用自由式布局与组团式布局相结合复合式建筑布局，改变般住宅小区块中心绿地为主四菜汤式空间形态，加强住宅组团之间绿化环境营造，使所有住户具有良好朝向与景向，丰富了临窗外视效果。

采取适度人车分流交通组织形式，组团间绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷舒适安全美观户外活动空间。

改变建筑与环境分开设计做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间变化，将户外环境引至住宅底层。

规划设计原则设计原则由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满须树立批示范小区，以适应人民生活水平不断提高，并逐步寻找出实现住宅产业现代化途径。

市场预测当地经济状况和住宅需求预测昌吉市经济增长在新疆处于龙头地位，人均年收入元左右，年经济增长率。

全市共有上市公司两家，效益好国有大中型及私营企业七家。

这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是昌吉市住房消费新增长点。

昌吉市商业繁荣，有西北最大商品批发中心亚中商城，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院金融等服务设施，文教设施配套齐全。

年是国家实施西部大开发战略第年，也是自治区深化城镇住房改革关键年。

这年，自治区房地产施工总面积达到万平方米，竣工总面积达到万平方米，比上年增加万平方米，增长，共投资亿元，比上年增加亿元，增长了。

其中，房地产开发，年月商品房开发投资个亿，施工面积万平方米，比上年竣工面积增加。

自治区年住房建设，对经济增长贡献率为个百分点。

根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘价格调查资料显示，年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升态势，且市场及价格走势呈现以下特点多层次，多价位高品房供应体系逐渐形成。

目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖金字塔型多层次商品房供应体系。

其中价位在元平方米，带有国家津贴性质经济适用房主要是为了解决广大中低收入者住房需求价位在元平方米，强调地理位置环境和质量结构等因素普通住宅，包括些高层住宅，主要是满足注重居住品质中高收入家庭住房需求价位更高高档公寓，豪华住宅主要是针对些高收入，先富起来消费阶层居住和投资需求。

随着住房体系改革深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场主体。

年乌鲁木齐个人购房总金额亿元，比年增长亿，占商品住宅销售总额。

高品质商品房日渐受到人们青睐。

年乌鲁木齐市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格直在平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨，涨幅比年减少了普通住宅价格涨势明显，同比上涨，涨幅比年增加了，加权平均价格由年元平方米，涨至元平方米。

随着房地产市场发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅环境，位置和质量等方面要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求局面，些品质较好楼盘在预售期间便宣告售罄。

此外，近年来新推出诸多高层住宅，由于具备良好地理位置较好质量完备设施等，受到注重生活品质居住环境部分机构和高收入者追捧。

此类住宅从今年初起，价格路走高，同比上涨，涨幅较年扩大了。

九五期间昌吉市住房建设开发，经济适用房万平方米，商品房万平方米，总投资亿元。

昌吉市距乌鲁木齐市中心约公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为元平方米，而昌吉仅有元平方米左右。

乌鲁木齐环境污染很严重，在全国排名倒数第二。

原因是乌鲁木齐市地处群山环绕低洼地带，烟尘废气等无法排放到乌鲁木齐市以外，乌市上空多数情况下都笼罩层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，昌吉市情况就好多，天空经常是蓝天白云，空气和水质量也非常高，是真正适合人类居住理想环境。

因此有人把昌吉形象地比喻为乌鲁木齐后花园。

销售对象定位及住宅性能等级销售对象定位根据新疆房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质商品房市场将在平稳有序发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费政策在不断完善中发挥巨大作用，以及我国加入日益临近，将对高品质商品房市场起到极大支撑作用。

因此世纪花园项目开发总体定位在国家康居示范工程。

销售对象是面向全疆范围内中高收入阶层。

住宅性能等级根据建设部关于商品住宅性能评定方法和指标体系结合昌吉市及世纪花园住宅小区开发建设实际情况，世纪花园别墅小楼申报级，其余均为级。

总体规划控制性规划要点规划指标世纪花园康居示范工程住宅小区规划用面积平方米，其中住宅用地面积平方米，公建及商业用地面积平方米，道路用地面积平方米，绿地用地面积平方米。

世纪花园项目总开发面积约万平方米，总投资亿元人民币含公建投资亿元。

首期开发约万平方米，总投资约亿元，启动资金约万元。

项目所需资金企业自筹，辅之银行贷款式配股银行住房按揭贷款实现滚动式开发。

开发成本预测土地平均成本元平均建安成本元目前昌吉地区多层住宅平均建安成本元配套设施建设费元其中平均环境道路投入元各项规费元室外工程费元前期工程费元利息元不可预见费元管理及营销成本元税费及其它元综合平均成本元。

