岛成为 全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。 符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。 综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游商务及办公条件，完善东部城 区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。 建设单位基本情况 发起人情况 本项目由青岛市置业有限公司承担建设。 经营宗旨 通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术的横向联合，发挥各自的优势， 加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会 各界提供方便合理舒适的旅游餐饮办公场所。从而达到促进青岛市城市建设， 改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观 的社会效益的同时获得最佳经济效益。 经营范围 在青岛市号地块建设宾馆商务办公楼，并进行销售出租房屋及物业管 理。 总投资 本项目总投资为万元。 可行性研究工作的结论 可行性研究结论 本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务办公市场较好。 外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础 设施可以满足项目需求。 项目经济效益良好，财务分析可行。 项目主要经济指标见表。 表项目经济技术指标览表 序号指标名称单位数量备注 总投资万元 占地面积 总建筑面积 其中接待中心 网点 地下室 写字楼 第二章市场分析 青岛房地产市场分析 房地产发展概况 青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充满 了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地 产热点城市之。九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级 机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了 青岛行政商贸金融娱乐文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了 个全面高涨的时期。从全市房地产发展情况看，年以青岛市城市建设综合开发公 司为代表的首批家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要 是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。 年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地 产公司发展到家。年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高 涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和， 年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长率为， 年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到亿元，比 年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长 。目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产业， 年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三产业增加值 的。 青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长 期后，年增速明显减缓，年出现了明显的回落，年又开始出现定的增 长。随着国家系列扩大内需拉动经济的方针实施，系列大力发展房地产业的政策 相继出台，青岛市房地产形势好。上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进步增强，承揽建筑施 工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值亿元，比去年 同期增长本年新签建筑施工合同价款亿元，同比增长全市建 筑业企业全员劳动生产率万元人，增长。 建筑工程产值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产 值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现完成亿元，占建筑业总产值的从企 业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力 军。上半年，完成产值超过亿元的单位共家，共完成建筑业总产值亿元， 占全市总产值的。 三施工面积小幅上升，新开工面积放量增长 上半年，我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米，同比增长 。国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长，占全部施工面积的 。上半年，新开工面积万平方米，同比增长，高于施工面积增幅 个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。其中国有及国有控股 企业施工面积万平方米，同比增长，占新开工施工面积的，同比上升 个百分点。新开工面积放量增长，说明我市建筑业发展势头良好。 四建筑市场进步规范，招投标率占以上 工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术 水平的种行之有效的制度。上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升， 在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。其中国有及控股企业招投标承包面 积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点级 资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分 点。 五本年新签合同额平稳增长 随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。上半年， 我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。从企业的资质 等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款的， 增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。 六全员劳动生产率增幅较快 在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主 体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合， 与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进步提 高，建筑队伍的素质明显增强。今年上半年，全市建筑业企业全员劳动生产率万元 人，比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大的企业都达到 万元人。 目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中 约半为外商投资企业。房地产从业人员达人。总体上看，青岛房地产市场 与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。从中房系统公布的城市 房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武 汉西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市 区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到 北随着环境的差异，同类房地产价格能相差倍。 年上半年我市餐饮市场继续走强 今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入 和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情况看，全市共实现社会消费品 零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈 现企业景气提升住宿餐饮市场发展加快的特点。 住宿餐饮企业景气度高 据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长收入稳定增加商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿餐饮市场表现活跃， 企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为 和。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比季度提高点，企业家信 心指数比季度提高点。住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮 即期和预期市场发展看好。 二餐饮市场消费火 上半年，全市住宿餐饮市场在商务宴旅游宴家庭宴婚庆宴等各种宴席的 带动下，市场热点此消彼长，些餐饮名店大店每天从中午到子夜直呈高峰状态， 出现了翻台率高和营业时间延长的特点。据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社 会消费品零售额亿元，增长其中家星级及限额以上住宿餐饮企业 实现零售额亿元，增长，高于全社会零售额增幅个百分点。上半 年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过千万元的企业达家，占全 市限上住宿餐饮企业的营业收入位于前位的企业分别是青岛海天大酒店有 限公司，实现营业收入亿元青岛肯德基有限公司，营业收入亿元，青岛 香格里拉大饭店有限公司，营业收入亿元。 三非公有制企业实力强 从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企 业家，营业额亿元，占限上住宿餐饮企业营业额的私营企业家， 营业额亿元，占国有及国有控股企业家，营业额亿元，占。 目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿餐饮业市场的主要角色， 尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确 立。 四市内四区市场建设发展速度快 从区域分布看，市内四区住宿餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业 零售额亿元，市场份额其中星级住宿及限上餐饮企业家，占全部 限上企业的，实现零售额亿元，市场份额达。 五能源消耗总体低速增长 上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水煤炭电力 汽油柴油煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从上半年 能源消费情况看，电力消费量万千瓦时，同比增长水消费量万吨， 第章总论 项目概况 项目名称青岛市中心和综合办公楼建设工程 建设单位青岛市置业有限公司 项目地址燕儿岛路以北，青岛市号 项目用地面积 项目总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 项目总投资万元 项目建设期个月 项目提出背景及建设必要性 项目提出背景 青岛地处山东半岛东南部，位于东经度分度，北纬度分 度分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接 壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公里。与上海广州天津 大连并