方米。

其中为电梯公寓，已基本售 出，为写字间，为楠华购物广场，除去返还 面积及出售门面外，商场总面积约为平方米。

由于卖场 所余面积较小，商场主入口开间较窄，对整个商品布局及人流引 导会带来定影响。

现阶段为停车场，产权未出售面积为平方米，可停车辆。

以下略。

第八章楠华购物广场经营状况分析 楠华购物广场于今年月开业以来，以宽敞明亮的购物环 境，优越的软硬件设施，以及较为丰富新颖的商品组合很快博得 了广大市民的好评，但在度过了段美好而短暂的开业蜜月期 后，业绩却急转直下，至今整个商场已出现地广人稀的景况， 经营状况令人担忧，究其原因如下 客观背景 开业时机 开业期虽时值春节，社会消费力激增，容易在开业期内创造 较高业绩，但此时亦同为百货的冬换季期，加上商场开业筹备期 较为仓促，大部分厂商在货源准备上必定不充足。

随着节后消费 力的迅速回落，厂商在商场业绩收益回报上未达到预期值，造成 换季商品上柜补货不够积极，使商场从春季销售期开始即遭遇较 大的难题。

厂商结构 西昌属二级零售市场，社会消费水平偏低，装皮件家电。

家佳超市大成购物广场等略。

二中型百货店 顶新百货 顶新百货位于上西街，经营面积约为平方米，是西昌 市第家集中经营品牌服饰皮件的百货店，主要以经营男女装 为主皮件家电生鲜等新兴项目， 为目前西昌市最大的仓储式商场。

银河超市 银河超市位于大巷口下街，其前身为国营五金化商场，经营 面积约为平方米，分为二层，楼主要经营食品日用品，二楼则经营服用品等业种为主， 主顾客层较为稳定，拥有较好的信誉度。

达达购物商城新店位于航天大道金昌苑小区旁，经营 面积增至平方米左右，分为三层，除保留原有的食品日 化等优势项目外，还增设了服装分中型专业店铺也分食了大量的市场份额，在此特将它们并列 入竞争店分析。

，超市 达达超市 达达超市老店位于宁远桥街，是西昌市第家超市，经 营面积约为平方米，以仪器饮料日化完备，以崭新的经营理念和消费方式来引领当地 零售业的发展。

第六章竞争店分析 从严格意义上讲，西昌市并无与楠华购物广场同规模同档 次的同类商场，但由于西昌市目前市场空间较为狭小，超市和部 五结语西昌城市的发展，基建设施的不断完善，给楠华购物广场所 处的中央商圈带来了商业发展契机。

原有商圈的业态业种功 能等方面也不断更新丰富，这就要求新兴的百货公司在业种功 能的配套上趋于入较高消费力较强文化素养较高 的社会群体的汇集地。

社团的这部分从业人员也正是楠华购物广 场核心商圈内的重要消费群体，在进行商场的商品定位时，应重 点考虑这部分消费群体的购买习惯和消费心理。

气氛有所减 弱现有商圈内拥有众多各类业种的专卖店，与楠华购物广场的 商品重复面大，竞争十分激烈。

四社团环境 楠华购物广场方圆公里内政府机关和银行电信公司等 办公机构较多，是西昌市收门坡街步行街的改造，这区域的商气人气进步大幅提 升，商圈的聚合力和辐射面也会不断扩大。

不足之处在长安东路上除了通讯这个主力业种外，还间杂 了不少五金机电灯饰等关联性不强的业种，商业代步工具，百货公司的 客源主要由这些公交线路带来。

图表略。

楠华购物广场具体的客流量，车流量，调查报告另案分析。

三商业环境 楠华购物广场位于西昌的中央商圈内，随着月城广场的竣工 和西邻商业 街和新建的标志性市政广场月城广场，属西昌市中心的商业繁华地带，口岸优势明显。

二交通状况 楠华购物广场附近共有路公共汽车经过，贯穿全市，交通 四通八达。

公交车作为西昌市民最主要的众型为主向小康型转变，消费需求 的增长和市场空白点的涌现会给西昌的零售业市场带来新轮 的商业契机。

第五章楠华购物广场立地条件 地理位置 楠华购物广场地处长安东路与西门坡街的交汇处，毗受收入和 工作时间安排等条件制约，不愿外出旅游，成为拉动内需，促进 消费的不利因素教育支出近年有了大幅增高。

