数平均月租出房间数淡季 平均月租出房间数旺季平均月设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹 目前地区酒店价格分析表 。

项目周边情况 酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表 图表显示 地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租 数仅有套。

比上年增长。

凭借山 林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独 厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱 增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起状况 酒店式公寓 近年上海产权酒店的供销情况 年单身公寓现身上海滩，年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长 商品房施工面积万平方米，比上年增长竣 工销售商品房面积万平方米，镇成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展镇，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山里。

在建中的轻轨号线期工程年下半年 将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟 左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干 线网。

加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山游风景区相呼应。

本项目不 仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。

交通状况 本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离 虹桥机场公该景观轴充分体现了旅游 城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线 路。

内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置 旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

条是青松路。

桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出 入佘山镇的门户。

该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组 团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内 容这也将进步促使佘山地区的商业繁荣。

松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业 业态，成为亚洲最大的同类型商城。

中部环境 佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。

条是桃源路，。

松江新城区将建成个超大型影城东方影城。

与世贸集 团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。

佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投 资亿元人民币，部 酒店式公寓区停车数部 商业区停车数部 区域环境 外部环境 松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园 辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项 资金筑面积 街道及水岸商业建筑面积 酒店式公寓地下停车库面积 商业地下停车库面积 总地上建筑面积 总地下建筑面积 容积率 建筑密度 酒店式公寓户数户总停车数干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。

本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺 所组成。

基地总用地面积 建筑总用地面积 总建筑筑面积 酒店式公寓建筑干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。

本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺 所组成。

基地总用地面积 建筑总用地面积 总建筑筑面积 酒店式公寓建筑面积 街道及水岸商业建筑面积 酒店式公寓地下停车库面积 商业地下停车库面积 总地上建筑面积 总地下建筑面积 容积率 建筑密度 酒店式公寓户数户总停车数部 酒店式公寓区停车数部 商业区停车数部 区域环境 外部环境 松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园 辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项 资金。

松江新城区将建成个超大型影城东方影城。

与世贸集 团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。

佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投 资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区的商业繁荣。

松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业 业态，成为亚洲最大的同类型商城。

中部环境 佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。

条是桃源路， 条是青松路。

桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出 入佘山镇的门户。

该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组 团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内 容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置 旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北 部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

该景观轴充分体现了旅游 城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线 路。

内部环境 本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分 体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

本项目不 仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补 了没有大型商业中心的空白。

交通状况 本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离 虹桥机场公里。

在建中的轻轨号线期工程年下半年 将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟 左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干 线网。

加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的 旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状 基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房 和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商 业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况 酒店式公寓 近年上海产权酒店的供销情况 年单身公寓现身上海滩，年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长 商品房施工面积万平方米，比上年增长竣 工销售商品房面积万平方米，比上年增长。

凭借山 林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独 厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱 增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目周边情况 酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表 图表显示 地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租 数仅有套。

设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹 目前地区酒店价格分析表 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值 房间数平均月租出房间数淡季 平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季 平均月出租率百分比旺季图表显示 目前三星级酒店房价长包价元日元日 二星级价格较低，在元日元日 目前地区酒店宾馆经营分析表 森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村 均价图表显示 以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游 人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目 前佘山宾馆的房间总数为间，入住人总数约为日均人，日 平均出租率。

数据表明 现在佘山宾馆的出租情况般。

目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。

由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有 更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。

商业项目分析 周边目前及未来商业项目分析 佘山主要宾馆酒店经营状况 星级平均月出租率日均接待人数标间价格元 森林宾馆 兰笋山庄 松浦度假村 江秋度假村 总值 桃源路商业中心 位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项 目之间能起到互相推动 的的作用。

就目前租售情 况而言，其主要商业形态 为购物，但对于佘山主要 的消费人群旅游者 来说，餐饮才是最重要 的，故其对本项目可能起 到更大的作用是衬托。

佘山商业中心项目价格分析表 楼层主力面积售价元租金元天 该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未 体现。

但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问 题 楼层越低面积越小租金越高。

大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。

另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足， 会影响到后期的交易量。

辰山植物园 将 于 年建成的上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山西佘山是邻居， 从佘山风景区驱车前往仅分钟。

其占地公顷，前期投资达 亿元，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际 上收集品种最多最全的桂花园。

随着植物园的兴建，年后的秋季， 这里将弥漫着醉人的八月桂花香，既能吸引如织的中外人士前来观 赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察的基地， 弥补