案有重大影响的因素 受政府启动梅江生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大 区域已经形成个大片的热点开发区域，包括梅江南凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带动力，在该区域 市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该 热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要 竞争对手，沈阳金廊工程的发展对以上四宗地的影响将是至关重要和 不容忽视的。

四区域目标市场客层研究和市场定位 目标市场客层特征 该区域客户基本分为三类 最求子女较高教育环境人士此类人群由于已具备改 善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其 注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌 等方面。

上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该 类人群个明显特点就是容易追随热点潮流楼盘，且其中 部分人群购房为投资目的。

追求高质量的改善型客户此类客户以购置第居所 为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积 指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质 提高，此类客户消费观念较为是高资和高知人群的聚集地。

市政及生活配套相对更为成 熟，路网状况良好。

金鼎阳光苑周边公交线路发达，阶段具备完全人居条件。

整个 大环境都特别适合居住，无论是商业购物交通都是围绕居民的生 活 纪念公园以及万平方米的绿色森林防护林，为金鼎阳光苑奠定 了坚实的生态基础。

具备优秀的自然环境及先决的人居条件。

本地区 也是省市职能部门的聚集地，像省政府人大政协省军区，省 教育局等，轮寺辽宁 中医中国医大四院于洪红十字会医院沈阳市第四人民医院乐 购超市西窑综合市场等。

欧洲风格停车场乘电梯直接入户。

金鼎阳光苑 占地万平方米的北陵公园与占地万平方米的抗美援朝主题积率，绿化率高达。

园 区内主要由栋组成，户型面积由平米平米不等。

两侧是栋层板式小高层，园区中心栋层建筑沿北侧曲线布置， 形成变化的围合空间。

阳光上品周边配套清代昭陵新乐文化遗址北塔法路口。

项目占地万平方米， 规划总建筑面积万平方米，米，建筑面积约万平方米，容积率，绿化率。

阳光尚品 项目位于皇姑区北陵东门陵东街路口。

项目占地万平方米， 规划总建筑面积万平方米，容与北站隔遥相望，项目南至宁山 东路，西至陵园街。

是环内的纯住宅公园地产项目。

整个项目占地 约万平方米，建筑面积约万平方米，容积率，绿化率。

阳光尚品 项目位于皇姑区北陵东门陵东街，平 均价位仅次于和平区，是中档物业小区和学区房的集中区域。

区域内个案状况 帝景湾 帝景湾位于环内，与万平的天然氧吧和万平的波光湖面 相邻，地处省级政务中心,的增长幅度最大， 与年同比增长了。

年元每平，年元每 平 销售量与上市量的比较 目前皇姑区区域市场基本处于供销平衡状态。

平均单价走势 皇姑区的平均单价直在元平米到元平米之间市场的辐射力强。

梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也 促进了该区域市场整体价位提升。

区域市场在市内各项指标成长状况 销售量 该区域市场的销售量直稳步增长，尤其是年场容量相对较大。

区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规 划的物业般都为全市性定位，市场空间较为广阔。

开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿 望强，对于区外力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期， 区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。

从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津 市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市里，人口万。

沈阳金廊北段地处皇姑区内， 地理位置十分优越。

辽宁省人民政府省军区及各大省直机关坐 落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。

该区域市场 的基本特征表现如下 由于政府的大划为居住用地 已取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续。

第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场简述 姑区是中国辽宁省沈阳市的城区之，位于沈阳市西北部， 面积平方公质条件。

第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地的它项权益没有 项目用地规划 项目用地规划用途拟规山路陵园街金山路 空中线路地下管线人防构筑物等情况 项目用地内地下管线情况不详 项目用地内没有需要保留的文物等设施。

地质情况 四宗地地上均建筑物，并有多年时间，故无不良工程地号地 块 现状住宅 楼 乐购超市现状明渠雅馨苑 柳条湖号地 块 现状住宅 楼 乐购超市现状明渠雅馨苑 省新闻出版学 校东 鸭绿江街鑫柳家园玉博院林语家话 金山钢材市场住宅楼银万平米 容积率建筑密度 绿地率 金山铜材市场地块柳条湖号地块 柳条湖号地块 省新闻出版学校地块 二宗地现状 四至范围 地块名称东南西北 柳条湖号万平米 容积率建筑密度 绿地率 金山铜材市场地块柳条湖号地块 柳条湖号地块 省新闻出版学校地块 二宗地现状 四至范围 地块名称东南西北 柳条湖号地 块 现状住宅 楼 乐购超市现状明渠雅馨苑 柳条湖号地 块 现状住宅 楼 乐购超市现状明渠雅馨苑 省新闻出版学 校东 鸭绿江街鑫柳家园玉博院林语家话 金山钢材市场住宅楼银山路陵园街金山路 空中线路地下管线人防构筑物等情况 项目用地内地下管线情况不详 项目用地内没有需要保留的文物等设施。

