社会依托条件水电气生活福利项目所在地是老城区，城市基础设施齐全，供水供电供暖煤气管道应俱全。

防洪防潮排涝设施条件项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪防潮排涝条件良好。

环境保护条件项目所在地紧邻长春净月国家森林公园，空气质量优良，城区内经过近几年大规模棚户区改造，区域内中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。

法律支持条件项目所在地长春市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。

征地拆迁移民安置条件项目所在地原有工厂居民已安置完毕。

施工条件项目场址已达到七通平，具备施工条件。

二建筑规模及产品设计方案建筑规模关爱老人护理院项目占地面积总建筑面积。

二建筑产品设计方案关爱老人护理院根据政府制定老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐养老原则，按照建设部制订养老机构建筑设计标准设计了成套老年公寓住宅和合居老年公寓住宅两种公寓。

建筑设计时充分考虑了老年人特点和要求，如老年人年纪大身体虚弱眼睛不好牙齿不健腿脚不灵消化功能差，有高龄老人和有各种疾病老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面特殊护理和服务等。

设有公寓，合居公寓套间单人第部分项目总论长春关爱老人护理院项目背景项目基本信息项目名称长春关爱老人护理院建设单位长春万通市场建设开发置业有限公司运营单位长春关爱护理院有限公司运营负责人项目地点长春市二道区东盛大街号暂定二可行性研究报告编制依据关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发号关于加快发展养老服务业意见的通知国办发位以上养老院家，占，张床位以下养老院家，占。

而且，大多数位于城市郊区，远离医院远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。

调研结果表明，长春市养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无所能提供四位体大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。

养老院相关政策及政策瓶颈近年来，省市区各级政府加大了对养老事业财政投入，相继出台了吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展意见长春市政府关于加快推进养老服务业发展意见对改建新建养老机构次性补贴由原来每床元增加至元，对不能自理老人补贴由每年每人元增加至元，提高了民营养老机构生存能力和经营积极性，促进了养老事业发展。

调查中，几乎所有养老院院长都反映三个问题，是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住老人提供方便及时日常医疗和康复服务，影响养老院入住率，是养老院处于勉强维持状况，难以发展，甚至难以生存。

二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属恶意投诉，使本来就步履艰难养老院雪上加霜。

三是老人保险问题，现行保险制度规定，岁以上老人，很多险种拒绝为老人保险。

这些政策瓶颈已严重制约了养老事业快速发展。

二养老机构市场供需预测预计到年，长春市总人口将达到万人，其中岁以上老年人将达到万人，占总人口比重岁老年人将达到万人，占总人口比重。

合计长春市城区内共有老年人口人。

按照政府提出格局，长春市届时养老床位需求数达到张床位，与现在张相比，保守讲，年内有张床位缺口，需要增加张床位养老机构家。

三价格现状与预测沈阳大连长春养老机构服务收费价格经过对沈阳家大连家长春家养老机构市场调研，自理型老人服务收费标准平均在元月床位费伙食费生活护理费，非自理型老人服务收费标准平均在元月床位费伙食费生活护理费医疗护理费。

三市场竞争力分析主要竞争对手情况目前，长春市尚未建立养医结合老年机构。

所以，针对公里内平米以上养老机构进行分析，潜在竞争对手有家，分别是同心老年护理中心松海养老院沿河社区老年公寓安嘉老年公寓浦东老年公寓赛诺老年公寓济康医院老人养护中心详见附表同心老年护理院使用物业为政府划拨，典型公办民营养老机构，已经营年，客源相对稳定，有成熟管理经验，但设备设施老化，护理人员缺乏，卫生及公共环境较差，服务项目较少，没有发展空间。

松海养老院使用物业为租用，还有年到期，环境极差，养老院客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。

沿河社区老年公寓该公寓经营近年，由于物业缺陷，造成出床率不高，平米仅设置张床位，加上入住人群层次低，造成收益率较低，为增大收益只能在服务品质上及护工配备上进行节折现率为，年年金现值系数为现值，万元净现值万元投资回收期投资总额年均现金净流量年财务内部收益率是投资方案现金流入量与现金流出量贴现率利率，年限年利率，年限年内部收益率附表建筑安装工程分项工程投资估算汇总表万元序号项目名称工程量单位工程造价工程造价备注基础工程基础工程费元基础工程占整体工程费主体工程主体工程费元主体工程占整体工程费维护工程防水工程元顶棚平米抹灰工程费元建筑面积倍保温工程费元顶棚平米塑钢窗安装个元个防盗门安装个元个按面积估算需要个房间外墙涂料粉刷元每层外墙面积约为平米给水工程费元排水工程元供电工程元供暖工程元供气工程个元个电梯及配套设备套万元套人防工程元消防工程元防雷工程元初装修总计，首批老人已入住。

