了贷款利率。

这些政策对激活房地产市场产生了积极作用。

二太原市房地产发展预测人口增长对房地产需求影响年太原市城市人口万人，根据太原市十五规划，年太原市居住人口达到万人，五年内净增万人，按规划人均居住面积十五末达到计算，需新建住宅万。

由于居民收入增加，小房换大房旧房换新房对房地产需求影响全市现有居民约万户，按五年内居民换购住宅计算，则换购量在万套，以每户净增计算，需新增住宅面积万。

住宅发展带来非住宅用房发展非住宅用房包括商业用房，服务设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行政管理用房等，以非住宅用房对住宅配套率为计算，未来五年内需配套非住，以从根本上改变太原市城市面貌。

经过市委市政府研究决定，在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造全面建设，以加快我市危旧房改造步伐，促进我市经济发展。

为此，太原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造实施意见并政发号，鼓励省属市属自主经营房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。

为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号，以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。

第二节项目建设必要性分析太原市住房现状需要太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展中心，现有人口万，其中市区人口万。

随着城镇住房制度改革深入发展，我市住宅建设有了较快发展。

但同全国发展较快省市相比，由于人们长期受计划经济先生产后生活观念影响及低租金国家包福利制旧住房体制约束，住房供应和住房需求矛盾越来越大。

目前，市直管公房约万，其中楼房为万，占总面积，其余为平房。

根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中万危旧房，占公房总数，些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们安居乐业和社会稳定。

二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。

三居民居住环境需要现该地区居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱，既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新住宅小区，远离摊点商贩，改善了居住环境和质量。

第三章市场分析第节本章研究方法概述关于对房地产价格研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范环境中，与现实情况差距较大。

实际上，中国房地产市场上，目前主要采用市场比较法来评估房地产项目可行性和价格。

市场比较法以经济学理论中效用均等物品之间产生相同价格替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成实际情况，人们总是在不断选择与比较中做出购买决策。

市场比较法以近期市场上实际交易价格为估价基准，只要有类似定数量房地产合适交易实例即可。

它在实际交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用重要评估方法。

在中心商业黄金级地段资源称缺前提下，可合理将此原理推而广之，即如果有定数量类似房地产交易是成功，那么我们所论述房地产也应该是可行成功。

运用市场比较法核心在于提供比较参照物交易实例要选择恰当。

影响商业用房价格主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街状态服务半径等。

在研究中根据上述因素相似性来选择参照物。

当然，在实际中，完全相同参照物是不存在，必须根据实际情况做出必要经验修正，才能使最终形成房地产价格更符合市场接受程度。

本报告对项目可行性微观判断均建立在以上方法理论基础之上。

第二节宏观经济形势分析宏观经济形势有利于房地产市场中国自八十年代改革开放以来，经济发展总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆推进，大量海外大型企业首先进入中国沿海开放城市，并占领市场，经过十几年发展，沿海商机基本饱和，如今中国经济扩张速度正在不断加快。

随着中国西部大开发战略实施和中国加入，对西部政策扶持力度和投资力度将会不断加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部交汇地带，又有着丰富资源劳动力和巨大市场，必然会引起人们极大关注，从而成为有远见商家抢占个重点目标。

房地产业作为对宏观经济形势最为敏感行业，必然会做出积极反应而不断升温。

二中国系列政策出台，将推动房地产市场快速发展中国人民银行已公布七次降息，将直接刺激消费扩大内需。

二国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关各行各业发展，如汽车业房地产业等等。

三国家各大商业银行从年起推出长达年，比例高达以上个人购房按揭贷款政策，极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售带来困难，大大减轻了购房者付款压力，从而有更多人可以问津商品住宅。

四中国住房制度改革不断深化，居民住房市场化商品化已经成功推行。

这为商品房和建设与经营提供了巨大市场空间。

财税部门对开发商处臵积压房减免和个人自有或自用住房买卖税收优惠等等政策措施。

这为商品房建设与经营提供了巨大市场空间。

上述系列政策与措施，都对房地产市场恢复和发展起到实实在在利好作用。

从年上半年开始，房地产市场宏观形势开始明显好转。

住房制度改革及其它系列促进房地产发展政策措施对增加住房市场有效需求起到积极作用，未来几年我国房地产市场有效需求将不断增长。

住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房潜在需求很大而有效需求很小这矛盾重大契机。

据估计，今后几年，我国房地产市场每年有效需求资金将达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大倍以上。

