达到亿美元，创下 历史新纪录。

今年月，房地产开发到位资金亿元，同比 增长，是完成投资额的倍。

从资金来源看占比居前的仍是自 筹资金国内贷款和定金及预付款。

利用外资尽管仅占资金来源的 ，但呈现快速增长，增速高达，其中绝大部分是外商直 接投资，前四个月共亿元，同比增速更是高达。

限外 背景下外资继续大量涌入的原因主要是行业调控使得国内房地产 开发企业的资金链不断绷紧，人民币升值趋势和国内房地产业的高 额回报也对外资构成了较大的吸引力，因此内外双方都有合作的意 愿。

近日商务部和国家外汇管理局发布了关于进步加强规范 外商直接投资房地产业审批和监管的通知。

通知强调，将依法加 强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要 求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备 案。

外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权房地产建筑物 所制。

可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。

关于土地增值收益的重新分配问题 在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力。

显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。

些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。

从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。

其次，十五规划提出了支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。

与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。

中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各 种政策以及国内外大型企业入驻带来的商机，而且要重视该项目 的社会效益。

结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另 外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求 的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 润率 问题与建议 考虑到花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较 高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其 他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自例的要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 主要经济月。

项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比民家庭提供个优美舒适的居住环境。

项目建设期限 花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期限从 期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计划为 个月，即从年月起至年限公司 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划开发 花苑住宅小区，将致力于为在工作的国家工作人员 企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较好的市 民限公司 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划开发 花苑住宅小区，将致力于为在工作的国家工作人员 企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较好的市 民家庭提供个优美舒适的居住环境。

项目建设期限 花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期限从 期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计划为 个月，即从年月起至年月。

项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比例的要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较 高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其 他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另 外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求 的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各 种政策以及国内外大型企业入驻带来的商机，而且要重视该项目 的社会效益。

第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。

与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。

中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。

从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。

其次，十五规划提出了 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力。

显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。

些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。

关于土地增值收益的重新分配问题 在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机制。

可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利润。

除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。

从 发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主 将承担更高的税收。

物业税土地增值税和二手房的所得税的征收不仅 是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。

调整住房供应体系完善供应结构的问题 十五规划建议中提出方面，要继续改善居住条件， 尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题另方面，又要坚持最 严格的耕地保护制度，节约使用土地。

同时，保持房价的稳定也是 实现价格水平总体稳定的重要前提。

可以看出，要同时实现上述 的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。

前面我 们提出，要更好地化解以上的矛盾处理好住房问题，必须构建 个更加多层次更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都 交给市场来解决。

由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承 受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须