开发方案整体规划分期开发。

以建立高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高小区通过分期开发逐步培育后续市场，引导市场消费方向，凝聚人气，弱化市场准入阻值，减少投资风险。

同时，可依据市场反映适当改变投资策略。

规划原则世纪花园康居示范工程以建设新疆地区新世纪初中高档精品住宅小区为目，规划设计力求做到超前性先导性，体现新理念新手法，达到高起点高标准。

根据世纪花园住宅小区规划设计条件要求，协调本规划区相关内外部环境条件，合理确定规划功能布局与开发建设规模。

贯彻以人为本规划设计思想，从注重居民生活空间特征出发，探索居住环境可塑造性，以建设生态环保型居住空间为规划目标，满足住宅适用性安全性耐久性环境性和经济性。

创造个布局合理功能齐备交通便捷环境优美现代居住区。

规划设计贯彻生态原则文化原则和效益原则，要求提供给消费者个具有优雅环境文化内涵经济效益和鲜明个性生态环保型花园式生活居住空间。

规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益超前性与操作性之间关系。

规划主旨贯彻以人为本思想，以提高人居环境质量作为规划设计基本出发点和最终目标，在住宅商品优特和新上做足文章。

小区采用自由式布局与组团式布局相结合复合式建筑布局，改变般住宅小区块中心绿地为主四菜汤式空间形态，加强住宅组团之间绿化环境营造，使所有住户具有良好朝向与景向，丰富了临窗外视效果。

采取适度人车分流交通组织形式，组团间绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷舒适安全美观户外活动空间。

改变建筑与环境分开设计做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间变化，将户外环境引至住宅底层。

规划设计原则设计原则由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满有增值性。

采取轻质隔墙并减小隔墙几何尺寸，可减轻自重，并可提高居室实际使用面积。

双层玻璃塑钢门窗可起到节能保温隔热降低噪声效果。

屋顶加保温材料较般平屋面而言，可提高隔热保温效果，同时可最大限度降低可根除屋面渗水痼疾。

从而改善了顶层住户居住条件，提高了商品房价值。

新厨卫体系可以节水近，仅冲厕所用水就可由每天升减少到升，节约了水资源。

部品生产标准化配套化施工现场装配化，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。

小区智能化管理，如远程计量收费安全防范设备智能监控家庭现代化通讯，可提高劳动生产率，营造安全文明优美小区环境，提高居民生活质量。

采用工厂集中搅拌商品混凝土浇注和泵送技术，提高了建筑施工工业化程度，降低了劳动强度，缩短了工期以上，也保证了工程施工质量，同时，也可避免因施工现场搅拌混凝土带来对环境污染。

跃层式复式户型丰富了住宅空间，增加了功能分区，加强了私密性，增添了生活情趣，提高了居住利用率和住宅开发档次，提高了住宅附加值。

标准化精装修次性到位使产品生产标准化，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。

小区智能化管理，为计量收费安全防范设备智能监控家庭现代化通讯，可提高劳动生产率，营造安全文明优美小区环境，提高住户生活质量。

雨水收集利用，可大大节约用水。

地板采暖技术，从热源价格上考虑。

地板采暖适宜供水温度左右，比散热器要求供水温度要低，属低温热水，因此可以综合利用发电厂余热水，城市热力公司采暖回水，浴室下水及地下温泉水等，热源成本比较低廉。

先进科技发展成果转化率提高预测示范小区在规划设计建设施工及交付使用后物业管理等各方面均采用了系列成套技术和大批新产品，使住宅产品科技含量大幅增加，小区技术方案中采用了几十项住宅新技术新材料新产品新工艺，将使住宅产业革命与其它科技产业革命联系日益紧密，对先进技术成果吸收和转化能力进步提高，吸收和转化周期将进步缩短。

工程项目财务经济世纪花园住宅小区技术及成本分析览表注采用新材料新技术新工艺后对成本影响不大项目未计入应用成套技术名称应用新技术覆盖率技术方案及配套部品介绍应用新技术后综合成本元平方米不用新技术时综合成本元平方米社会效益和附加值说明相对增加值元平方米绝对增加值元平方米备注中水系统住宅使用中水回用技术达到零排放，节约水资源帝枇模网住宅全部使用帝枇模网砖混免振捣自密实免拆模承重保温体化速建工程框架住宅精装洁具厨具吊顶灯饰地板门套内墙装饰等全部步到位节约业主成本，减少二次污染提高功能质量双层玻璃塑钢窗按建筑面积摊分同左除噪音节能保温降低居住成本。

同时可增加买点太阳能热水器太阳能玻璃真空管集热板构成体化热水器降低小