二建等建筑公司后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高要求，这对发来自各方面挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关政策效应经过前几年相对充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展不平衡，房价发展趋势呈现较大差异性，高速发展中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功企业，受到市场追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中重要策略。中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理通知银发号，其要点如下加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向严格控制土地储备贷款发放规范建筑施工企业流动资金贷款用途加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房需要强化个人商业用房贷款管理充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求调节作用加强个人住房公积金委托贷款业务管理。切实加强房地产信贷业务管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知国发号，积极鼓励房地产市场发展。房地产业已经成为国民经济支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展重要意义完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品房建设加强经济适用住房建设和管理等改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续推进现有公房出售规范发展市场服务发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序。深圳市投资宏观背景深圳是座充满活力外向型海滨城市，得天独厚区位优势体制优势以及智力优势使深圳在短短多年时间，迅速发展成为中国综合实力最强特大城市之，在世界史上成就了经济快速成长奇迹同时深圳也是座不断发展不断完善中城市，深圳中心区地铁号线大学城高新产业带等项目均在快速建设中，预计年中心区六大工程及地铁号线将陆续投入使用，年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进步美化城市形象，改善投资环境，使深圳综合实力更强，吸引力更大。政策目标深圳市委市政府明确指出深圳市将围绕建设国际性城市现代化中心城市目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市现代物流枢纽城市区域性金融中心城市美丽海滨旅游城市高品位文化和生态城市，争取在年基本实现现代化。正式签署出台深圳市近期建设规划指出，到年，深圳市年度国内生产总值将达亿元人民币第三产业增加值占比重大于总人口万万，年和年规划人口规模分别控制在万人和万人以内。城市建设用地规模控制为平方公里人均居住面积平方米绿化覆盖率港口吞吐量亿吨城市污水处理率。规划确定了以下五大目标区域协调发展深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设口岸通关及环境保护等方面合作促进珠三角城市群协调发展，增强城市间城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施资源共享水平，推动区域内生态环境保护合作。进步提升深圳在珠三角城市群中心地位。可持续发展近期建设用地范围平方公里，基本生态用地控制范围平方公里。建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。城市空间发展构造个中心八大组团组团式网状空间结构，推进特区内外城市体化发展，提升城市整体标准与质量。支柱产业发展有计划有重点地建设高新技术产业带，促进工业集群化和现代农业产业化。完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心建设。建设市中心区金融商贸区，加强区组团级商贸中心建设，推动东部旅游资源保护性开发。交通运输发展初步建立以轨道交通为骨干常规公共交通为主体新型公共交通服务体系调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通加快快速路系统建设加强主干道和微循环道路建设，完善城市道路系统网络结构重点推动城际铁路及站场建设。经济指标表深圳市主要经济发展指标项目指标年年年年年国内生产总值亿元工业总产值亿元地方预算内财政亿元进出口总额亿美元，出口总额亿美元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元实际利用外资亿美元金融机构存款亿元，人均国内生产总值元，职工年均货币工资元，年末常住人口万人年末户籍人口万人交通地理深圳是连接中国和世界大市场主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流物流和经贸往来主要通道。深圳公路高速公路铁路高速铁路四通八达，京广京九铁路大动脉在深圳交汇。现有个港口个货运码头。深圳是目前中国内陆唯拥有海陆空口岸城市。区域发展及前景预测地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。总体规划中竹子林及预测根据深圳市城市总体规划送审稿和深圳市福田分区规划送审稿，其对本片区功能定位是以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育居住及相应配套设施综合区。该片区主要是市二建等建筑公司后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高要求，这对发住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，对项目各期销售收入销售税金测算见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。预计年下半年正式进入项目销售期，销售期至年上半年。资金来源与运用分析根据委托方提供资料对项目投资及资金筹措计划进行分析。项目资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润投资利润率等指标详见下表表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，财务费用利润总额，所得税，净利润，税前成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。项目各计算期利润测算详见附表项目损益及利润分配表。财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为，万元，开发期为年个月，投资回收期为年，利润总额为，万元，税后利润为，万元，税后成本利润率为，属于房地产开发项目正常水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行营销方案进行包装推广，商业价值套现风险较大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表敏感性分析表。以下为两种最不利情况测算结果表项目敏感性分析经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较小，说明项目虽具有定抗风险能力，但抗风险能力不强。保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。增加财政税收。创造就业机会。项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。销售收入万元建筑投资总成本万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期销售收入下降销售收入上升工程成本增加工程成本减少项目部分指标变化基本方案销售收入工程成本敏感性分析结果可行性研究结论与建议拟建项目结论性意见已取得土地使用权项目属房地产住宅开发项目，已取得土地使用权，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于自有资金银行贷款销售收入，所以后续资金定要有保证。项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好，但有定风险。表项目主要经济技术指标注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为情况下预测经序号项目指标占地面积，总建筑面积，项目总投资万元，项目经营收入万元，利润总额万元，税后利润万元，成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元，财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年济效益指标。综上所述，该项目社会效益及经济效益良好，我司认为本项目可行。项目主要问题解决办法和建议项目主要问题周边生活配套设施不够完善。商业气氛不浓，商业部分销售有定难度。建议总体布局应该符合生态景观住宅特征，结合周边自然景观，加大平台花园设计，提升项目整体品质。在充分挖掘临街商业价值情况下，