为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。

根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。

损益表见 财务净现值万元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 项目不确定性分析 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可 得，当销售率为时，宗地 全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较 小。

本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。

敏感性分析 影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成 本的明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。

宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目的 融资结构不费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹 措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程 费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。

计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。

其中可行性研究 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率 容积率 最佳开发建设方案设计 建议分规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。

则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注 区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。

园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿计， 规划总栋数为栋。

总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。

停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。

计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。

别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积，确保以优美 的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。

宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别 见表和表。

高层住宅 总建筑面积， 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地 块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标投资回收 期财务内部净现值以及投资利润率等指标。

由此来判断该宗地投 资在财务上的可行性。

研究依据 香蜜湖宗地规划指标投资回收 期财务内部净现值以及投资利润率等指标。

由此来判断该宗地投 资在财务上的可行性。

研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地 块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美 的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。

宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别 见表和表。

高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。

计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。

别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。

总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。

停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。

园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。

则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率 容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。

计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。

其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程 费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹 措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目的 融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。

宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。

具体测算详见附表。

销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争 程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率 为，市场投资回报率的上限为。

则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。

项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。

根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。

损益表见 财务净现值万元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 项目不确定性分析 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可 得，当销售率为时，宗地 全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较 小。

本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险