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把改善住房条件排在消费需求首位，这标志着部分有房户进入以旧房换购新房置换消费期。

随着国有大中型企业改制不断深化，建立起了产权明晰现代企业制度。

土地使用权已作为资本金投资进入改制企业，土地使用权作为稀缺资源，不可能再大量用于职工集资建房。

新增消费群体通过企业解决住房变得非常渺茫，企业职工住房消费必然完全走向市场化。

第三章市场需求分析与建设规模第节市场需求分析随着全国新住房制度建立，住宅建设开始成为重要经济增长点。

建设部年月召开全国建设工作会议上提出，我国建设事业十五计划工作目标是基本形成社会化市场化住房供应分配管理和服务体系，基本建立城镇住房制度。

同时要适应市场产业结构调整和人们消费需求变化，建立面向个人住房消费市场。

由此可见，在今后段时间内，住房市场商品化社会化将逐步得到完善和加强。

由于历史原因，我国房地产发展呈现出总量失衡局面。

方面住房大量积压，卖不出去另方面，部分居民住房仍然紧张。

全社会住房潜在需求巨大。

随着国家经济进步好转，个人生活水平进步提高，人民购买力随着房改力度加大和全民工资收入增加而逐步提高，以及大幅度提高公有住房租房费等房改配套措施项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节目开发单位概况„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目概要及主要技术经济指标„„„„„„„„„第二章项目提出的背景和建设的必要性„„„„„„„„„第节市基本情况介绍„„„„„„„„„„„„„第二节项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„第三章市场需求分析与建设规模„„„„„„„„„„„第节市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„第二节建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章建设地点及建设条件„„„„„„„„„„„„„第节建设地点„„„„„„„„„„„„„„„„可行性研究报告研究范围主要包括项目提出背景与建设必要性建设地点及建设条件市场分析建设规模规划设计方案环境保护与节能物业管理项目实施进度投资估算及资金筹措经济评价第二节项目开发单位概况公司房地产开发有限公司年月经市工商行政管理局批准成立有限责任公司，公司注册资本亿元。

公司注册地址为号，法定代表人。

公司以其强大行业影响力和核心品牌竞争力，引领城市居住文明升级。

公司建设，大大推动了城市步伐，受到当地政府和市民高度称赞，为公司取得良好经济效益同时也为公司赢得巨大社会声誉。

年月，公司工程获得称号。

第三节项目概要及主要技术经济指标项目概要公司位于路，又紧邻繁华，集写字楼酒店住宅购物娱乐休闲于体大型国际化社区，居住环境优越。

项目总投资万元。

建设资金由公司房地产开发有限公司以自有资金投入万元，申请银行贷款万元作为启动资金。

项目计划年月完成前期规划以及场地平整等工作，于年月动工，计划至年月陆续竣工。

二项目主要技术经济指标公司三期工程主要技术经济指标表项目层数单位数值总用地亩其中居住用地亩城市道路用地亩高压走廊用地亩二总建筑面积平方米其中住宅面积平方米地下室面积平方米车位面积平方米商铺面积平方米物业用房平方米三容积率四绿地率第二章项目提出背景和建设必要性第节市基本情况介绍市地处泰山北麓黄河之滨，位于两大铁路干线京沪铁路和胶济铁路交汇处，以泉城闻名于世，是省政治经济科技文化教育金融中心，是全国个副省级城市之，年，被国务院批准为沿海经济开放城市。

市地理坐标位于北纬至，东经至之间。

土地总面积平方公里，人口万，其中市区面积平方公里，人口万。

大地构造南为泰山隆起北侧，北为济阳凹陷，两构造单元之间为齐河至广饶断裂带。

地层由南至北依次为太古界古生界中生界新生界地层。

主要河流有黄河小清河徒骇河三大系，湖泊主要有白云湖芽庄湖大明湖等。

气候属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温。

历史悠久，自然景色秀丽，名胜古迹众多，文化底蕴丰厚，是国家历史文化名城之。

是华北与华东东部沿海与西部内陆地区客货交流重要枢纽之。

东邻环渤海经济圈，西临山西能源基地，背靠京津塘，南接沪宁杭经济区，使拥有得天独厚外部环境。

第二节项目提出背景九五以来经济保持了强劲发展势头，全市国内生产总值平均每年以多亿元速度递增，年达到亿元，人均国内生产总值万元。

在城市综合经济实力快速发展同时，为了改变城市面貌，从根本上确立做为现代化省会和地区经作为敏感因素，按建筑安装成本上升销售价格下降计算各财务指标建筑安装成本上升时投资利润率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年投资利税率销售价格下降时投资利润率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年利税率。

