入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由区有线电视局提供。

周边大市政现状 北清路 北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约 公里。

北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭 地区约公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度 假旅游设施。

聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单 公共设施。

总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足 该区域未来发展需要 宗地开发目标 本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水 通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境 区经济介绍 区以高科技高知识含量为特色。

无论是从区位占用 的总面积的家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨 镇各村农民向各村租用土地，租期年。

项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平重， 使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景 区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地 总面积的另有少量村镇企业用地公顷，路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地 上面积万平方米。

项目用地位置范围示意图如下 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋 情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严件。

区位于市区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景 山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方 公里。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道 区。

区内山清水秀古迹繁多，属的上风上水之地。

金 代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三 山五园的宏大格局，区不仅有优美的自然景观，而且有 丰富的人文展知识经济的条积为公顷，项目区比较规整， 近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况 良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

项目的区位特征 项目所在地区是著名的高科技文化教育旅游的历史价值 该宗地位于市区大西山风景旅游区的西北部，对 于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意 见书为准。

项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面面积约公顷，占用地 总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用 的总面积的家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地 农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域顷。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三 十年。

宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，于区大西山风景旅游区的西北部，东至 规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积公 顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷， 代征绿地公 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 市区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集 体土地，项目位分析意见和结论是我们自己公正的专业分 析意见和结论。

我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及 市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

行。

编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上 做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和 可靠性负责。

我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本报告中的项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元， 年内部收益率为，项目在财务上可 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地 收益测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计 要点说明 市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 市非住宅楼房估价技术规范 京国土房管拆号 地价近期建设地块规划设计 指标有关问题的批复市规函 号区北部地区总体规划 区苏家坨镇镇域规划 市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求 意见稿 市近期建设地块规划设计 指标有关问题的批复市规函 号区北部地区总体规划 区苏家坨镇镇域规划 市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求 意见稿 市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计 要点说明 市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 市非住宅楼房估价技术规范 京国土房管拆号 地价 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地 收益测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元， 年内部收益率为，项目在财务上可行。

编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上 做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和 可靠性负责。

我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分 析意见和结论。

我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及 市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 市区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集 体土地，项目位于区大西山风景旅游区的西北部，东至 规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积公 顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷， 代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三 十年。

宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地 总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用 的总面积的家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地 农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域的历史价值 该宗地位于市区大西山风景旅游区的西北部，对 于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意 见书为准。

项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整， 近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况 良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

项目的区位特征 项目所在地区是著名的高科技文化教育旅游 区。

区内山清水秀古迹繁多，属的上风上水之地。

金 代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三 山五园的宏大格局，区不仅有优美的自然景观，而且有 丰富的人文展知识经济的条件。

区位于市区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景 山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方 公里。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地 上面积万平方米。

项目用地位置范围示意图如下 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋 情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重， 使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景 区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地 总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用 的总面积的家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨 镇各村农民向各村租用土地，租期年。

项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成 为个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿 润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温 摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。

项目地 块位于以生态为主题的大西山风景区。

区域内山清水秀，风 景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境 区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村 科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行 业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想 处所。

市政基础设施状况 交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于 停运状态。

市政设施现状 自来水自打井水和供水厂供水 雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁 家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污 水处理设施