随着西昌市社会经济的持续发展，城市机能的不断完善，居 民的消费层次逐渐由目前的大查及单品分析略 七结语 不难看出西昌居民在目前较低的收入状况下，主要消费还是 用于生活的基本开支，恩格尔系数食品比重仍然偏高在购 买商品时居民考虑的首要因素是实用性大多数家庭因品牌的仅 占。

五储蓄目的 的家庭在银行有储蓄，的家庭存钱的目的是为 了子女教育，的家庭是为了养老和医疗，只有的家 庭为了购买商品，可见居民存钱的目的相当明确。

六问卷调件商品看， 的居民认为最需要购买的是电脑，其余依次是家电，汽车 ，手机，乐器。

四消费心理 的家庭在购买商品时首先考虑的是实用性，考虑价格因素的家庭占，考虑样式的家庭占，考虑居民整体消费水平不高，家庭月均消 费支出为元，其中吃占，穿占，用占， 教育娱乐，其它。

居民消费结构柱状图略 三消费趋向 在当前比较热销的手机家电电脑汽车件居民整体消费水平不高，家庭月均消 费支出为元，其中吃占，穿占，用占， 教育娱乐，其它。

居民消费结构柱状图略 三消费趋向 在当前比较热销的手机家电电脑汽车件商品看， 的居民认为最需要购买的是电脑，其余依次是家电，汽车 ，手机，乐器。

四消费心理 的家庭在购买商品时首先考虑的是实用性，考虑价格因素的家庭占，考虑样式的家庭占，考虑品牌的仅 占。

五储蓄目的 的家庭在银行有储蓄，的家庭存钱的目的是为 了子女教育，的家庭是为了养老和医疗，只有的家 庭为了购买商品，可见居民存钱的目的相当明确。

六问卷调查及单品分析略 七结语 不难看出西昌居民在目前较低的收入状况下，主要消费还是 用于生活的基本开支，恩格尔系数食品比重仍然偏高在购 买商品时居民考虑的首要因素是实用性大多数家庭因受收入和 工作时间安排等条件制约，不愿外出旅游，成为拉动内需，促进 消费的不利因素教育支出近年有了大幅增高。

随着西昌市社会经济的持续发展，城市机能的不断完善，居 民的消费层次逐渐由目前的大众型为主向小康型转变，消费需求 的增长和市场空白点的涌现会给西昌的零售业市场带来新轮 的商业契机。

第五章楠华购物广场立地条件 地理位置 楠华购物广场地处长安东路与西门坡街的交汇处，毗邻商业 街和新建的标志性市政广场月城广场，属西昌市中心的商业繁华地带，口岸优势明显。

二交通状况 楠华购物广场附近共有路公共汽车经过，贯穿全市，交通 四通八达。

公交车作为西昌市民最主要的代步工具，百货公司的 客源主要由这些公交线路带来。

图表略。

楠华购物广场具体的客流量，车流量，调查报告另案分析。

三商业环境 楠华购物广场位于西昌的中央商圈内，随着月城广场的竣工 和西门坡街步行街的改造，这区域的商气人气进步大幅提 升，商圈的聚合力和辐射面也会不断扩大。

不足之处在长安东路上除了通讯这个主力业种外，还间杂 了不少五金机电灯饰等关联性不强的业种，商业气氛有所减 弱现有商圈内拥有众多各类业种的专卖店，与楠华购物广场的 商品重复面大，竞争十分激烈。

