商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后的。

这样，对本项目而言确是个较好的介入时机利用先进地区较好的营销理念结合当地的实际情况，可总结 出适合本项目的营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。

第章项目提案的原则及思路 充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。

充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。

以售得出租得满做的旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的 市场定位。

以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。

以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。

优先引进核心主力店。

设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。

从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。

结合城，以抢占人气为主要的竞争方向。

项目机会分析 区域商圈的商场功能面临调整 我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强 调满足购物销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。

同质项目竞争激烈 项目周边现有的竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定的压力 应对措施 提升项目的档次，完善商业功能的规划压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。

应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续 在项目客户的原始积累阶段和引导目，融安县外来人口 较少，要保证如此大的商业项目顺利地维持经营，单靠本县的人口较难支撑。

应对措施 利用旅游资源，拓展项目卖点，实现部分商业面积由外来商户消化。

项目工期长，市场有的这些优势，再结合个性化生活的商业楼盘规划营造，以形成本项目极强的卖点。

项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积达多平方米，三层商场的规划，建成后将成为融安县最大的商业项从规划阶段规避市场风险，在配套方面获取优势，满足该地区的停车需求，获取更 大商机。

优势应用在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件。

小结 项目位不足，步行交 通和机动车交通混杂。

项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽，人车混行停车位严重不足占据路面停车，成为交通最大隐患， 给项目规划带来必须考量因素。

本项目作为新的商业楼盘可通优势，将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街，从而保证开发商赢利空 间的最大化。

配套优势 项目所在地块位置存在的大问题是交通环境区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车供给目标客户信心的保证。

交通优势本项目四面环路，交通网络四通八达，出入方便快捷。

其所带来的密集的车流人流令本案的商用物业具有多 元化发展的先天条件。

优势应用 充分利用本项目交城市中心区的功能定位，令本项目处于大型商业购物区范畴，将明确指引目标 客户的投资置业热情，将其为本项目带来大量的人流人气。

优势应用 人流人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提安的县区向心源，会提升区域形象，能 带来更多的人潮，对同区商业而言是大利好。

对本项目而言，商业环境人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者，销售通路会更宽广。

同时长安广场的形象会清晰划中的县人民政府所在地北面为融安综合 批发市场，西南面为居民区，环广场周边为城市道路。

广场总建设面积为亩，工程投资多万元人民广 场的改建会强化城市生活商务中心文化中心功能和旅游功能，形成融围，其商业价值具备先天的区位和地段优势。

项目东部及南部为使用中的居民房单位宿舍和临街店面，比较破旧，有较好的商业气氛，但档次不高。

融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带，广场东面为规高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业 的发展。

二项目地块价值分析 本项目地处融安县商业最活跃最繁华的商业中心桔香路中南段，原融安县饮食服务公司。

属于融安县区的 核心商业区范机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求 在建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。

金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变收入的提展的平台。

城市化水平 已提高个百分点。

同时，融安县房地产业得到了较快的发展。

融安县房地产业的升温，有其历史必然性的，归其 原因有 得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固 元返租年。

年在融安建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中，以城东区建设为重点，扩大规模，完善功能，加 快推进城市化步伐。

完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济发展元返租年。

年在融安建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中，以城东区建设为重点，扩大规模，完善功能，加 快推进城市化步伐。

完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济发展的平台。

城市化水平 已提高个百分点。

同时，融安县房地产业得到了较快的发展。

融安县房地产业的升温，有其历史必然性的，归其 原因有 得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固 机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求 在建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。

金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业 的发展。

二项目地块价值分析 本项目地处融安县商业最活跃最繁华的商业中心桔香路中南段，原融安县饮食服务公司。

属于融安县区的 核心商业区范围，其商业价值具备先天的区位和地段优势。

项目东部及南部为使用中的居民房单位宿舍和临街店面，比较破旧，有较好的商业气氛，但档次不高。

融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带，广场东面为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合 批发市场，西南面为居民区，环广场周边为城市道路。

广场总建设面积为亩，工程投资多万元人民广 场的改建会强化城市生活商务中心文化中心功能和旅游功能，形成融安的县区向心源，会提升区域形象，能 带来更多的人潮，对同区商业而言是大利好。

对本项目而言，商业环境人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者，销售通路会更宽广。

同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位，令本项目处于大型商业购物区范畴，将明确指引目标 客户的投资置业热情，将其为本项目带来大量的人流人气。

优势应用 人流人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。

交通优势本项目四面环路，交通网络四通八达，出入方便快捷。

其所带来的密集的车流人流令本案的商用物业具有多 元化发展的先天条件。

优势应用 充分利用本项目交通优势，将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街，从而保证开发商赢利空 间的最大化。

配套优势 项目所在地块位置存在的大问题是交通环境区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车位不足，步行交 通和机动车交通混杂。

项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽，人车混行停车位严重不足占据路面停车，成为交通最大隐患， 给项目规划带来必须考量因素。

本项目作为新的商业楼盘可从规划阶段规避市场风险，在配套方面获取优势，满足该地区的停车需求，获取更 大商机。

优势应用在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件。

小结 项目的这些优势，再结合个性化生活的商业楼盘规划营造，以形成本项目极强的卖点。

项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积达多平方米，三层商场的规划，建成后将成为融安县最大的商业项目，融安县外来人口 较少，要保证如此大的商业项目顺利地维持经营，单靠本县的人口较难支撑。

应对措施 利用旅游资源，拓展项目卖点，实现部分商业面积由外来商户消化。

项目工期长，市场有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。

应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续 在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。

同质项目竞争激烈 项目周边现有的竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定的压力 应对措施 提升项目的档次，完善商业功能的规划，以抢占人气为主要的竞争方向。

项目机会分析 区域商圈的商场功能面临调整 我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强 调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。

但现阶段购物功能富余状况已出现。

本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功 能不足的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。

长安广场互补城区功能 项目北面的长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公 区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。

本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求商场部分长安广场强调的是旅游文化功能， 而本项目则体现的是吃穿用住站式的消费中心，两者还是有区别的互补的。

强调中心区的城市生活和商业核心区的地位，会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机。

目前融安商业项目营销