第二节社会效益评价该项目实施可向社会提供套设施齐全功能完备住房，满足近万人住房问题。

项目建成后，被个环境幽雅居住舒适配套齐全高标准现代化居住社区所取代。

项目实施有利于改善市城市面貌，改善城市居住环境，促进城市可持续发展。

项目同时对于扩大内需，提供就业机会，促进社会消费等也将起到积极作用。

因此，该项目具有良好社会效益。

位，省委省政府提出了实现五年大变样要求。

近几年了，市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造绿地广场假设市容综合整治和管道煤气液化气城市集中供热市区污染企业搬迁等各项工程开展，市区清新优良生活环境正在形成。

与此同时，随着市城市面貌和综合经济实力突破性发展，旧城改造和住宅业被列入城市建设重点，住宅业得到大幅度增长。

结合迁建工程实施，市政府决定对原规划用地进行整体开发，将该地区建设成市最大高标准住宅社区。

第三节项目建设必要性符合当今人居工程发展方向安居乐业自古就是人类追求个伟大理想。

为使住房问题引起各国政府关注，年联合国在温哥华召开了第次人类居住大会。

进入年代以来，联合国又相继于年召开了环境与发展全球首脑会议，年月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住大会，会议通过了伊斯坦布尔宣言及人居议程，提目录第章项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节目开发单位概况„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目概要及主要技术经济指标„„„„„„„„„第二章项目提出背景和建设必要性„„„„„„„„„第节市基本情况介绍„„„„„„„„„„„„„第二节项目提出背景„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目建设必要性„„„„„„„„„„„„„„第三章市场需求分析与建设规模„„„„„„„„„„„第节市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„第二节建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章建设地点及建设条件„„„„„„„„„„„„„第节建设地点„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五章规划建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„第节规划设计概念„„„„„„„„„„„„„„„„气候时距建筑物距离不小于米，并距车道距离不大于米。

道路和各建筑物之间设计充分考虑消防要求，消防车可直接到达各单元。

监控设施小区安装住宅智能安全防范和监控系统，由社区管理部门会同公安消防急救保险等相关部门共同组成，以处理各种情况，起到良好安全防护作用。

第六章环境保护与节能第节环境保护周边环境现状该项目地处市区部，南依，周围无重污染企业，环境状况较好。

二污染小区建成入住后，除产生少量生活污水厨房油烟和生活垃圾外，无其他污染物排除，对周边环境不会带来明显影响。

三环保措施污水小区污水进入市政污水处理系统达标后排放。

厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，炉灶上方设有带机械排风和油烟过滤器吸排油烟机，防止厨房油烟污染环境。

生活垃圾小区内不设集中式垃圾中转站，住宅楼前道路旁适当位置设置专垃圾桶，垃圾宜分类收拣，由小区垃圾自动装运车每日清运到市政垃圾站。

项目施工过程中环境保护项目施工时应根据市建设项目环境保护方法要求，结合项目所处地理位置，制定出环保措施，尽量减少对周围自然环境造成破坏。

项目竣工后，应当立即修整和恢复在建设过程中受到破坏环境。

第二节节能按照民用建筑节能设计标准要求，本项目拟采取以下节能措施室内各房间均配备专用动力线，供大负荷家用电器使用，以降低线耗，达到减少电压波动，提高供电质量效果。

二卫生洁具选用节水型，以节约用水。

三推广应用节能高效舒适安全有益环境绿色照明灯具，提高用电效率。