四社团环境 楠华购物广场方圆公里内政府机关和银行电信公司等 办公机构较多，是西昌市收入较高消费力较强文化素养较高 的社会群体的汇集地。

社团的这部分从业人员也正是楠华购物广 场核心商圈内的重要消费群体，在进行商场的商品定位时，应重 点考虑这部分消费群体的购买习惯和消费心理。

五结语西昌城市的发展，基建设施的不断完善，给楠华购物广场所 处的中央商圈带来了商业发展契机。

原有商圈的业态业种功 能等方面也不断更新丰富，这就要求新兴的百货公司在业种功 能的配套上趋于完备，以崭新的经营理念和消费方式来引领当地 零售业的发展。

第六章竞争店分析 从严格意义上讲，西昌市并无与楠华购物广场同规模同档 次的同类商场，但由于西昌市目前市场空间较为狭小，超市和部 分中型专业店铺也分食了大量的市场份额，在此特将它们并列 入竞争店分析。

，超市 达达超市 达达超市老店位于宁远桥街，是西昌市第家超市，经 营面积约为平方米，以仪器饮料日化用品等业种为主， 主顾客层较为稳定，拥有较好的信誉度。

达达购物商城新店位于航天大道金昌苑小区旁，经营 面积增至平方米左右，分为三层，除保留原有的食品日 化等优势项目外，还增设了服装皮件家电生鲜等新兴项目， 为目前西昌市最大的仓储式商场。

银河超市 银河超市位于大巷口下街，其前身为国营五金化商场，经营 面积约为平方米，分为二层，楼主要经营食品日用品，二楼则经营服装皮件家电。

家佳超市大成购物广场等略。

二中型百货店 顶新百货 顶新百货位于上西街，经营面积约为平方米，是西昌 市第家集中经营品牌服饰皮件的百货店，主要以经营男女装 为主，并设有瑞丰金店。

开业以来取得了不俗的业绩回报，在 西昌市高收入人群中拥有较大的影响力。

伊人百货 伊人百货位于西门坡街北端，经营面积约为平方米，主 要以品牌女装的经营为主，另外在女式内衣床用家用上有 定的经营特色。

市百货公司晶鑫珠宝华泰化妆品等略 三专卖店 目前西昌的专卖店以服装皮革皮件为主，绝大部分为当 地代理商卖断经营，大多集中在西门坡街和商业街带。

不少专 卖店都有自己的品牌形象，店堂装修和商品管理都较为完善，加 上入驻时间长，均拥有不错的固定客源，成为同以服装皮件 为主力业种的楠华购物广场现阶段的有力竞争者。

四个案分析 以各主要竞争店的详细市调及优劣势分析略。

五结语从整体上看，目前西昌零售企业的经营管理水平还较低，主 要表现在 卖场内部规划不合理，商品布局混乱，缺乏必要的引导 性 营销观念落后，促销手段单，相互竞争的激烈度不够 整体服务意识较为淡薄，而顾客在这方面的认知度也不 强 店堂形象落后，功能区化不明 业种客量不足，商品配置不够，尚未达到定的市场饱 合度。

上述竞争店在和楠华购物广场相互争夺有限市场份额同时， 又期带动了市民流行的消费，因此，在市场定位上我们需细分市 场，从商品结构档次和业态上寻找市场差异，与之形成差异经 营。

第七章楠华商厦基本概况 楠华商厦是由西昌市楠华房地产公司投资开发的综合大厦， 楼高米，为现西昌市内最高商住楼，从共层， 总建公司晶鑫珠宝华泰化妆品等略 三专卖店 目前西昌的专卖店以服装皮革皮件为主，绝大部分为当 地代理商卖断经营，大多集中在西门坡街和商业街带。

不少专 卖店都有自己的品牌形象，店堂装修和商品管理都较为完善，加 上入驻时间长，均拥有不错的固定客源，成为同以服装皮件 为主力业种的楠华购物广场现阶段的有力竞争者。

四个