地质情况 四宗地地上均建筑物，并有多年时间，故无不良工程地质条件。

第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地的它项权益没有 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为居住用地 已取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续。

第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场简述 姑区是中国辽宁省沈阳市的城区之，位于沈阳市西北部， 面积平方公里，人口万。

沈阳金廊北段地处皇姑区内， 地理位置十分优越。

辽宁省人民政府省军区及各大省直机关坐 落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。

该区域市场 的基本特征表现如下 由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期， 区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。

从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津 市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。

区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规 划的物业般都为全市性定位，市场空间较为广阔。

开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿 望强，对于区外市场的辐射力强。

梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也 促进了该区域市场整体价位提升。

区域市场在市内各项指标成长状况 销售量 该区域市场的销售量直稳步增长，尤其是年的增长幅度最大， 与年同比增长了。

年元每平，年元每 平 销售量与上市量的比较 目前皇姑区区域市场基本处于供销平衡状态。

平均单价走势 皇姑区的平均单价直在元平米到元平米之间，平 均价位仅次于和平区，是中档物业小区和学区房的集中区域。

区域内个案状况 帝景湾 帝景湾位于环内，与万平的天然氧吧和万平的波光湖面 相邻，地处省级政务中心,与北站隔遥相望，项目南至宁山 东路，西至陵园街。

是环内的纯住宅公园地产项目。

整个项目占地 约万平方米，建筑面积约万平方米，容积率，绿化率。

阳光尚品 项目位于皇姑区北陵东门陵东街路口。

项目占地万平方米， 规划总建筑面积万平方米，米，建筑面积约万平方米，容积率，绿化率。

阳光尚品 项目位于皇姑区北陵东门陵东街路口。

项目占地万平方米， 规划总建筑面积万平方米，容积率，绿化率高达。

园 区内主要由栋组成，户型面积由平米平米不等。

两侧是栋层板式小高层，园区中心栋层建筑沿北侧曲线布置， 形成变化的围合空间。

阳光上品周边配套清代昭陵新乐文化遗址北塔寺辽宁 中医中国医大四院于洪红十字会医院沈阳市第四人民医院乐 购超市西窑综合市场等。

欧洲风格停车场乘电梯直接入户。

金鼎阳光苑 占地万平方米的北陵公园与占地万平方米的抗美援朝主题 纪念公园以及万平方米的绿色森林防护林，为金鼎阳光苑奠定 了坚实的生态基础。

具备优秀的自然环境及先决的人居条件。

本地区 也是省市职能部门的聚集地，像省政府人大政协省军区，省 教育局等，是高资和高知人群的聚集地。

市政及生活配套相对更为成 熟，路网状况良好。

金鼎阳光苑周边公交线路发达，阶段具备完全人居条件。

整个 大环境都特别适合居住，无论是商业购物交通都是围绕居民的生 活配套来建设的，同时居住人口的增加也拉动了经济继续发展，近而 居民的生活将会拥有更加优质的生活。

陵东板块作为市政未来规划中 的大型人居板块，在未来的开发及发展过程中必会充满生机。

三整体市场对本案有重大影响的因素 受政府启动梅江生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大 区域已经形成个大片的热点开发区域，包括梅江南凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带动力，在该区域 市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该 热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要 竞争对手，沈阳金廊工程的发展对以上四宗地的影响将是至关重要和 不容忽视的。

四区域目标市场客层研究和市场定位 目标市场客层特征 该区域客户基本分为三类 最求子女较高教育环境人士此类人群由于已具备改 善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其 注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌 等方面。

上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该 类人群个明显特点就是容易追随热点潮流楼盘，且其中 部分人群购房为投资目的。

追求高质量的改善型客户此类客户以购置第居所 为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积 指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质 提高，此类客户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣 传所左右。

留恋或向往皇姑区优越地理位置的安居型客户此类 客户购买力较弱，同时又对河西区又较为眷恋，但河西区价 格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积地点产品附加值为代价，以获取在本区生活的条 件。

此类人群购房首要条件是房型面积，在经济条件允许 的情况下在考虑地点环境等其它因素。

本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区，基本以皇