客房数客房平均建筑面积 资料来源中国经济型酒店网 房价与出租率 根据上海市旅游事业管理委员会统计数据，年 月，上海二三星级酒店的平均房价为元间天范围之间， 其平均出租率仅维持在之间，且呈日趋下滑态势见图 上海二三星级酒店市场。 图上海二三星级酒店市场 元间天 平均房价出租率 资料来源上海市旅游事业管理委员会 与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的 经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到以上，相当部 分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。究其原因，价格适中目 前国内经济型连锁酒店价格多在元左右，网点众多，统管理，是其市场竞争力所在。 经营方式 不论是新建物业，还是利用旧厂房旧旅馆或旧仓库等予以改造， 投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。 委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管 理公司配备培训管理，委托方只需缴纳定额度的管理费。而特许经 营，是品牌化和规模化的互动结果。只有拥有定数量的自营店和形象店， 定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户 中心旅行社等经营资源，有成功的单店及连锁店的管理模式，才能为加 盟者提供品牌管理销售培训等全方位的支持。因此，加盟者需缴纳 定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模 式据市场变化进行调整。 主要品牌介绍 锦江之星 锦江之星是锦江国际集团的组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江 酒店持有其股权，专营经济型酒店。酒店业务分为旅馆管理公司和 投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店的投资业 务。 锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场的酒店品牌，并随着 年新亚之星的加盟，市场占有率进步扩大。同时，随着整个集团的发展 战略，锦江之星的重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下的 星级饭店的联动。根据长江证券于年月份的分析研究，通 过规模的加速扩张，锦江之星在股权份额不变的前提下，年 的投资收益增长率将接近。 速酒店 速，是全球最大的经济型酒店运营商之，在全 球最大连锁经营企业强中位列第位，目前运营近家酒店。 年月，速酒店进入中国同年月日，其第家酒店在北京王府井 开业。目前，速酒店分布国内座城市，已经开业和即将开业的共计 家。 年月日，上海和景速酒店正式开业。这是速在上海开 业的第六家加盟酒店，也是在中国已开业的第家，拥有间客房， 门市价根据标准间单人间和商务套间不同，分别为元间天。 鉴于自行建造投资较大，速在中国只采取特许加盟形式，按照速 标准进行转型或改造，对于客房数量在间左右的规模，每间客房前期 投资约万元左右。 如家酒店 年月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁。 年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海 开设的第家店。目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市， 遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务 城市。 同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。 根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在套客房 左右。其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有间套房，而如 家上海徐家汇店的规模最大，提供间套房。门市价根据不同区位有所 差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标 准双人房元间天，套房为元间天。 莫泰连锁 年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展 经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。 就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极 寻求区域性突破。就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或 地铁机场火车站和汽车站等周边地区。莫泰坚持买断为主租赁为辅 的投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在 平方米之间。 目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中的总客房数 超过间。通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计 年内客房总数超过间。 发展方向 在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的，而在国内该比例目 前尚不足，市场空间巨大。同时，随着国内旅游业的兴旺会展经济的繁荣以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。 当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来定 的冲击，但同时带来的是新的理念。目前，上海市旅游管理委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。 因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。 目录 项目概况 二市场分析 三项目周边情况 四功能定位及改建设想 五财务分析 六结论与建议 七附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 路项目 项目概况 项目法人 上海酒店投资管理有限公司 项目名称 路项目建议书 建设地点 地理位臵 位于杨浦区路，北近平凉路西沿路。 原物业情况 建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海 跃进电机厂。 总建筑面积为平方米，其中层部分平方米为餐饮营 业用房层可作为酒店客房用房。二市场分析 市场综述 随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要 求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格 舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士国内游 客和部分入境游客的细分市场。与传统酒店相比，经济型酒店起点较高， 以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标 市场的契合性经营管理投资初始成本方面都具备竞争优势。 目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日 趋激烈。锦江之星如家莫泰中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模， 而宜必思假日快捷速美兴等外资品牌业已介入 这个新兴的市场。 主要指标 酒店规模 根据中国经济型酒店网统计数据测算，经济型酒店规模主要集 中在每家间客房数，建筑面积大多在平方米之间。 锦江之星平均为间客房家，每间客房平均建筑面积为平方 米如家快捷平均为间家，客房平均建筑面积为平方米格林豪 泰平均为间家，客房平均建筑面积为平方米速酒店平均为 间家，客房平均建筑面积为平方米见图主要品牌的经济型 酒店规模。相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分别平均为 间家和间家。 见图主要品牌的经济型酒店规模 速酒店如家快捷锦江之星格林豪泰 客房数客房平均建筑面积 资料来源中国经济型酒店网 房价与出租率 根据上海市旅游事业管理委员会统计数据，年 月，上海二三星级酒店的平均房价为元间天范围之间， 其平均出租率仅维持在之间，且呈日趋下滑态势见图 上海二三星级酒店市场。 图上海二三星级酒店市场 元间天 平均房价出租率 资料来源上海市旅游事业管理委员会 与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的 经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到以上，相当部 分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。究其原因，价格适中目 前国内经济型连锁酒店价格多在元左右，网点众多，统管理，是其市场竞争力所在。 经营方式 不论是新建物业，还是利用旧厂房旧旅馆或旧仓库等予以改造， 投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。 委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管 理公司配备培训管理，委托方只需缴纳定额度的管理费。而特许经 营，是品牌化和规模化的互动结果。只有拥有定数量的自营店和形象店， 定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户 中心旅行