因此，尽管我国房地产业发展还存在些不确定因素，但市场总体向好方面发展趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地产业以后能在效益规模等方面进入个新阶段，未来相当段时期将是我国房地产业不断发展时期。

第三节太原市房地产业发展现况分析太原市房地产业发展现况分析太原市是座具有年悠久历史古城，是山西省省会，是全国重要能源重化工基地，太原现辖六区三县市，全市现有人口万人，其中市区人员约万人。

是全国个特大城市之。

随着城镇住房制度改革深入发展，太原市住宅与房地产业也了有突飞猛进发展，房地产业开发规模不断扩大，开发水平不断提高，住房日趋活跃，对经济推动作用日显增强。

年，国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知，太原市地住宅与房地产业进入了个快速发展新时期，特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策贯彻落实，使太原市住房制度改革取得了突破性进展，住宅建设规模和速度进步加快，房地产运行环境发生了深刻地变化。

首先全面停止了住房实物分配，新建住房实行只售不租政策紧接着实行了住房分配货币化改革，停止了旧住房分配制度年月，太原市政府颁布了太原市住房分配货币化实施方案实施细则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办法，住房分配货币化改革在全市全面实施。

目前，全市已有个单位建立了住房公积金制度，占全市单位总数，建制职工万人，占全市职工总数。

住房公积金归集额达到亿元。

房地产投资增幅逐年加大，年房地产投资高于固定资产投资，年高出，年高出，年高出，年上半年高出。

房地产增加值占份额逐年加大，年为，年为，年为，年为，年上半年为。

太原市房地产投资在全省比重近半，年为，年为，年为，年为，年上半年为。

商品房建设产销两旺，势头良好。

截止年，全市商品房开工面积万，竣工面积万，完成投资亿元，年上半年商品房投资额亿元，同比增长，商品房占房地产投资额。

年商品房销售面积，同比增长倍。

商品房建设极大地提高了居民居住水平，改善了城市总体面貌。

房地产业大发展，使得太原市居民住房条件得到了较大改善，全市人均居住面积由年提高到目前，净增。

取得了显著社会效益。

房价稳中有升，年如大唐花园期工程及漪汾苑等高档商品房平均价格分别为，目前大唐花园二期工程已达到。

普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目平均价格为，目前已达到。

太原市为了进步美化环境，创造最佳投资市场，于年下半年开始六项整治，拆除万平方米大量临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求局面，房价大幅度上升，黄金地段商场价格已达到左右普通地段商场价格也达到了左右。

房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策拉动。

第，停止福利分房，就是让大家丢掉分房幻想第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房积极性第三，开放住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大第四，从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。

这些政策对激活房地产市场产生了积极作用。

二太原市房地产发展预测人口增长对房地产需求影响年太原市城市人口万人，根据太原市十五规划，年太原市居住人口达到万人，五年内净增万人，按规划人均居住面积十五末达到计算，需新建住宅万。

由于居民收入增加，小房换大房旧房换新房对房地产需求影响全市现有居民约万户，按五年内居民换购住宅计算，则换购量在万套，以每户净增计算，需新增住宅面积万。

住宅发展带来非住宅用房发展非住宅用房包括商业用房，服务设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行政管理用房等，以非住宅用房对住宅配套率为计算，未来五年内需配套非住具有很大不确定性，施工时仍可能不断发现新地质缺陷。

发现之后必须进行新地质勘察，以确定地质条件详细状况如果缺陷特殊或很严重，则还需作新设计。

因而当出现这些现象时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免。

混凝土浇注。

在本项目中大量使用框架剪力墙式建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注质量控制十分重要，应严格把关。

否则，易出现以下些问题因温度控制不严，发生较大温度应力，使混凝土抗凝土抗裂强度降低，产生危害建筑结构裂缝。

因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。

材料配比及拌合不合格，使混凝土质量不合格，达不到设计标号要求。

以上这些质量事故如下妥善