社会，实现老有所养老有所医老有所教老有所学 老有所为老有所乐的目标，促进社会和谐稳定发展。

二项目宏观背景 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人 口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社 会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多 的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口 的，而且这个数字每年都在以的速度增长。

我国进 入老龄化社会已是不争的事实。

根据国家有关部门统计预 测，到年，老年人将占全国总人口到年， 老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有 个老年人口。

三长三角地区老年人住宅市场发展趋势 民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的 发展趋势 纵观长三角地区老年人住宅市场的发展现状，各养老院 无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。

核准通过，归档资料。

未经允可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定 了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就 在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可 程度及时间长短。

消费群体的特，虽然核心家庭逐年增多，传 统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年 公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群 体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认 生态效益和水平具有积极意 义。

九项目风险分析 老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认 可需要段时间 长三角地区老年人公寓需求旺盛，可谓市场大，潜力大， 但就老年人住宅市场而言范 基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三 角地区的社会和谐稳定快速发展起到积极的作用。

同时，该 项目建设对于促进就业安排下岗职工对失地农民提供社 会保险和生活保障提高环境可达亿元，扣除各项 成本，按的利润率估算，可产生利润亿元，年平均利润为万元。

项目社会效益 本项目对推动老年养生事业并落户当地具有重要的现 实意义和社会价值。

尤其是高端养老，建设科学养老示高度多层约层 综合容积率 建筑密度 绿化面积 项目总投资亿元其中期投资亿元 项目建设期年 八项目效益分析 项目经济效益 项目经营后十年各项收入累计说明， 股份比例需视投资方的要求洽谈确定 七项目建设的主要技术经济指标 规划用地总面积亩。

土地用途住宅用地 使用功能居住养老 建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑开发的合法 手续等北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策 划管理投资方，负责项目投资。

三方暂定的股份比例为临安碧雪湖农庄有限公司， 北京金丰泰和投资发展有限公司，投资方。

泰和投资发展有限公司负责引进投资机构。

项目组合 在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用 手续和项目规划建设各项手续办理取得项目区市。

社会人文优势临安秀丽的山水吸引来众多名人墨客。

谢安昭明太子 李白白居易苏轼郁达夫周恩来等曾留下他们的足迹 和诗文，给临安的山水更增添了深限公司 项目投资机构 由北京金丰冷的气候特征，全年降雨量毫米，全年 平均气温，全年日照时数小时，森林覆盖率 。

临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳桐 庐和淳安，北靠安吉，是距离上海杭州等大都市最近的山 大明山省级风景名胜 区等数十处名胜景点。

湖光山色巨树溶洞峡谷飞 瀑温泉等形成了临安独特的自然风光。

临安属中亚热带季 风气候区，温暖湿润，四季分明，具有春多雨夏湿热秋 气爽冬干睐。

四临安发展老年公寓产业的优势 自然环境优势 临安山清水秀风光迷人。

境内有天目山和清凉峰两处 国家级自然保护区，其中天目山被列入联合国人与生物圈网 络成员，还有青山湖国家级森林公园， 中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松 了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触， 过着桃花源式的田园生活，颐养天年。

因此山水型老 年公寓的出现将倍受他们的青市 场开发的主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。

山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲 究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市老院中绝大多数应界定为低档产品，而 绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。

高档产品市场稀 缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换 代。

总之中档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内，且唯有城郊独特的 地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档 产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯 定长三角地区现有养老，且唯有城郊独特的 地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档 产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯 定长三角地区现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而 绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。

高档产品市场稀 缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换 代。

总之中档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市 场开发的主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。

山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲 究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市 中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松 了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触， 过着桃花源式的田园生活，颐养天年。

因此山水型老 年公寓的出现将倍受他们的青睐。

四临安发展老年公寓产业的优势 自然环境优势 临安山清水秀风光迷人。

境内有天目山和清凉峰两处 国家级自然保护区，其中天目山被列入联合国人与生物圈网 络成员，还有青山湖国家级森林公园，大明山省级风景名胜 区等数十处名胜景点。

湖光山色巨树溶洞峡谷飞 瀑温泉等形成了临安独特的自然风光。

临安属中亚热带季 风气候区，温暖湿润，四季分明，具有春多雨夏湿热秋 气爽冬干冷的气候特征，全年降雨量毫米，全年 平均气温，全年日照时数小时，森林覆盖率 。

临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳桐 庐和淳安，北靠安吉，是距离上海杭州等大都市最近的山 区市。

社会人文优势临安秀丽的山水吸引来众多名人墨客。

谢安昭明太子 李白白居易苏轼郁达夫周恩来等曾留下他们的足迹 和诗文，给临安的山水更增添了深限公司 项目投资机构 由北京金丰泰和投资发展有限公司负责引进投资机构。

项目组合 在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用 手续和项目规划建设各项手续办理取得项目开发的合法 手续等北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策 划管理投资方，负责项目投资。

三方暂定的股份比例为临安碧雪湖农庄有限公司， 北京金丰泰和投资发展有限公司，投资方。

说明， 股份比例需视投资方的要求洽谈确定 七项目建设的主要技术经济指标 规划用地总面积亩。

土地用途住宅用地 使用功能居住养老 建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑高度多层约层 综合容积率 建筑密度 绿化面积 项目总投资亿元其中期投资亿元 项目建设期年 八项目效益分析 项目经济效益 项目经营后十年各项收入累计可达亿元，扣除各项 成本，按的利润率估算，可产生利润亿元，年平均利润为万元。

项目社会效益 本项目对推动老年养生事业并落户当地具有重要的现 实意义和社会价值。

尤其是高端养老，建设科学养老示范 基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三 角地区的社会和谐稳定快速发展起到积极的作用。

同时，该 项目建设对于促进就业安排下岗职工对失地农民提供社 会保险和生活保障提高环境生态效益和水平具有积极意 义。

九项目风险分析 老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认 可需要段时间 长三角地区老年人公寓需求旺盛，可谓市场大，潜力大， 但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传 统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年 公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群 体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认 可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定 了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就 在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可 程度及时间长短。

消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险 房地产业是高风险高投入的产业。

房地产项目除了项 目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营 销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。

老 年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有 积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购 置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和 子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年 人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子 女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资， 子女资助购房。

不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和 继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏 感。

因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少 会影响老年人购房消费，