该公寓由于借助东站十委金字招牌，有定社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难问题将影响其发展。

长春济康医院老年养护中心长春市唯家由医院自主成立养老机构，该养老院优势是入住老人就医方便。

但由于该养老院客户定位为自理型老人，使医养结合优势大大减弱。

与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况般。

浦东老年公寓有年经营历史，客户以中高收入退休人员为主。

该公寓服务内容单，管理般，客户容易流失。

赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于月日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。

主要客户为中高收入自理型离退休人员。

该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院强有力竞争对手。

二本项目竞争优劣势分析经营模式优势长春市养医结合老年机构尚属独家，这种模式比养第部分项目总论长春关爱老人护理院项目背景项目基本信息项目名称长春关爱老人护理院建设单位长春万通市场建设开发置业有限公司运营单位长春关爱护理院有限公司运营负责人项目地点长春市二道区东盛大街号暂定二可行性研究报告编制依据关于加快实现社会福利社会化意见通知国办发号关于加快发展养老服务业意见通知国办发号中国老龄事业发展十二五规划社会养老服务体系建设规划关于加快推进养老服务业发展意见吉政发号关于对老年服务机构有关税收政策问题通知财税号长春市老龄事业发展十二五规划关于加快推进养老服务业发展意见长府发号关于加快推进养老服务业发展补充意见长府发号长春市养老服务机构管理办法长春市人民政府令第电梯，五部楼梯层高度米，其余为米建进行功能投资评价，项目建设标准较高，各项服务功能齐全，可为人提供服务，服务期限年，总投资额万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。

销售收入估算详见附表张床位，每床每月收费元，年平均入住率按计算收费元中包含伙食费元。

成本费用估算详见附表财务评价报表现金流量表详见附表损益和利润分配表详见附表资金来源与运用表详见附表借款偿还计划表详见附表还款期限为年。

财务评价指标盈利能力分析投资利润率投资利税率财务内部收益率财务净现值投资回收期资本金财务现金流量表详见附表偿债能力分析借款偿还期或利息备付率和偿债备付率不确定性分析敏感性分析编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图盈亏平衡分析绘制盈亏平衡分析图财务评价指标览表详见附表。

六财务评价结论二项目社会效益评价项目对社会影响分析党十八大提出，老年事业发展问题已正式提上国家议事日程，面对未富先老，政府力量有限，民营养老机构是重要补充力量。

因此，项目提出和建设，是适应社会需求，为政府排忧解难好事，对安定社会，建立幸福长春，可以起到积极促进作用。

二项目与所在地互适性分析本项目建设为二道区提供了高品质老人护理院，使三高老人高龄高知高收入能够享受到高质量晚年生活，同时填补了高端养老机构空白，因为与现有养老院定位不同，因此不会影响他们生存，反而形成高中低不同层次养老体系。

三社会评价结论二道区政府对文体设施新建项目建设高度重视，社区也积极配合支持，小区群众也认为是项好项目，该项目建设高度认可，因此能够确保项目顺利进行。

综上说述，长春关爱老人护理院项目在经济效益与社会效益上具有充分可行性。

第五部分项目可行性研究结论附表公里内养老机构调研汇总表序号机构名称地址经营年限面积房间数床位数自理非自理床位数自理非自理占比自理非自理护理费护工人数护工工资人均管理人数同心老年护理中心岭东路与东盛大街交汇吉盛小区内非自理自理松海养老院安乐路与和顺三条交汇处南走米非自理自理沿河社区老年公寓吉林大路沿河街，临沿河街左右自理不自理安嘉老年公寓原东站十委社区益寿院东新路南二胡同，滨河小区内左右自理不自理长春市济康医院老人养护中心乐群街与荣光路交汇处自理不自理浦东老年公寓东盛大街与浦东路交汇自理不自理赛诺老年公寓荣光路与和顺街交汇处即将开业层楼自理不自理不自理左岸护理院项目实施进度计划表附表季度项目年年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。

市场风险由于养老院次性投资大，回收期长。

现在养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范，但收费低，这样市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。

法律风险养老院发展仍处于起步阶段，这方面法律还未健全，经营中常出现些意想不到纠纷，所涉及纠纷类型主要有劳动报酬人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展。

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