项目 方 案 本变 化工程 成本变化 内部收 益 率 财务净 现 值 万元 税 前 利 润 税 后 利 润 经测算可知 本项目的销售收入土地成本工程成本三个因素分别变动对 项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本的 变动对项目效益影响很大 为保证项目盈利能力，需要在项售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。

其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元计取，合计 为万元。

项目销售回款计划 根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。

项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 本项目项目销售税金及附加合计为万元。

企业预缴所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低 于，按税后净利润的预缴所得税。

本项目预缴所得税按照销售收入的 营业税及附加销售收入的，印花税销售收入 的 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预 征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业 按计取 用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售 面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，预计销售收入为万元。

销售税金及附加测算 ，为降低项目开发风险，销售 期内均价不考虑增幅。

项目住宅总建筑面积为万，经过计算 项目公寓部分销售收入为万元。

商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积 为万，采 测算期，从年下半年至年下半年为止。

销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价 为元，由于项目体量较小项目开发实际付款情况和工程进度合 理计划资金投入量测算。

经济测算时，本项目建设周期从年下 半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。

年下半年 正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。

对项目的经济各项资金来源金额见下表序号项目资金万 元比例 自有资 金 银行融 资 销售收入再投 入 总投 资 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用 管理费用 开发建设成本 说 明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。

项目 总投资为万元 综合容积率暂按 序 号 工程费用名称总金额工程量楼面价格 工程投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建 设费 供水工程 供电工程 热 力 期为年，年建设地下部分万，年 建设裙楼万，年建设塔楼部分万。

投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 有良好的市场前景。

项目开发建设进度安排 有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场 承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总 进度计划如下 总体项目建设块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区 及地下停车场。

项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具 有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确， 项目商业具项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化 展示等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店 公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。

广场地场，并承担市民休闲健身娱乐功能。

规模定位 地上为休闲广场 地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 建立形象， 同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。

广场部分 业态定位 地下为产权商铺，以品牌零售为主的 地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市 绿地广场建立形象， 同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。

广场部分 业态定位 地下为产权商铺，以品牌零售为主的 地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市 绿地广场，并承担市民休闲健身娱乐功能。

规模定位 地上为休闲广场 地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化 展示等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店 公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。

广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区 及地下停车场。

项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具 有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确， 项目商业具有良好的市场前景。

项目开发建设进度安排 有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场 承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总 进度计划如下 总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年 建设裙楼万，年建设塔楼部分万。

投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 综合容积率暂按 序 号 工程费用名称总金额工程量楼面价格 工程投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建 设费 供水工程 供电工程 热 力 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用 管理费用 开发建设成本 说 明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。

项目 总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万 元比例 自有资 金 银行融 资 销售收入再投 入 总投 资 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合 理计划资金投入量测算。

经济测算时，本项目建设周期从年下 半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。

年下半年 正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。

对项目的经济 测算期，从年下半年至年下半年为止。

销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价 为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售 期内均价不考虑增幅。

项目住宅总建筑面积为万，经过计算 项目公寓部分销售收入为万元。

商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积 为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售 面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，预计销售收入为万元。

销售税金及附加测算 营业税及附加销售收入的，印花税销售收入 的 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预 征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业 按计取 本项目项目销售税金及附加合计为万元。

企业预缴所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低 于，按税后净利润的预缴所得税。

本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计 为万元。

项目销售回款计划 根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。

项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。

其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。

资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。

经测算各项赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期 为年，未考虑持有物业收益的条件下，税前利润为万元， 税前成本利润率。

项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后 与总投资相等的状态。

分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入 总投资达到盈亏平衡净销售收入 总 投资，得出，销售率，此时盈 亏平衡。

在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收 入总投资达到盈亏平衡净销售收入 总投资，得出元，此时盈亏平衡。

项目敏感性分析 我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。

基销售收入变 化土地成本 项目 方 案 本变 化工程 成本变化